В связи с тем, что в наше время цена на квадратные метры достаточно высока, покупка квартиры – весьма затратная затея. Ставки по ипотечному кредиту, увы, до сих пор не радуют нас. Поэтому, помимо хорошей заработной платы, человеку нужна некая храбрость, чтобы влезть в столь продолжительный проект.
К сожалению, принцип «Сначала делать, потом думать» в ипотечной сфере не работает. Прежде, чем записываться в данное мероприятие, необходимо трезво взглянуть на все плюсы и минусы. А для этого нужно ознакомиться со всеми расходами, с которыми заемщик будет иметь дело.
Расходы, которых не получится избежать
Желание переехать в собственную квартиру или дом всегда похвально. Когда-нибудь такой вопрос становится первостепенным и его надо решать. Но обычно, все получается не так, как планирует покупатель.
Первоначальный взнос по ипотеке – далеко не единственная статья расходов при покупке жилья в кредит. Около 2-3% от стоимости самой жилплощади включают в себя другие затраты, как дополнительные, так и обязательные.
Все расходы, появляющиеся при покупке жилья с помощью ипотеки, можно разделить на две категории:
1. Одноразовые, возникающие во время покупки;
2. Постоянные, растянутые на весь срок ипотечного кредита.
1. Оценка недвижимости
Избежать этой статьи расходов не получится, потому что банку необходимо знать, сколько стоит ваша квартира на самом деле. Он ведь дает деньги под залог недвижимости, которую вы покупаете.
Оценщик приезжает в квартиру и делает оценку, основываясь на десятках различных факторов. От этого зависит та сумма, которую банк может вам выдать. Как правило, эта сумма колеблется между 80 и 90% от оценочной стоимости.
Стоимость: 4-7 тыс. рублей.
Возможность экономии: банки предлагают вам большой выбор оценочных компаний. Если вы потратите 10-20 минут на то, чтобы обзвонить нескольких из них, то сможете найти оценщика с оптимальным отношением оперативности и цены.
2. Страхование
Большинство россиян так и не научились пользоваться страховками по кредиту постоянно. Например: многие водители оформляют и КАСКО и ОСАГО, ни на секунду не задумываясь о страховании (что будет если разбили кредитную машину), предусматривающем потерю трудоспособности или жизни. Личным страхованием занимаются единицы.
Банк не допустит такого халатного отношения к здоровью заемщиков и будет стимулировать клиентов оформить страховку.
Обязательный платеж без всяких исключений – страхование недвижимости в пользу банка, а страховка жизни – всего лишь опция. Но ее можно назвать обязательной. Объяснить это можно тем, что если вы не застрахуете себя, банк все равно не откажет вам в кредите, но ставка будет более высокой. Поэтому ни о какой экономии тут речи быть не может. К тому же, в жизни может произойти что угодно, и если у вас есть страховка, то, в случае проблем со здоровьем, долг банку будет выплачен страховой компанией.
Ну и, конечно же, страхование титула — это тоже опция. Если через пару лет после покупки объявится еще один законный владелец квартиры, то этот вид страховки будет кстати. Но, по словам экспертов, не стоит ее использовать, если покупка жилья происходит через ипотечный кредит. Потому что банк перед тем, как сделка будет оформлена, в любом случае проверяет квартиру на «чистоту» в юридическом аспекте.
Стоимость: примерно 1% от тела кредита.
Возможность экономии: на сайте банка можно найти большой список страховых компаний, аккредитованных при нем. В наше время конкуренция жесткая, поэтому позвоните в 6-8 компаний и найдите наиболее выгодный вариант для себя.
Также, дополнительная возможность экономии будет, если вы соберете как можно больший первоначальный взнос. В этом случае не будет необходимости страховать ответственность. Банкиры не так давно ввели эту опцию, чтобы снизить риски банков в случае, если клиент берет максимальный кредит и вносит при этом минимальное количество (10%) своих средств.
3. Нотариус
Избежать этого не получится ни в коем случае. Потому что через нотариальную контору оформляется: во-первых – сделка купли-продажи; во-вторых – согласие супруга на сделку с недвижимостью.
Стоимость: 1-2 тыс. рублей.
Возможность экономии: Такая процедура обязательная, а нотариусы имеют одинаковые тарифы. Сэкономить тут вряд ли получится.
4. Госпошлина за регистрацию прав на собственность
Этого расхода вам также не избежать, потому что его предусматривает Налоговый кодекс. Ведь заемщик становится владельцем квартиры, и это должно быть где-то закреплено, но его нельзя назвать полноправным собственником. Поэтому на него наложат обременение. Согласно ему, продать, провести планировку или обменять заложенную недвижимость не получится, если банк будет с этим не согласен.
