Не всегда наследственное имущество необходимо наследникам. В таких случаях возникает желание избавиться от него путем продажи. Это в полной мере касается и недвижимой собственности.
Проблема заключается в сроках продажи жилья. Не все знают, можно ли продать унаследованную квартиру, и если да, то когда.
Поэтому нужно разобраться, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство.
Наследование недвижимого имущества
В Российской Федерации действует институт наследования. Благодаря ему родственники погибшего могут получить его собственность. Разработанные законодательные нормы четко регулируют данный процесс.
При этом следует помнить, что под наследованием подразумевается не просто переход материальных благ, а переход права собственности на них (в данном случае отличие весьма существенно).
По действующим правилам имущество передается родственникам погибшего. Существует несколько очередей наследования, пребывание в которых влияет на вероятность получения собственности. Однако законодательство оставляет за гражданином право самостоятельно распорядиться своей собственностью, предварительно составив завещание.
Наследование квартиры
Перед тем как продать квартиру, необходимо помнить, что подобные действия допускаются только после завершения процедуры вступления в наследство. Процедура эта стандартная. Она состоит из нескольких этапов. Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Обращение за получением наследства после смерти гражданина. Обращаться необходимо к нотариусу, который работает в регионе жительства усопшего. По общему правилу, на это отводится не более шести месяцев с момента гибели гражданина (времени открытия наследственной массы). Если гражданин не вложился в данный срок по уважительной причине, его можно возобновить. В противном случае несвоевременное обращение может воспрепятствовать получению своей доли наследства. Перед обращением необходимо собрать документацию, свидетельствующую о наличии родственных связей с погибшим.
- После обращения гражданина нотариус откроет наследственное дело. Это не значит, что имущество сразу же будет передано обратившемуся наследнику. Придется ждать окончания шестимесячного срока, в течение которого могут появиться и другие наследники.
- Когда срок истечет, нотариус оформляет необходимые документы. После этого выдается специальное свидетельство. Оно является основанием для признания наследника полноправным собственником наследуемой недвижимости. На основании этого документа можно обратиться в регистрационный орган для регистрации права собственности.
Следует учесть, что за принятие наследства придется заплатить. Сумма государственной пошлины зависит от общей стоимости наследуемой массы. Некоторые категории граждан освобождены от выплат.
Можно ли продать наследство, не вступив в наследство? Нет, делать подобное нельзя. Дело в том, что до момента получения свидетельства гражданин не является собственником квартиры, с юридической точки зрения.
Поэтому даже в том случае, если он уверен, что за наследством больше никто не обратиться, реализовывать наследственную массу на рынке нельзя.
Однако лицо может отказаться от своей доли в пользу другого родственника.
Основные условия продажи
Граждане, желающие продать наследственную квартиру, могут столкнуться с определенными трудностями. Подобное жилье не пользуется особым спросом на рынке, покупатели часто меняют свое решение после того, как узнают, что квартира была получена по наследству. Для этого есть веские основания.
Наследник может продать полученную жилую недвижимость. Это вполне законно. Важный вопрос, возникающий у граждан, которым квартира досталась по наследству – когда ее можно продать. Должны соблюдаться следующие условия:
- С даты гибели наследодателя должно пройти не менее шести месяцев.
- У продавца должно быть свидетельство, выданное нотариусом. Данный документ подтверждает наличие права собственности у гражданина.
Через сколько квартиру можно продать (если гражданин получил ее после вступления в наследство)? Очевидно, что минимальный срок – шесть месяцев. Довольно часто на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько лиц. В таком случае каждый из них может получить определенную долю прав собственности.
Если имеет место подобное, для продажи должны быть соблюдены следующие условия:
- Продать можно только ту долю, которая действительно принадлежит гражданину.
- Перед продажей доли сторонним лицам, всем собственникам жилья должны быть разосланы письменные уведомления о том, что гражданин намеревается произвести продажу.
- Только в случае, если все другие собственники не изъявляют желания приобрести долю, ее можно реализовать на рынке.
Если не уведомить о продаже других дольщиков, они могут подать судебный иск и аннулировать сделку. Такое право прописано в законах. Дело в том, эти лица имеют первоочередное право на выкуп доли наследника.
Проблема сроков
Довольно важный вопрос: через какое время можно продавать квартиру после вступления в наследство? Следует понимать, что гражданин становится полноправным владельцем собственности только после того, как будут оформлены все документы. Соответственно, должен быть соблюден минимальный шестимесячный срок. Являясь собственником квартиры, он имеет право поступать с ней, как захочет. То есть, сразу после получения наследственной массы ее можно продать.
