Как продать дом с несовершеннолетними детьми? | Принцип права+

В этой статье:

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры. Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане. Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей.

Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев. Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2045395-2019-03-01-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Как Продать Дом С Прописанным Несовершеннолетним Ребенком

Покупателю нужно осторожно относиться к покупке квартиры, если в ней прописаны дети. Неважно является ли ребенок собственником недвижимости или нет. Сделку могут все равно не засчитать при нарушении прав детей.

Здравствуйте, ситуация такая. Моя мама хочет продать свой дом, но в нём прописан брат со своей женой, у них есть ещё двое детей 9 лет. Они автоматически прописываются по месту жительства родителей? Можно ли их выписать? Можно ли продать дом?

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в России в 2019 году

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Подобные сделки нередко становятся причиной судебных разбирательств. Но это не значит, что продажа такой недвижимости невозможна. Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети, в 2019 году в России?

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Главный критерий, по которому государственные органы дают согласие на сделку – улучшение условий проживания ребенка. Права несовершеннолетнего при отчуждении собственности ущемляться не должны.

Решить вопрос можно легко, если деньги, за проданную часть несовершеннолетнего будут положены на счет ребенка в банке. Конечно, этот вариант не всегда будет самым оптимальным и подходящим, но зато ребенок будет обеспечен средствами в будущем и не пострадает от продажи недвижимости.

Сделки с недвижимостью при наличии у собственника несовершеннолетних детей

Подобная сделка по закону осуществима только при условии, что по данному адресу не зарегистрированы несовершеннолетние граждане, однако при этом дети обязательно должны иметь прописку. Поэтому продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осложняется необходимостью выписать их из продаваемого жилого помещения по другому адресу.

снятие автоматически после перерегистрации по другому адресу (для этого нужно прийти с обращением в паспортный стол по новому месту проживания);
отправка заявления для удаления с учёта (отправляется по предыдущему месту проживания законными представителями не достигших 18 лет граждан).

: Как Изменится Пенсия Военных Пенсионеров В 2019 Году

Как продать дом, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры (доли в праве собственности на квартиру), разрешения органов опеки и попечительства не требуется. Для будущих покупателей же будет принципиален вопрос, чтобы в помещении никто не был зарегистрирован.

Развелись. Спустя семь лет решили добровольно без раздела и суда продать дом и поделить деньги. Дом покупался в браке — совместно нажитое имущество. В доме прописаны бывшие муж и жена, и их несовершеннолетняя дочь. В доме проживает муж все эти годы. Жена с ребенком временно зарегистрированы (с ежегодным продлением регистрации) по месту жительства в другом месте. Не возникнет ли сложностей с органами опеки?

Можно ли продать дом, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Если хотят изменить жилищные права несовершеннолетнего, то ни у одного законного представителя, родителя, усыновителя, опекуна нет права для осуществления сделок, из-за которых ухудшится имущественное право с жилищными условиями ребенка.

В приватизированном жилье прописаны взрослые с детьми.
Проживающие в недвижимости несовершеннолетние, не были включены, когда оформлялись документы для приватизации, в состав собственников. Хотя в то время когда проводилась приватизация, они обладали равными правами, как и все остальные жильцы, на обладание данным жильем.
Несовершеннолетние получили в подарок квартиру или входят в состав собственников.
У ребенка или детей есть право на наследование жилым помещением.
У несовершеннолетнего есть прописка, но претендовать на квартиру или ее часть он не может, так как не является владельцем.
Каждый из этих случаев имеет свои отличия, но ребенок все равно обладает правом на квартиру и нарушение его жилищных условий делать нельзя.

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Мать с отцом (возможно усыновитель или опекун) должны явиться в паспортный стол по месту прошлой регистрации ребенка (которому от 14 лет) для составления заявления по снятию с регистрации. Сам образец заявления может быть предоставлен родителям на месте;
Список необходимой документации должен включать в себя паспорт, принадлежащий родителю и ребенку, если таковой есть у последнего, либо же свидетельство о его рождении, а также свидетельство, подтверждающее право владения жильем, где проставлено имя ребенка, плюс документ из ООП, подтверждающий разрешение на выписку;
Далее должен быть оформлен листок об убытии, где проставляют отметку о новом адресе проживания ребенка. В течение недели паспортный стол принимает решение о том, насколько правомерной является выписка и затем предоставляет листок об убытии. Только когда указанные действия были выполнены, дети могут считаться полностью выписанными из адреса жилплощади.