Стоимость: 500 рублей.
Возможность экономии: к сожалению, здесь никакими способами сэкономить не получится.
5. Комиссии банку
Такой вид сборов практически полностью остался в прошлом, но малое количество банкиров до сих пор пытается противоречить тому, что решил Высший арбитражный суд (ВАС). Примерно 2 года назад он постановил, что такие комиссии являются незаконными. Но, несмотря на это, некоторые организации, занимающиеся кредитной деятельностью, умудряются находить различные лазейки. К примеру, такую комиссию могут назвать: «Комиссионное вознаграждение за рассмотрение правильности и полноты оформления документов при выдаче ипотечного кредита».
Стоимость: от 0 до 2% от всего кредита.
Возможность экономии: Рынок кредитов под залог недвижимости весьма конкурентный. Большое количество банков предлагают их. Поэтому, когда выбираете кредитора, обращайте внимание на дополнительные комиссии, независимо от того, как они называются. И пусть слишком жадные банки потеряют еще одного прекрасного клиента. Они это заслужили.
6. Прочие услуги банка
Ипотечную сделку надо будет проводить на территории, принадлежащей банку. Поэтому придется расстаться еще с некоторой суммой денег. Услуги, которые потребляются чаще всего — пересчет наличных, безналичный перевод денег и аренда банковской ячейки.
Стоимость: от 5 до 10 тыс. рублей.
Возможность экономии: небольшое количество банков используют беспомощность заемщика (ведь он в любом случае будет оформлять сделку в банке) и навязывают непомерно высокую стоимость своих финансовых услуг. Например: 1-2% от всей суммы может стоить обналичка. Поэтому необходимо такие расходы просчитывать заранее – на этапе выбора банка. Не бойтесь быть назойливым, расспросите менеджера обо всех нюансах. Все-таки платите вы, а не вам.
7. Услуги ипотечного брокера и риэлтора
Кто-то считает, что они несправедливо получают свои высокие комиссии. А кто-то уверен в том, что с их помощью искать квартиры и самые выгодные кредиты гораздо безопаснее и удобнее. Действительно, их услуги стоят очень много, на время – деньги. Во многих случаях такой вариант себя более чем оправдывает.
Стоимость: от 1 до 5% от цены квартиры.
Возможность экономии: услугами риэлтора можно пренебречь. Если вы покупаете недвижимость в новостройке, то компании, занимающиеся их строительством, реализуют продажи через собственные отделы. Или, как вариант, нанимают агентства недвижимости, работающие на эксклюзивной основе.
Если происходит покупка поддержанной квартиры, можно обойтись без посредника. Но при этом у вас уйдет достаточно много времени, чтобы обзвонить все возможные варианты и собрать нужные документы.
Три статьи расходов, когда кредит уже получен
1. Покупка и ремонт мебели
Самая большая ошибка – брать кредиты на пределе своих возможностей. К тому же, если квартира находится в новостройке (или в хрущевке с ужаснейшим ремонтом), эта ошибка усугубляется в разы. В такие моменты у семьи образовывается жесткий дефицит средств. Сами выплаты по ипотеке уже отнимают почти половину зарплаты. И при этом нужно вложить огромную сумму в строительные материалы. Даже простой косметический ремонт сейчас стоит достаточно дорого.
Возможность экономии: из этой ситуации есть несколько выходов. Вы можете сразу же заложить в прайс по покупке квартиры определенную сумму, необходимую для проведения ремонтных работ и не добавлять ее к размеру первоначального взноса. Как вариант, покупать жилье с той отделкой, которая вас устроит. Но некоторые предметы интерьера все равно придется приобрести.
2. Ежемесячные платежи
Каждый месяц необходимо будет платить некую сумму банку. Просрочка таких платежей очень строго воспрещается. Не стоит с этим шутить, потому что последствия такого радости не излучают абсолютно никакой. Взнос по ипотечному кредиту лучше вносить заранее, а не в последний день. Есть возможность просрочки, и будет начисляться пеня. Лучше не пренебрегать этим, мало того, что это лишние расходы, так и ваша кредитная история будет слегка подпорчена.
Возможность экономии: платежи со временем будут снижаться, если вы выбрали дифференцированные, а не аннуитетные. Такая форма выплаты предусматривает меньшие проценты. К тому же, есть возможность снизить платежи, если кредит погашается досрочно.
3. Ежегодная страховка
Напоминать о ней вам никто не собирается, но нужно знать, что такое обязательство имеет место быть. Один раз в год необходимо продлевать страховой договор. Сумма страховой премии постепенно будет снижаться, потому что она зависит от того, сколько денег вы еще должны в банк. Как следствие, чем меньше эта сумма, тем меньше нужно будет платить за страховку каждый год.