Внимание! Минимальный срок, таким образом – 6 месяцев (начальная точка отсчета – время регистрации смерти наследодателя).
Однако делать это невыгодно, а в некоторых случаях и опасно. Поэтому необходимо обратить внимание на следующие сроки:
Во-первых, если реализовать имущество в срок, не превышающий три года с момента его получения, придется уплачивать государственный налог. Как следствие, лицо может потерять личные средства.
- Во-вторых, в течение нескольких лет могут появиться другие наследники. В случае, если квартира на этот момент будет уже продана, у первоначального наследника могут возникнуть проблемы, поскольку средствами придется поделиться с новоявленными наследниками.
В связи с этим не рекомендуется осуществлять продажу квартиры, полученной по наследству, которая пробыла в собственности менее 3 лет. Лучше переждать этот период.
Таким образом, гражданин сможет не только уберечь себя от выплаты налога, но также и снизит вероятность появления новых наследников. Дело в том, что срок исковой давности по таким делам не превышает трех лет.
В случае необходимости он может быть аннулирован, однако подобное происходит редко.
Налоги
Налог на продажу квартиры, полученной по наследству, взыскивается со всех категорий граждан. В каком возрасте или статусе находится лицо, продающее имущество, неважно (хотя есть определенные исключения). Единственное, что может облегчить уплату налога – инструмент, известный как «налоговый вычет». Однако данная опция доступна не только лицам преклонного возраста.
Необходимо учесть один очень важный нюанс. Если гражданин пользовался материальными благами (они пребывали в его собственности) на протяжении более 36 месяцев, платить какие-либо налоги не придется.
Соответственно, гражданин будет освобожден от процедуры подачи декларации. Поэтому эксперты рекомендуют не спешить с продажей, а подождать несколько лет.
Налог, взыскиваемый при продаже квартиры, которая была получена по наследству и пробыла в собственности менее 3 лет, установлен в НК РФ. Он составляет 13%. Соответственно, взимаемая сумма меняется в зависимости от того, во сколько было оценено имущество. Чем оно дороже, тем больше придется заплатить государству.
Продавец – пенсионер
В согласии с законами, которые действуют сейчас, при продаже квартиры (имеется в виду собственность, полученная по наследству) льготы пенсионерам не предоставляются. Соответственно, они обязаны уплатить 13% от суммы сделки. Освобождаются от выплат лишь отдельные категории граждан (к примеру, лица, обладающие первой группой инвалидности).
Справка! Пенсионерам также доступен налоговый вычет.
Сумма инструмента ограничена. Лимит – не более миллиона рублей. В случае использования инструмента цена недвижимости во время расчета налога будет уменьшена на эту сумму, благодаря чему размер налога снизиться.
Таким образом, реализовать на рынке недвижимость, которая была унаследована, возможно. Единственное условие – наличия права собственности на эти материальные блага. Соответственно, придется ожидать окончания процесса наследования.
Специалисты рекомендуют продавать имущество не ранее, чем через тридцать шесть месяцев с момента гибели наследодателя. В таком случае можно будет избежать перечисления средств в ФНС. Платить налог, который взыскивается при продаже квартиры, приходится и пенсионерам, даже если она была получена по наследству. Однако можно воспользоваться налоговым вычетом.
Источник: https://101jurist.com/pravo/nasledovanie/cherez-kakoe-vremya-mozhno-prodavat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo.html
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство, сроки, какие документы нужно подготовить
Достаточно часто недвижимость, или ее часть, которая достается по наследству, в дальнейшем продается. Поэтому, далее рассмотрим актуальный вопрос – когда можно продать квартиру после вступления в наследство, какие документы нужно подготовить, порядок оформления сделки и налоги.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Здесь все достаточно просто:
- Продать квартиру может собственник, а значит должны быть правоустанавливающие документы, в том числе и Свидетельство о праве собственности.
- Свидетельство о праве собственности выдается (в случае наследования) на основании Свидетельства о вступлении в права наследства.
- Свидетельство о вступлении в права наследства выдается по истечению 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Таким образом: продать наследственную квартиру можно не раньше, чем по истечению 6 месяцев с даты смерти наследодателя. То есть, только после официального вступления в свои права наследства.
Как продать без уплаты налогов?
НДФЛ, то есть подоходный налог, имеет место и при продаже квартиры – по такому же принципу, как и налогообложение физических лиц.
Но, отдавать свою часть вырученных средств государству хочет далеко не каждый. И в некоторых случаях продать квартиру без уплаты налогов вполне реально, если:
- Квартиры в собственности наследника больше 3 лет.
- Если квартира была продана меньше, чем за 1 миллион рублей.
Кроме того, существует льготная категория лиц:
- Пенсионеры.
- Инвалиды детства.
- Инвалиды первой и второй группы.
В вышеперечисленных случаях подоходный налог при продаже недвижимости взиматься не будет.
Следует отметить, что размер НДФЛ будет зависеть от оценочной стоимости объекта недвижимости. Поэтому, иногда при продаже оценочная стоимость квартиры намеренно занижается.
Продажа доли в собственности одним из наследников
Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ существует такое понятие, как право преимущественного выкупа. Согласно ему, таким правом наделены остальные собственники долей недвижимости, но по установленной продавцом цене. То есть, их преимущество только в том, что они имеют первоочередное право на покупку части квартиры или дома.
Само собой, что согласно статье 250 ГК РФ и у самого наследника есть несколько обязательств:
- В первую очередь в письменной форме нужно уведомить остальных владельцев объекта недвижимости о своем намерении продать свою долю, а также указать условия продажи (сроки, стоимость).
- Собственники остальных долей должны написать отказ в письменной форме, если предложение их не заинтересовало.
- Если в течение шести месяцев остальные собственники долей не предоставили свой отказ или согласие на условия покупки, их отказ имеет место в автоматическом режиме.
В том случае, если вышеуказанный порядок не будет соблюден, владелец доли имеет право подать иск в суд (срок исковой давности здесь 3 месяца) и вернуть свое первоочередное право на приобретение жилья.
Немного информации: в 2016 году депутатами ЛДПР был выдвинут законопроект, согласно которому при наследовании долей в квартире несколькими наследниками, продажа такого объекта обязательна.
Если через полгода владельцы наследственного имущества не решат вопрос с продажей самостоятельно, то квартира будет продана через аукцион, а средств в соответствующих долях будут распределены между наследниками.
С одной стороны – это неплохая идея, так как это могло бы существенно уменьшить количество семейных споров из-за наследства, а также мошеннических схем продажи. Но, пока такой закон только в проекте.
Порядок продажи квартиры
Продавать квартиру можно только после того, как будет установлено право собственности на объект или его часть – согласно статье 131 ГК РФ. На основании Свидетельства о праве собственности нужно пройти регистрационную процедуру в Росреестре. Только после того, как все процедуры оформления права собственности будут пройдены, можно начинать продажу.
Необходимые документы
Порядок оформления сделки подразумевает сбор необходимых документов:
- Паспорта тех, кто принимает участие в сделке.
- Подготовленный договор купли-продажи.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Свидетельство о праве собственности.
- Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц, в том числе и несовершеннолетних.
- Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
Обратите внимание, что при таком виде продаже не требуется согласие супруга или супруги, так как речь идет о наследственном имуществе, а не совместно нажитом.
Договор купли-продажи
Лучшим вариантом будет составление договора купли-продажи юристом – это избавит от возможных процессуальных ошибок при составлении документа. В документе обязательно должна быть указана следующая информация:
- Указывается полная рыночная стоимость, и обязательно размер задатка, если таковой был.
- ФИО сторон сделки, паспортные данные.
- Информация о квартире – адрес, технические характеристики из кадастрового паспорта.
- Сроки и способ передачи денег.
Договор обязательно должен быть подписан обеими сторонами, а сам документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После этого сделка считается оформленной и у квартиры новый владелец.
Регистрация сделки в Росреестре
Подать документы для регистрации можно лично в Росреестр или же через МФЦ. При себе нужно иметь такой пакет документов:
- Паспорт покупателя и продавца.
- Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.
- Квитанция об уплате государственной пошлины – 2000 рублей.
Регистрация сделки осуществляется в течение 10 рабочих дней, но она может быть приостановлена, если с документами будут какие-то неурядицы.
Налогообложение
Если осуществляется продажа квартиры, полученной по наследству менее трех лет находящейся в собственности, придется уплатить налог НДФЛ в размере 13% от стоимости продаваемого объекта. Размер налога куда больше для нерезидентов РФ – им придется отдать в казну государства 30% от стоимости объекта недвижимости.
Обратите внимание, что налогом не облагается только 1 миллион рублей. То есть, если оценка объекта будет равна одному миллиону, НДФЛ платить не придется, а при сумме больше указанной предоставляется налоговый вычет на нее. Но, такое право у гражданина есть только один раз.
Подведем итоги
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Только после того, как будет получено Свидетельство о вступление в права наследства и оформлено право собственности. Такие сделки облагаются налогом НДФЛ, если объект в собственности меньше 3 лет.
Порядок оформления сделки подразумевает обязательную ее регистрацию в Росреестре – процедура длится максимум 10 рабочих дней и облагается государственной пошлиной – по 2000 рублей с каждой стороны.
Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/kogda-mozhno-prodat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/
Продажа квартиры после вступления в наследство: как и когда можно продать
Законодательство РФ предусматривает несколько способов приобретения недвижимости. Одним из них является наследование имущества. Продажа квартиры, полученной по наследству, имеет ряд особенностей. Большинство из них связаны с применением налогового законодательства, а именно с возможностью не оплачивать налог с продажи.
Можно ли продать квартиру, полученную в наследство
Имущественные объекты, полученные гражданами в порядке наследования, в плане возникновения прав и обязанностей для нового владельца не имеют отличий от прочего имущества.
При наличии свидетельства о праве собственности гражданин может продать квартиру, подарить или обменять ее.
Право собственности вне зависимости от причины возникновения предоставляет возможность для совершения любых сделок со своим имуществом, если они не противоречат российскому законодательству.
В отношении недвижимого имущества, полученного по наследству, право возникает с момента регистрации права собственности в Росреестре, а не с момента вступления в наследственные права.
Когда можно начинать продажу
Официальная процедура вступления в наследство начинается с оформления нотариального свидетельства о получении имущества в порядке наследования. С этим документом и с общегражданским паспортом гражданин далее обращается в Росреестр, если речь идет о недвижимости.
Сотрудники ЕГРН после проверки сведений выдают новому владельцу свидетельство о праве собственности. С этого момента можно заниматься продажей недвижимости. В этом правиле имеются нюансы, которые потребуются соблюсти.
Например, гражданин в результате вступления в наследство получает в общей наследственной массе ипотечную квартиру, долг за которую перед банком не погашен. В такой ситуации регистрация в Росреестре, а значит и последующая продажа квартиры, полученной в наследство возможна только после окончательного погашения кредитной задолженности.
Т.е. право на наследство предполагает возникновение обязанностей, которые числились в отношении унаследованного имущества у бывшего хозяина.
Зачастую выставление на продажу квартиры до их разрешения представляется невозможным. Как правило, речь идет о всевозможных обременениях на жилье.
Например, наличие условия для постоянного проживания в квартире родственника, который отказался от участия в приватизации.
В такой ситуации по закону можно продать квартиру, но выписать жильца из нее не получится. Если обременение связано с правами несовершеннолетних детей для продажи унаследованной квартиры потребуется получать дополнительные разрешения от органов опеки. И гарантий, что они будут предоставлены, нет.
Поэтому по общему правилу, если квартира перешла по наследству, реализовать ее можно сразу после регистрации в Росреестре. Но каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.
Выплата подоходного налога
Налогообложение сделки
Законодательство РФ устанавливает для всех резидентов обязанность выплачивать подоходный налог. Размер его составляет 13%. Если гражданин имеет доход от продажи квартиры, полученной в наследство, значит, с него подлежит к уплате налог.
Налогооблагаемой базой может быть:
- Стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи.
- Кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.
Второй вариант используется, если в качестве продажной указана очень низкая стоимость и в отношении жилья, приобретенного с 2016 года.
Как не платить налог
Вступлением в наследство гражданин принимает все обязанности собственника. В первую очередь они касаются необходимости выплачивать налог на имущество физических лиц и НДФЛ от реализации жилья.
При продаже квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать важный факт. Возникновение обязанности по оплате НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью.
Для унаследованного имущества имеются некоторые преференции в этом вопросе. Его владельцы освобождаются от обязанностей по выплате подоходного налога, если срок владения превышает 3 года.
Отсчет начинается с даты смерти наследодателя.
Также у продавцов имеется возможность существенно уменьшить размер налога за счет получения налогового вычета или при оформлении разницы между продажной и покупной стоимостью.
Имущественный вычет позволяет уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн. руб. Для ее оформления нужно обратиться с заявлением в ФНС.
Если гражданин на вырученные от продажи средства приобрел другую квартиру, получается, что его доход существенно сокращается или вовсе исчезает, а значит, нет необходимости платить НДФЛ. Для оформления стоимостной разницы нужно также обращаться в ФНС.
Плюс на федеральном и местном уровне предусмотрены категории льготников, которые могут быть полностью или частично освобождены от обязанностей выплачивать налог с проданной квартиры. Всю информацию следует уточнять в местных отделениях налоговой службы.
Как правильно покупать квартиру, полученную по наследству
Правила, которыми должен руководствоваться покупатель недвижимости, доставшейся по наследству, стандартные и подходят для всех граждан, приобретающих жилье на вторичном рынке. В такой ситуации важно удостовериться, что на квартиру не претендует иное лицо, в частности какой-то иной наследник.
Часто у наследуемого имущества имеется сразу несколько собственников. Это факт также следует проверить.
Нужно учитывать, что основное количество наследственных тяжб заканчивается в течение трех лет после оформления наследства. В ряде случаев они длятся до 10 лет. Поэтому не стоит приобретать квартиру, если в свидетельстве указано, что гражданин стал ее хозяином недавно.
Распоряжаться квартирами, полученными по наследству можно на общих основаниях в качестве владельца. Это значит, что собственник после оформления регистрации в Росреестре может совершать с жильем всю полноту сделок, если они не противоречат российскому законодательству.
Источник: https://prorealtora.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/
Продажа квартиры после вступления в наследство: как и когда можно продать
Когда умирает родственник, далеко не всегда недвижимость нужна получателям наследства для проживания. В таких ситуациях рассматривается продажа квартиры после вступления в наследство, с получением средств наследниками. Закон требует, чтобы накануне продажи недвижимость была переоформлена с умершего на продавца, и лишь потом допускается регистрация сделки купли-продажи с новым собственником.
Если предстоит совершить сделку с покупкой унаследованной квартирой, покупателю важно удостовериться, что документы переоформлены на наследника, вступившего в свои права по закону.
Общая информация
При продаже квартиры, полученной по наследству, есть важный нюанс. В зависимости от срока владения унаследованной жилплощадью, продавец может быть освобожден от уплаты налога.
Например, если дочь получила квартиру в наследство, когда можно продать ее, определяется любым моментом после регистрации перехода права собственности. Однако если жилье решили продать в течение первых 5 лет после переоформления (начиная с 2016 года), за вырученные средства придется платить подоходный налог в размере 13% от общей стоимости предмета сделки.
Следует отметить, что, если наследство было принято до наступления 2016 года, закон устанавливает ограничение в виде 3 лет с момента переоформления наследственной массы. При продаже унаследованного жилья действуют те же правила и порядок регистрации, как и в отношении других сделок купли-продажи.
Если возникла потребность в продаже после получения наследства, когда можно продать квартиру, определяется в зависимости от готовности продавца платить 13 процентов в пользу государства.
При оформлении сделки с унаследованной недвижимостью по завещанию есть риск появления нежелательных претендентов, не участвовавших в наследовании из-за нарушений в процедуре. Важно накануне передачи денег убедиться, что других наследников на квартиру нет и быть не может.
Описание сделки — продажи унаследованной квартиры
Чтобы исключить возникновение проблем с покупаемой жилплощадью, новому собственнику рекомендуется избегать сделок сразу после наследования. Лучше выждать не менее 3 лет и самому продавцу, поскольку терять 13% от стоимости — слишком дорогая плата за быстрое получение средств.
Инструкция по оформлению сделки включает следующие шаги:
- Принятие наследства и переоформление недвижимости на себя.
- Подготовка новых документов (выписка ЕГРП, свидетельство на собственность).
- Урегулирование вопроса продажи, если квартира унаследована в долях, и другие совладельцы имеют приоритетное право выкупа доли. Чаще договариваются о совместной продаже и разделе полученной суммы между всеми.
- После подписания договора на продажу жилья, право перерегистрируется на новых владельцев.
Если принято решение продать собственность сразу, не дожидаясь 5-летнего моратория, стоит подробнее изучить вопросы налогообложения и быть готовым представить в налоговую по истечению года налоговую декларацию о полученном от продажи доходе. В некоторых случаях налога удается избежать.
Документы для оформления
Список бумаг, необходимый для проведения сделки с унаследованной квартирой, не отличается от общего:
- гражданские документы сторон сделки (всех участников);
- свидетельство наследования;
- выписка ЕГРП, либо свидетельство на собственность из Росреестра;
- техпаспорт недвижимости, кадастровый паспорт;
- выписка об отсутствии обременений и отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справки о выписке всех жильцов.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- письменное согласие супруга, если недвижимость получена совместно;
- разрешение от органов опеки при местной администрации, если часть собственности числится за несовершеннолетним, либо сделка полностью проводится от его имени законными представителями;
- дополнительные справки, документы об отказе других претендентов участвовать в наследовании.
Последняя бумага – важный документ, позволяющий быстрее найти покупателя на квартиру, полученную в наследство. Мало желающих, чтобы спустя некоторое время после передачи денег продавцу, на недвижимость предъявили права посторонние лица из числа претендентов на наследство.
Вопросы налогообложения
Если решено продать квартиру сразу, не дожидаясь окончания 5 лет, стоит внимательнее изучить случаи, когда подоходный налог платить не придется:
- Уплачивается 13-процентный налог с суммы более 1 миллиона рублей. Если продается доля в квартире меньшей стоимости, это избавляет от потребности платить НДФЛ.
- Освобождены от платежей пенсионеры.
- Льготное налогообложение распространяется на продавцов, имеющих 1-2 группу инвалидности, вне зависимости от возраста.
- Не платят налог наследники, признанные инвалидами детства.
Если решено продать квартиру, полученную в наследство несколькими собственниками, обязанность уплаты налога определяется по той доле, которую лично получит конкретный человек.
Как продать жилье при наличии нескольких наследников
Если квартира передана в наследство сразу нескольким родственникам или наследникам по завещанию, возникают некоторые нюансы, связанные с согласованием сделки.
Если несколько владельцев, возникает два варианта продажи:
- Доли в собственности с приоритетом права выкупа у остальных сособственников объекта. По закону, продавец обязан предложить свою долю остальным, а в случае отказа искать продавца на стороне.
- Квартиры полностью, если все наследники согласны избавиться от квартиры и получить свою часть от вырученной суммы согласно долевому распределению.
В обоих вариантах предполагается согласованность действий всех совладельцев. При совместной продаже всей квартиры целиком рекомендуется определить одного человека, который будет заниматься переговорами с продавцами и подготовкой сделки. От остальных требуется своевременное погашение квитанций ЖКХ и выписка накануне сделки.
Продать жилье, которое еще недавно было оформлено в наследство, достаточно сложно. Из возможных проблем, которые ждут нового владельца, стоит назвать появление несогласных с порядком наследования граждан, чьи права были ущемлены другими претендентами. Возможно выявление нарушений в процедуре принятия наследства, тогда передача имущества в адрес наследников аннулируется по судебному решению.
Продажа наследуемой квартиры не представляет сложностей с точки зрения процесса, однако важен срок, сколько времени прошло с момента принятия наследственной массы.
В случае, если после переоформления квартиры прошло менее 3-5 лет, потери на налоговых платежах составят 13%.
По этой причине, прежде чем решиться на сделку купли-продажи, стоит выяснить порядок налогообложения и доступность применения льгот.
Про особенности продажи квартиры, полученной в наследство, рассказывает Алина Апатова, директор офиса «Чистые пруды» агентства недвижимости «Простор»:
Бесплатный вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему.
Источник: https://zakon-dostupno.ru/nasledstvennoe/prodazha-kvartiryi-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/
Порядок продажи квартиры после вступления в наследство: когда можно, налоги, льготы — продажа наследственной квартиры менее 3 лет
После оформления наследства и регистрации права собственности, владельцы движимого/недвижимого имущества могут распоряжаться им по своему рассмотрению. Они могут совершать любые сделки, которые не запрещены законом – подарить или продать унаследованное имущество. Однако закон устанавливает некоторые ограничения. Рассмотрим подробнее.
Можно ли продать квартиру, полученную в наследство?
Чтобы полноценно распоряжаться активами наследодателя наследнику нужно:
- подать заявление о принятии имущества;
- оплатить пошлину;
- получить свидетельство;
- оформить право собственности.
Свидетельство о правах на наследство является правоустанавливающим документом. Однако для продажи квартиры его недостаточно.
Наследник должен оформить наследственную квартиру надлежащим образом. Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Регистрация носит заявительный характер. Для этого потребуется подать документы в Росреестр.
Важно! Продажа квартиры до государственной регистрации права собственности является незаконной.
Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство
Продать квартиру можно хоть на следующий день после вступления регистрации права собственности. Права владельца при сделке подтверждаются следующими документами:
- выписка из ЕГРН (правоподтверждающий документ);
- свидетельство о праве на наследство (правоустанавливающий документ).
Если гражданин вступил в наследство фактически, у него отсутствуют документ о правах на наследство. Также он не может провести государственную регистрацию объекта. Поэтому продажа квартиры в такой ситуации невозможна.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда вступление в наследство оформлялось в судебном порядке. В таком случае право собственности на объект возникает с момента вступления решения суда в законную силу. Государственная регистрация права проводится на основании судебного решению.
Важно! Закон обязывает наследника оформить квартиру в собственность не позднее 30 дней с момента получения наследства.
Если квартира получена в наследство менее 3 лет назад
Законодатель предусматривает необходимость оплаты подоходного налога наследниками, которые продают имущество покойного в течении 3 лет с момента смерти. Величина платежа составляет 13% от стоимости квартиры.
В случае продажи унаследованной квартиры, которая была во владении менее 3 лет, необходимо подать налоговую декларацию. Документ сдается по месту регистрации налогоплательщика.
Срок подачи отчетности – 30 апреля будущего отчетного периода (ст. 229 НК РФ). Отчетную документацию можно подать в бумажном или электронном виде. Детальную информацию можно найти на официальном сайте ФНС – nalog.ru.
Как продать квартиру после вступления в наследство
Алгоритм продажи квартиры, полученной в наследство:
- Подготовка документов.
- Составление договора.
- Регистрация сделки.
- Получение документов.
Необходимые документы
Для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется подготовить:
- паспорт владельца имущества и покупателя;
- правоустанавливающие бумаги на жилье;
- свидетельство на наследство;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- выдержка из домовой книги;
- отказ совладельца жилья от выкупа доли.
Если продается имущество, которое принадлежит малолетним гражданам, то дополнительно потребуется согласие органа опеки. Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин является покупателем, то дополнительно нужно приложить гражданские паспорта представителя и документы, подтверждающие его полномочия.
В случае совершения сделки через представителя, нужно приложить гражданский паспорт и нотариальную доверенность от имени собственника.
Договор купли-продажи квартиры
Отчуждение объекта недвижимости подразумевает оформление договора купли-продажи. Документ обязательно составляется в письменном виде (ст. 550 ГК РФ). Иначе сделка считается недействительной.
Нотариальное удостоверение подобных сделок требуется в следующих случаях:
- одной из сторон следки является несовершеннолетний гражданин;
- покупателем является недееспособный гражданин.
Соглашение подписывается покупателем/продавцом. От лица несовершеннолетнего или недееспособного покупателя должен выступать законный представитель или опекун.
Стоимость отчуждаемого имущества указывается в договоре. Отсутствие цены в документе указывает на то, что соглашение не заключено.
Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть покупателю после оформления соглашения нужно будет обратиться в Росреестр.
Договор должен содержать:
- наименование договора;
- дату, место заключения;
- сведения об участниках сделки;
- предмет соглашения;
- стоимость и порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- порядок перехода прав на имущество;
- порядок разрешения споров;
- подписи сторон.
Расходы
Продажа квартиры не является безвозмездной процедурой.
Затраты продавца
| № п/п | Наименование расходов | Стоимость |
| 1 | Государственная регистрация права собственности на наследство | 2 000 р. |
| 2 | Услуги риелтора | 3% от стоимости квартиры |
| 3 | Оформление доверенности от имени собственника | От 2 500 р. |
| 4 | Подготовка договора | От 2 000 р. |
| 5 | Подготовка акта приема-передачи | От 1 000 р. |
| 6 | Нотариальное удостоверение | От 7 000 р. |
При регистрации права собственности покупатель должен заплатить 2 000 р. Если отчуждается только часть квартиры в многоквартирном доме, то сумма сбора составляет 200 р. (ст. 333.33 НК РФ).
Продажа квартиры, полученной по завещанию
Завещание является одним из способов получения наследства. Однако при отчуждении унаследованного имущества этот факт не играет никакой роли.
Наследник по завещанию может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Исключение составляет ситуация, когда собственник установил завещательный отказ или возложение.
Наследодатель может установить запрет на продажу квартиры. Или обязать наследника предоставить квартиру для проживания третьему лицу.
Если покойный владелец квартиры установил завещательный отказ, то он мог назначить исполнителя завещания. Душеприказчик обязан проследить за исполнением распоряжения покойного. Поэтому в случае продажи квартиры, исполнитель завещания обязан инициировать судебный процесс для отмены прав наследника на жилье.
Важно! При отсутствии душеприказчика, недобросовестный наследник может продать квартиру. Однако право отказополучателя на проживание или пользование жилым помещением не прекращается, после отчуждения объекта.
В случае получения квартиры в наследство по закону, после получения свидетельства и регистрации права собственности, новый владелец может распоряжаться активами как пожелает. Он может подарить, обменять или продать унаследованное имущество. Отчуждение объекта недвижимости происходит на общих условиях.
Льготы при продаже квартиры
Закон устанавливает льготы по оплате нотариальных услуг для особых категорий граждан. К ним относятся инвалиды 1 и 2 группы.
Также от оплаты госпошлины освобождаются лица, продающие ветхое и аварийное жилье.
Налоги
В случае продажи квартиры в течение 3 лет с момента вступления в наследство необходимо оплатить подоходный налог. Для снижения суммы выплаты можно применить к налоговой базе стандартный вычет в размере 1 000 000 р.
Величина процентной ставки различается для следующих лиц:
- налоговых резидентов;
- налоговых нерезидентов.
Резидент выплачивает 13% от стоимости квартиры, сверх стандартного вычета, а нерезидент – 30%.
Важно! Закон не устанавливает льгот по выплате подоходного налога для отдельных категорий граждан. Выплата рассчитывается для всех наследников в одинаковом порядке.
Как продать унаследованную квартиру без уплаты налога
Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.
Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.
Пример. Налогоплательщик унаследовал 2-комнатную квартиру. Через 6 месяцев он решил ее продать. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 р. Величина суммы налога составит (3000000 — 1000000) × 13% = 260 000 р.
Если налогоплательщик покупает новое жилье в том же году, то расчет налога может производиться по иной схеме.
Отчуждение части имущества
При получении квартиры в наследство по закону, имущество делится между получателями в равных долях. Если один из наследников желает продать свою долю, то он обязан предоставить право первоочередного выкупа совладельцам жилья (ст. 250 ГК РФ).
Предложение не должно отличаться по цене и условиям, которые будут предложены другим покупателям. Исключением является продажа жилья с публичных торгов.
Правила продажи доли в унаследованной квартире:
- Продавец должен письменно уведомить совладельцев о своем намерении продать часть квартиры. В уведомлении указывается цена объекта недвижимости и иные условия сделки.
- Для принятия решение совладельцам дается 1 месяц. Если по истечении срока они не выкупят предложенную часть имущества, наследник может продавать ее кому захочет.
- Если совладельцы дадут письменный отказ от первоочередной покупки части жилья, то продавец может реализовать имущество досрочно.
Если же продавец продаст жилье третьим лицам, то совладелец, которому полагалось преимущественное право покупки, может потребовать через суд перевода прав покупателя. Для подачи соответствующего иска совладельцу жилья дается 3 месяца.
Важно! Закон устанавливает запрет на передачу права преимущественной покупки третьим лицам.
В квартире прописан малолетний ребенок
Под пропиской понимается регистрация по месту жительства. Родитель имеет право зарегистрировать ребенка в жилом помещении, в котором он прописан, без согласия собственника.
Поэтому наследник может столкнуться с ситуацией, когда в его квартиру прописан посторонний несовершеннолетний ребенок.
Важно! Регистрация по месту жительства не является основанием для возникновения права собственности. Поэтому наследник может выписать как ребенка, так и его родителей после государственной регистрации прав на наследство.
Если малолетний ребенок является совладельцем недвижимости, то продажа такого объекта допускается только с согласия районного отдела опеки по месту регистрации ребенка (ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Предварительно необходимо предоставить ему долю в другой квартире взамен.
Нужно ли согласие супруги
Унаследованное или подаренное имущество (квартира/дом) является собственностью получателя. Оно относится к личной собственности супруга.
Следовательно, согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры не требуется.
Исключение составляет ситуация, когда супружеская пара оформила брачный договор или соглашение о выделении долей в совместной собственности супругов. В добровольном порядке стороны могут предусмотреть любой вариант раздела. В том числе передать часть прав на наследственное имущество.
Какую сумму нужно указывать в договоре
Сумма подоходного налога рассчитывается исходя из цены указанной в договоре купли-продажи. Однако, продавцу выгодно ее искусственно занизить, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.
В таком случае покупатель становится мишенью для мошенников. При расторжении сделки продавец должен будет вернуть только ту сумму, что указана в соглашении. Доказать получение иной суммы просто нереально.
Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Чтобы избежать судебной волокиты покупателю нужно настаивать на отображении в договоре рыночной стоимости объекта.
Стоит ли бояться покупать унаследованное жилье
Судебная практика уже давно демонстрирует торжество справедливости. Возможные споры между наследниками не являются поводом для расторжения сделки и возврата купленной квартиры.
Еще в 2003 году Конституционный суд разъяснил, что имущество не может быть истребовано у добросовестного покупателя, невзирая на притязания наследников. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 42 Постановления Пленума ВС № 9.
Верховный суд уточнил, что если возврат имущества в натуре невозможен, то наследник должен произвести компенсацию его стоимости другому претенденту. То есть если после продажи квартиры выявится другой претендент на наследство, то такое имущество не может быть изъято у добросовестного покупателя. Все претензии должны предъявляться к наследнику, даже если завещание будет оспорено в суде.
Исключением из правил может быть сговор между наследников и покупателем. Если такой факт будет установлен в суде, то сделка будет признана недействительной. Следовательно, имущество придется вернуть.
Продажа унаследованной квартиры имеет свои нюансы. Многое зависит от количества и возраста совладельцев, срока нахождения имущества в собственности, наличия льгот. Также нужно учитывать первоочередное право на покупку жилья. Без помощи опытного юриста сложно учесть все требования законодательства.
На нашем сайте можно заказать обратный звонок. Консультации предоставляются совершенно бесплатно. Юрист изучит ваши обстоятельства и подскажет, как лучше поступить, чтобы не нарушить закон и остаться при своих интересах.
Также вы сможете договориться о подготовке необходимых документов для продажи квартиры.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/