: Закон О Пересчете Пенсий Женщинам Родившим Детей До 1990г

В случае ухудшения жилищных условий, разрешение получается только когда возникает необходимость в проведении лечения ребенка, переезде в иной район, к примеру, по причине аллергической реакции, астмы либо другого заболевания, а также по причине невозможности получения необходимого образования по месту проживания и ряде иных случаев.

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, и как это сделать

Паспорта владельцев жилплощади;
Документы о праве собственности на квартиру;
Согласие на продажу квартиры с прописанным ребенком от имени совладельцев;
Кадастровый паспорт и план;
Технический паспорт и план, выданный в Бюро технической инвентаризации;
Справка из домовой книги о составе семьи и зарегистрированных жильцах;
Справка о состоянии лицевого счёта:
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Прописать детей отдельно от родителей нельзя. Регистрация оформляется по тому же адресу, где прописан хотя бы один из родителей или опекунов. После того как дети выписываются из квартиры, оформление проходит в обычном порядке.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, если у него нет никакой доли собственности на нее, можно без особых проблем. В такой ситуации вы сможете обойтись без подготовки дополнительных документов, однако, сразу же после оформления сделки вам придется прописать малыша по новому адресу. Причем жилищные условия ребенка, в которых он окажется после заключения договора, не могут быть хуже, чем в предыдущей квартире, поскольку переезд никаким образом не должен ущемлять права крохи и вредить ему.

По закону малышей не регистрируют отдельно от членов своей семьи. Прописка осуществляется только совместно с отцом или матерью, а также с одним из своих усыновителей или опекунов. Поэтому мама или папа после продажи квартиры должны незамедлительно перепрописаться по новому адресу. Ситуация значительно упрощается, если кто-то из них изначально зарегистрирован в другом месте. Тогда гораздо удобнее заранее перерегистрировать ребенка по адресу его проживания, а после этого начинать заниматься оформлением необходимых документов.

Как продать дом если прописан несовершеннолетний ребенок

Купить квартиру и не остаться обманутым В наше время человеку, принявшему решение купить жилье, чрезвычайно важно сделать правильный выбор и не остаться у разбитого корыта. Множество агентств недвижимости предлагают свои услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимым имуществом.

: Квитанции Жкх Как Понять Что Она Оплачена

Продажа недвижимости, в которой живет, прописан или является собственником ребенок до 18 лет, проблематична. Однако, намного лучше будет подойти к этой ситуации позитивно. Да, соблюдение всех правил прописанных в законе, затянет время и придется потратить силы, но ведь все это нужно, чтобы защитить права ребенка.

Можно ли продать дом, если прописан несовершеннолетний ребенок

При присоединении квартиры не подавать не нужно, только после этого подадите его в суд исходя из следующего.В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Дополнительная консультация в личных сообщениях за плату.

В соответствии со ст.

54 гражданского кодекса РФ при наличии у заявителя средств материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописан ребенок

Важно! Дети до 14 лет прописываются там же, где их родители /усыновители/ опекуны (ст.20 ГК РФ), а подростки с 14 до 18 лет вправе проживать у близких родственников (например, у бабушки, дяди, тёти или взрослых братьев/сестёр).

Если же ребёнок только прописан в квартире, но при этом не является её собственником, то его имущественные интересы при продаже не могут быть нарушены. Разрешение органов опеки в подобном случае не потребуется.

12 Июн 2019 uristlaw 108

Источник: https://law-property.ru/detskie-posobiya-v-regionah/kak-prodat-dom-s-propisannym-nesovershennoletnim-rebenkom

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас. Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета. По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас. Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями. При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

наделить детей долями;
пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Как продать квартиру с несовершеннолетними детьми

На сегодняшний день на рынке недвижимости нередки случаи, когда семьи расширяются и ищут другое жилье для комфортной жизни. Становится вопрос, как для продавцов, так и для покупателей квартиры: что должно быть сделано, чтобы правильно выписать детей, не нарушив закон и не ущемив их права?

Что должен сделать продавец при выписке ребенка из квартиры?

Ребенок до 14 лет должен сниматься с регистрации совместно с родителями или его законными представителями. Необходимо нотариальное письменное согласие второго родителя, если ребенок выписывается с одним из родителей. Несовершеннолетнего выписать в «некуда» практически невозможно. Без данных о новом жилье паспортист отказывает выдавать разрешение на выписку. За исключением отдельных случаев.