Возможность экономии: в конце года, когда срок действия договора заканчивается, страховую компанию можно менять, если вас не устраивает работа фирмы или ставки. К тому же, нужно помнить, что есть право забрать часть премии, которую не удалось использовать. Например: вы продлеваете договор каждый сентябрь. И тут вдруг произошло что-то, благодаря чему вы погасили кредит досрочно. В этом случае вы имеете право забрать 75% от премии на год, заплаченной в сентябре. Сумма хоть и небольшая, но вспомните такую мудрость: «Копейка рубль бережет».
Пользуясь этими правилами, вы избавите себя от дополнительных трат, жертвами которых становятся многие клиенты кредитных организаций. Удачи вам и помните, что лучше узнать все заранее, чем переплачивать потом.
*Администрация сайта не несет ответственность за достоверность и правдивость комментариев пользователей,также мнение Администрации сайта может не совпадать с комментариями пользователей.
Получение кредита на покупку жилья не обходится без денежных расходов. Нередко заемщики тратят достаточно много собственных средств при оформлении ипотечного продукта. При этом на что-то заемщик может потратить меньше денег, а есть статьи расходов, на которых экономить не стоит. Что оплачивает будущий ипотечный должник? Почему оформление ипотеки без взноса не позволяет снизить долговую нагрузку? Обо всем этом рассказывается в статье.
Оценка недвижимости.
Если кредитная организация соглашается выдать деньги на покупку недвижимости, которую выбрал заемщик, то начинается процедура оценки предмета будущего договора. Банкам важно точно знать, сколько стоит жилье, чтобы определиться с суммой ипотеки. При этом в оплате услуг оценщика они не принимают участия – деньги тратит только заемщик.
Стоимость работы специалиста по оценке недвижимости зависит от:
• объекта работы;
• скорости выполнения услуг.
Чем больше площадь квартиры, дома или участка, тем больше денег возьмет оценщик. Кроме того, значение имеет состояние и расположение недвижимости. Также за работу в ускоренный срок специалисты берут двойную плату.
Для сокращения этой статьи расходов заемщик может найти специалиста с невысокими расценками. Но кредитная организация примет отчет такого оценщика, только если он имеет аккредитацию. Кроме того, банки часто настаивают на том, чтобы клиент обратился к конкретному специалисту. Поэтому будущим должникам не всегда удается сэкономить свои деньги при оценке недвижимости.
Защита от финансовых рисков.
Оформление ипотеки никогда не обходится без страхования. Перед получением денег на покупку жилья заемщик должен застраховать предмет кредита. Имущественный полис оформляется на полный срок выполнения обязательств, причем в пользу кредитной организации. Но получает его, а также ежегодно оплачивает, только заемщик. Расходы на оформление такой страховки зависят от срока, на который берется заем, а также стоимости недвижимости.
Кроме обязательного полиса, во время получения продукта ипотечной линейки заемщики оформляют и дополнительные страховки:
• титульную;
• личную.
Как правило, банки не настаивают на получении дополнительных полисов, а только советуют клиентам защитить себя от финансовых рисков с помощью этих страховок. Личная страховка по сроку действия совпадает с имущественной. А вот право собственности будущий должник защищает только в течение 2-3 лет.
Стоимость защиты от задолженности из-за нетрудоспособности зависит в основном от состояния здоровья заемщика на момент оформления ипотеки, а также его возраста. При определении стоимости имущественного полиса страховщик учитывает юридическую чистоту недвижимости, а также ее стоимость.
Внесение части ипотеки.
Во время процедуры оформления целевого кредита заемщики, как правило, всегда отдают банку определенный процент стоимости недвижимости. Без первоначального взноса в большинстве банков в деньгах на приобретение жилья заемщикам отказывают.
Между тем минимальная сумма начального платежа составляет чаще всего 20%. Если кредит выдается без документов о финансовом состоянии, то для его оформления нужно внести не менее 40-50% стоимости предмета будущего договора.
Поэтому расходы заемщик зависят от того:
• на каких условиях оформляется продукт;
• сколько собственных средств у него есть в наличии.
Взнос вносится в полном объеме одним платежом – никаких рассрочек не предусмотрено. Если у заемщика не хватает даже немного денег на выполнение данного условия, то сделка все равно отменяется. Поэтому вопрос, где взять средства на первоначальный платеж, заемщик решает заранее.
Услуги ипотечного брокера.
Чтобы взять ипотеку без отказа и на привлекательных условиях, заемщики обращаются к кредитным брокерам. Не у всех хватает времени и знаний для решения задачи по выгодному получению продукта.
Кроме того, заемщики часто пользуются услугами таких специалистов, потому что они:
• в короткий срок находят оптимально подходящее предложение;
• помогают оформить заем по сниженной ставке;
• подготавливают отчет о состоянии кредитной истории;
• помогают повысить шансы на оформление ипотеки;
• подбирают недвижимость, которая полностью подходит под условия программы;
• оказывают услуги по подготовке обязательных и дополнительных документов.
Если в кредитном досье заемщика есть отрицательные сведения, то он обращается к брокеру для снижения риска отказа из-за небезупречной репутации. Также помощью таких специалистов пользуются потребители, у которых просто нет желания заниматься поиском выгодного предложения.
Однако помощь кредитного брокера нередко становится достаточно крупной статьей расходов при получении жилищного кредита. Стоимость услуг зависит от того, как быстро была выполнена работа. Также специалисты учитывают и то, сколько денег банк в итоге выдает заемщику на покупку жилья.
Самые важные статьи расходов.
Сэкономить при получении жилищного кредита можно на услугах ипотечного брокера. Если у заемщика в прошлом не было проблем с оформлением крупных займов, а история положительная, то у него есть все шансы взять деньги без помощи специалиста. Самостоятельная подготовка к получению целевого продукта позволяет существенно сократить общие расходы.
А вот на чем экономить не стоит, так это на:
• первоначальном взносе;
• дополнительных страховках.
От суммы, которую банк принимает в качестве вступительного платежа, зависит стоимость ипотеки – размер процентной ставки. Крупный взнос – от 40% гарантирует значительное снижение ставки. Скидка в таком случае составляет от 1% до 3%. Поэтому заемщики, которые финансово не подготавливаются к внесению первого взноса, теряют возможность эффективно снизить стоимость продукта.
Страховка, защищающая право собственности, а также здоровье заемщика, тоже помогает взять ипотеку на более выгодных условиях. Но эффективнее всего условия ипотеки выгодно изменяет личная страховка. При ее наличии можно рассчитывать на ставку, уменьшенную до 2,5%. Полный комплект страховок позволяет заемщику получить целевые средства со скидкой до 3%. Стоит отметить, что отказ от личной страховки увеличивает ставку от 0,5 до 1%.
Многие люди наивно полагают, что беря ипотечный кредит, они должны будут заплатить лишь процент, указанный в банковском предложении. Ещё на стадии заключения договора цена недвижимости может значительно возрасти.
Почти 90% заёмщиков не знают о том, какие расходы они должны будут понести в случае получения ипотечного займа. Такое поведение приводит к тому, что люди ошибаются в расчёте полной стоимости жилья, а это может привести к будущим проблемам в выплате долга. Стоит учитывать, что переплата за различные услуги может колебаться в районе 3-10% от стоимости жилья.
Первое с чем вам придётся столкнуться – это рассмотрение банком кредитной заявки. Ряд учреждений берут за эту услугу несколько тысяч рублей. Здесь существует риск того, что если банк откажет в выдаче необходимой суммы – заплаченных денег не вернут.
Обязательным условием оформления ипотечного договора является независимая оценка покупаемой недвижимости. Эта процедура необходима для определения суммы кредита. Часто банк сотрудничает с несколькими оценщиками, поэтому отпадает необходимость в поиске экспертов на стороне. За услугу нужно заплатить 5-20 тыс. руб.
Значительную сумму нужно отдать за услуги страховщиков. Согласно закону, обязательным является страхование приобретаемой недвижимости от повреждения и утраты. Однако многие банки откажут в выдаче кредита, если вы не застрахуете свою жизнь и титул (право собственности на недвижимость). Добровольно можно застраховать ответственность за невыплату долга. За все это предстоит заплатить от 0,5% до 2% от стоимости недвижимости.
Нельзя забывать про дополнительные комиссии банка: за снятие денежных средств, за безналичный перевод денег, за аренду сейфовой ячейки и т.д. Если возникнут трудности с выплатами, придётся заплатить еще различные пени и штрафы.
Таким образом, при подготовке к получению ипотечного кредита в его стоимость стоит заложить до 10% дополнительных расходов. Данный расчёт поможет сделать объективную оценку получаемой стоимости жилья. Заранее подсчитайте, сможете ли вы вернуть долг в запланированный срок.
Совет Сравни.ру: Не планируйте внести все имеющиеся средства в качестве первоначального взноса по кредиту. Оставьте несколько десятков тысяч рублей для оформления сделки.
К дополнительным расходам при получении ипотеки относят вознаграждение банка за выдачу кредита, оплату услуг по оценке недвижимости, услуг нотариуса, риэлтора, ипотечного брокера, страховки, которая выплачивается раз в год, а также некоторые другие траты. Вознаграждение может составлять до 1%, а страхование жизни и квартиры — от 1 до 3% от суммы кредита, услуги по оценке квартиры будут стоить от 6 до 20 тысяч рублей, а риэлторы за свою работу берут от 1 до 4% от цены жилья. Количество и размер дополнительных расходов зависит от банка, в котором выдается кредит, а также от юридической грамотности самого заемщика.
Только крупные игроки
Самый простой вариант избежать лишних комиссий — брать ипотеку в крупнейших банках. «Такие игроки на рынке как Сбербанк или ВТБ 24 имеют колоссальный оборот и количество клиентов, и поэтому зарабатывать на лишних комиссиях у них нет никакой надобности», — считает Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet. Впрочем, если банк маленький, это еще не означает, что он обязательно будет устанавливать лишние комиссии. Главное правило, чтобы избежать лишних трат — внимательно и не спеша читать договор.
Плата за чужие страхи
Экономия за счет отказа от страхования жизни и трудоспособности — опасное занятие. «В случае смерти заемщика или потери трудоспособности только она может помочь ему или его семье сохранить недвижимость. Кроме того, если клиент соглашается на такое страхование, банк обычно снижает ставку на 0,5-1% годовых. И все же, как бы настойчиво банк не советовал застраховать вашу жизнь, нужно понимать, что заботится он в первую очередь не о вас, а о своей прибыли, и окончательное решение все равно принимать вам», — рассказал АиФ.ru руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. Что касается страхования самой квартиры, то сэкономить на нем не получится — оно обязательно для всех без исключения.
Мониторинг рынка
Единовременный взнос, который выплачивается при выдаче кредита в разных банках называется по-разному: комиссия за выдачу кредита, за сопровождение сделки, за снижение процентной ставки, за единовременный перевод денег. Обычно она носит добровольный характер, но если вы от нее отказываетесь, то банк обычно поднимает ставку, не желая терять деньги.
«Чтобы избежать выплаты единовременной комиссии за выдачу кредита, нужно внимательно мониторить рынок и выбирать банк. Во-первых, в некоторых банках такая комиссия отсутствует вовсе, а во-вторых, довольно часто проходят акции, когда она временно отменяется. Именно тогда и нужно идти за ипотекой. Впрочем, нет никаких гарантий, что эти программы будут интересны по условиям кредитования и будут действительно дешевле», — считает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».
Оценка, нотариус и госпошлина
Избежать трат и на оценку квартиры не выйдет: банк выдает вам кредит под залог недвижимости и должен знать, сколько она стоит на самом деле. Обычно стоимость оценки довольно небольшая в сравнении с общей суммой кредита (6-20 тысяч рублей), и банк предоставляет большой список оценочных компаний, с которыми он сотрудничает. Чтобы сэкономить, достаточно внимательно проглядеть этот список и выбрать самый экономичный вариант. Кроме того, придется заплатить за услуги нотариуса и оплату госпошлины, и избежать этих трат также невозможно. Впрочем, стоит все это совсем уж немного: нотариус обойдется максимум в 1-2 тысячи, а госпошлина — в 500 рублей.
Деньги за пересчет денег
А вот оплачивать дополнительные услуги банка совершенно ни к чему. Дело в том, что сделка и подписание договора проходит на территории финансовой организации, и некоторые игроки рынка этим пользуются. Например, они могут взимать плату за пересчет наличных, безналичный перевод или за аренду банковской ячейки. Все это обычно стоит 5-10 тысяч рублей, и обговаривать такие нюансы нужно заранее, не боясь обо всем расспросить менеджера. В случае, если вы не хотите платить лишнего, можно выбрать другой банк.
Риэлторы и ипотечные брокеры
Риэлторы и ипотечные брокеры берут за свои услуги от 1 до 4% от стоимости жилья, но в то же время сильно упрощают вам жизнь: не нужно заниматься подготовкой документов, искать нужную квартиру и банк с подходящей ставкой. От их услуг можно легко отказаться, но в таком случае нужно быть хорошо подготовленным юридически и хоть немного ориентироваться на рынке, иначе такая экономия может обернуться лишними тратами.
Экономия должна быть экономной
Покупая квартиру в ипотеку важно не гнаться за тем, чтобы не переплатить лишние несколько тысяч рублей, а смотреть на итоговую сумму переплаты: нередко в банке, который а котором есть комиссии эта сумма будет меньше, чем там, где они не взимаются.