Если же ребенок (до 18лет) является владельцем или совладельцем данной жилплощади, то без разрешения Органов опеки и попечительства (опекунский совет) выписать его и заключить сделку купли-продажи будет невозможно. От имени ребенка выступают его законные представители: родители, опекуны или усыновители. Чтобы получить разрешение на продажу квартиры родители (или опекуны) должны подать заявление и пакет документов в районный опекунский совет.

Условия, при которых Орган опеки и попечительства дает разрешение на выписку ребенка, если он совладелец или владелец недвижимости

Разрешение на выписку ребенка из квартиры опекунский совет может дать при условии, если ребенок будет проживать в другой недвижимости (части недвижимости), где жилая площадь, а также общая, будет не меньше соответствующей площади продаваемого жилья и где условия проживания должны быть не хуже, чем в предыдущем месте жительства. То есть, например, если на долю ребенка приходилось 18 кв.м площади, то и в новой жилплощади эта доля должна быть не меньше.

Органы опеки и попечительства могут дать разрешение и без этого условия если, например, семья выезжает в другой город или страну.

Только после получения разрешения Опекунского совета провести сделку, участники могут зарегистрировать договор у нотариуса.

Пакет документов, необходимых для выписки ребенка

Для снятия с регистрации места жительства ребенка до 14 лет нужно подать следующие документы:

заявление;
свидетельство о рождении ребенка;
квитанция об уплате административного сбора.
если только один родитель подает заявление, нужен его паспорт и нотариально заверенное согласие второго из родителей или же решение суда или органа опеки и попечительства относительно места проживания ребенка.

Родители детей-собственников недвижимости или их законные представители и опекуны в Органы опеки и попечительства должны подать такие документы:

заявление от каждого родителя;
в случае совершения договора доверенным лицом — доверенности на такие действия этого лица от всех собственников жилья;
справка о составе семьи;
оригинал технического паспорта недвижимости;
оригинал выписки из Государственного реестра вещных прав и отягощений недвижимого имущества с указанием всех собственников;
оригиналы паспортов всех собственников;
оригиналы паспортов детей возрастом 16 лет;
идентификационные коды всех совершеннолетних собственников и детей-собственников;
оригиналы свидетельства о рождении детей возрастом до 14 лет;
оригинал свидетельства о разводе;
оригинал свидетельства о смерти супруги/супруга.

Что говорит закон Украины

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Украины сделка купли-продажи является недействительной без разрешения органов опеки и попечительства (опекунского совета).

В случае, если кто-то предлагает вам провести сделку без этого разрешения, лучше отказаться во избежание дальнейших возможных судовых разбирательств.

В Гражданском кодексе Украины указано, что лицо пребывает в статусе ребенка до 18 лет.

Малолетний ребенок – это гражданин в возрасте до 14 лет. Они не вправе совершать договора с недвижимостью.

Несовершеннолетний ребенок – это гражданин в возрасте от 14 до 18 лет. Они наделены неполной гражданской дееспособностью и вправе участвовать в заключении договора купли-продажи недвижимости.

Дети возрастом до 10 лет должны быть зарегистрированы по адресу регистрации родителей или одного из них (если их места жительства разные), в спецучереждении или с опекунами. В отдельных случаях ребенок старше 10 лет может проживать в другом месте, к примеру, с бабушкой или дедушкой, но только если он хочет и родители не против. С 14-18 лет несовершеннолетний сам решает с кем будет жить. Если возникают спорные ситуации, то для урегулирования вопроса вмешивается опекунский совет.

Если даже родители (или один из родителей) были лишены родительских прав, несовершеннолетний ребенок все равно сохраняет свое право пользоваться квартирой, в которой он прописан.

Государство защищает ребенка, его права и интересы и не дает возможности ни родителям, ни прочим лицам нарушить их!

Правильных и успешных вам сделок!

Ваш риэлтор: Инна Ессе

Источник: https://invest.dp.ua/kak-prodat-kvartiru-s-detmi/

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка. С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
получение наследства;
дарение;
приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была. Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше). К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия. Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки. Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая. Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут. В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка». Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
паспорта законных представителей;
свидетельство о рождении ребёнка;
письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
предварительное согласие на сделку от органов опеки;
документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
из БТИ с указанием стоимости объектов;
об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

из Росреестра о праве собственности на объекты;
из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok