Как поменять управляющую компанию
Александр Щербак/ТАСС
За несвоевременное устранение засоров в трубах и ряд других грубых нарушений коммунальные компании могут быть лишены права управлять многоквартирными домами. Перечень грубых нарушений Правительство утвердило на прошлой неделе. Компании потеряют право управления домом, если нарушат один из этих пунктов дважды в течение года. А могут ли сами жильцы отказаться от услуг недобросовестных коммунальщиков? «Парламентская газета» решила ответить на этот и другие вопросы.
Непозволительные грубости
Само понятие грубых нарушений лицензионных требований появилось в Жилищном кодексе 31 декабря 2017 года. Определить перечень этих нарушений предписывалось Правительству, и 13 сентября кабмин наконец утвердил его. Именно на этот перечень будет ориентироваться государственная жилищная инспекция (ГЖИ), решая судьбу проштрафившихся компаний.
Читайте по теме Грубым нарушением лицензионных требований считается, если:
- Компания не обеспечила содержание общего имущества в надлежащем качестве, то есть не выполнила какое-либо требование технических регламентов, положений и правил об управлении многоквартирным домами, что повлекло причинение тяжкого вреда здоровью граждан. Этот факт должен быть подтверждён решением суда.
- Компания не провела испытания системы теплоснабжения на прочность и плотность либо не промыла и не отрегулировала её.
- В течение месяца с начала обслуживания многоэтажного дома не заключила договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО). РСО — это компании, которые поставляют в многоэтажные дома воду, электроэнергию и прочие коммунальные ресурсы.
- Компания имеет долг перед РСО за два месяца. Если УК не признаёт себя должником, подтвердить этот факт может судебный акт. К слову, погашение долга не поможет избежать ответственности.
- Компания нарушила требования по аварийно-диспетчерскому обслуживанию: не обеспечила незамедлительную ликвидацию засора в трубах или мусоропроводе либо не устранила аварийные повреждения труб или проводов.
- В течение месяца с начала обслуживания многоэтажки компания не заключила договор с газовой службой и компанией по обслуживанию лифтов (если только УК не выполняет работы по эксплуатации и ремонту лифтов самостоятельно).
- Отказ или уклонение от передачи документов, ключей от общих помещений, кодов доступа к оборудованию и инвентаря лицу, которому перешло управление домом, из которого «уволили» УК.
- Компания не прекратила обслуживать многоквартирный дом, в том числе продолжает выставлять счета и собирать оплату после удаления сведений о многоквартирном доме, который она обслуживает, из Реестра лицензий субъекта Федерации.
Если компания в течение года повторно совершила нарушение, перечисленное в пунктах 1-5, то из Реестра лицензий субъекта Федерации будут исключены сведения о тех домах, где произошло нарушение. В случае повтора остальных нарушений из Реестра исключат сведения обо всех домах, которые обслуживает УК. В зависимости от размера и возможностей компании обе ситуации могут завершиться аннулированием лицензии. Читайте по теме
В каких случаях УК лишается лицензии?
Лицензия на управление многоквартирными домами может быть аннулирована по решению суда на основании заявления Госжилинспекции. В свою очередь, ГЖИ может обратиться в суд с таким заявлением, если из Реестра лицензий субъекта Федерации были исключены 15 процентов многоквартирных домов, которые обслуживает УК (рассчитывается по общей площади помещений в домах).
Кроме того, УК может потерять лицензию если:
- За год компания трижды привлекалась к ответственности за препятствование или уклонение от проверок ГЖИ. В этом случае УК «выгонят» только из тех домов, где она пыталась избежать проверок.
- Компанию признали банкротом.
- В течение полугода после получения лицензии компания не начала обслуживать ни один дом.
Разумеется, они имеют на это полное право. Но в рамках действующего законодательства, прежде всего Жилищного и Гражданского кодексов.
Гражданский кодекс регулирует общий порядок расторжения договоров: без суда — по обоюдному согласию, через суд — в случае нарушения условий контракта одной из сторон.
Жилищный кодекс предлагает больше способов избавления от неугодной коммунальной компании. Если работа УК не устраивает собственников, но при этом технически компания ничего не нарушает, у владельцев есть два пути. Первый — договориться с УК расторгнуть договор по обоюдному согласию. Второй путь не всегда быстрый: придётся дождаться окончания срока действия договора с УК и написать заявление с отказом о его продлении. Читайте по теме
Без заявления договор продлится автоматически на тот же срок и на тех же условиях. Отказ продлевать договор собственники утверждают на общем собрании. Там же следует выбрать уполномоченное лицо, которое отправит управляющей компании соответствующее заявление, копию протокола с решением собрания и требование передать техдокументацию и всё оборудование, необходимое для управления домом.
Если же УК нарушила какие-то пункты договора, то можно провести общее собрание собственников и принять решение о выборе другого способа управления домом или другой УК. На собрании также следует утвердить новую компанию и условия договора с ней, в том числе размер оплаты текущего ремонта.
Если УК была нанята по итогам открытого конкурса, проводимого местными властями, то собственники также могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется им в конце каждого года, прошедшего после заключения договора, но только если до этого на общем собрании собственники приняли решение изменить способ управления домом.
В течение пяти рабочих дней после общего собрания следует направить уведомление о принятом решении в управляющую компанию, Госжилинспекцию и органы муниципального жилищного контроля (МЖК). К уведомлению нужно приложить копию протокола с решением.
После этого можно заключать договор с другой компанией. Договор заключается по решению общего собрания и подписывается каждым собственником. После подписания договора управляющая компания должна обратиться в ГЖИ по поводу внесения сведения о вашем доме в её лицензию. После того как ваш адрес появится в лицензии, компания приступит к обслуживанию дома.
Как проверить статус УК?
С помощью Реестра лицензий субъектов Федерации на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Достаточно ввести название улицы и номер дома — и вы увидите, какая коммунальная компания его обслуживает.
Там же можно проверить статус УК: введите название компании и увидите, действует ли у неё лицензия, сколько домов она обслуживает и где они находятся.
Источник: https://www.pnp.ru/social/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html
Как сменить управляющую компанию
Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:
- поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
- защищать права владельцев многоквартирного здания.
Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?
В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.
В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.
Причины, чтобы сменить УК
Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:
- при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
- при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.
Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.
Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.
Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома. Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства. Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.
Последовательность действий
Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:
- Принять совместное решение о смене УК.
- Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
- Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
- Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
- Передать этот протокол бывшей и будущей УК.
Как проводится собрание
Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе. Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания. Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.
Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.
Принятие решения
Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.
Как выбирать УК
К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа.
Как перезаключить договор
Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:
- составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
- провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
- обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
- раздать копии договора владельцам квартир.
Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.
maksim 2017-03-09 21:58:36
Источник: https://znaytovar.ru/s/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме 2019 — порядок, процедура
м многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.
Основания
Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.
Таким примеров немало:
- злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
- УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
- не проводятся ремонтные работы;
- организация игнорирует обращения граждан;
- управляющая компания подозревается в воровстве.
Существуют и другие причины для смены УК в 2019 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.
Законодательная база
Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.
Порядок действий
Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.
Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:
- выбор новой управляющей компании;
- проведение собрания жильцов;
- предоставление соответствующей информации руководству УК;
- оформление договора с новой организацией.
Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.
Выбор другой УК
Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.
Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.
Собрание собственников
Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).
Повесткой дня является:
- расторжение соглашения с УК;
- выбор новой организации;
- оформление контракта с новой организацией.
Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.
Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проало больше 50% присутствующих.
Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в ании.
Здесь представлен образец протокола собрания собственников о смене управляющей компании.
Уведомление старой УК
Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.
Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.
Заключение договора
Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.
Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону (ст. 162 ЖК РФ) документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.
Договор обязательно должен содержать такие пункты:
- состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
- перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
- стоимость услуг, способы оплаты;
- права и обязанности сторон;
- ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
- способ предоставления отчетности жильцам.
Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.
Образец договора обслуживания с управляющей компанией здесь.
Какие документы нужны?
Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).
Оплата счетов ЖКХ в новую компанию
Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.
Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.
Что делать, если УК не хочет отдавать дом?
Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.
В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.
Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.
Можно ли поменять на ТСЖ?
Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.
Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.
Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.
Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.
На видео о порядке смены УК
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome/
Как сменить управляющую компанию?
Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.
Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.
В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».
Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?
Как решать проблемы с управляющей компанией?
Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации. Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ. Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.
shuterdima/Depositphotos
Основания для смены управляющей компании
Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.
Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).
Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).
Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.
Как привести в чувство управляющую компанию?
Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?
Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:
- нарушения качества предоставления жилищных услуг;
- отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
- отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
- нарушение правил и норм пожарной безопасности;
- ненадлежащее содержание общедомового имущества;
- несвоевременное исполнение заявок от собственников;
- непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.
pressmaster/Depositphotos
Как поменять УК?
Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:
- определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
- выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
- выбрать новую УК;
- заключить с новой УК договор управления домом.
Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:
1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку ания:
- о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
- о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
- о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.
2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% . Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).
Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов
5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством .
4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.
Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.
ParStud/Depositphotos
На что обратить внимание при выборе новой УК?
В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании. Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую.
Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков. Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов.
Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?
Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?
Как начать платить за отопление по квартирному счетчику?
15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_smenit_upravlyayuschuyu_kompaniyu/7761
Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов
Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?
Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!
Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Шаг 2. Выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1) Подготавливаем повестку собрания.
В повестку собрания необходимо включить вопросы о:
а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,
б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),
Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).
е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)
Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).
В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.
Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).
3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.
С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
(ссылка на образец бланка решения)
Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.
(ссылка на образец реестра выдачи бланков)
4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.
Бланк Решения собственников используется все тот же.
5) Составляем протокол собрания.
Собственно, все понятно из образца протокола собрания.
(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
(образец уведомления)
Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.
Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.
Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/836-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniy
Основания для перемен
Закон предоставляет несколько возможностей расторгнуть договор с действующей УК.
- Если истек срок действия договора управления, просто не продлевайте его. Найдите хорошую организацию и заключите договор с ней.
- Можно в одностороннем порядке отказаться от услуг УК при существенных нарушениях ею договора.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ:
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
- В случае потери управляющей компанией лицензии можно и нужно выбирать новую.
Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ:
Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса.
Если обслуживающая вас УК почувствовала, что запахло жареным, она может и не препятствовать расторжению договора. Но это скорее исключение, чем правило. Будучи уверенным в собственной безнаказанности, руководство организации вряд ли захочет добровольно отказаться от источника дохода в виде ваших денег.
- При выборе другого способа управления домом, например, ТСЖ
Товарищество наймет организацию для управления домом — двух зайцев убьете сразу. С одной стороны, останется постоянный внутренний контроль за ситуацией, с другой стороны, если выберете порядочную УК, не придется вникать в бесконечные жалобы жильцов — их просто не будет. Да и поменять организацию, если не оправдает ожиданий, в дальнейшем будет легко.
Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ:
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.
Шило на мыло? Выбираем тщательней!
Итак, вы определились, каким образом будете свергать с престола свою УК. Теперь поговорим о поиске новой — хорошей, адекватной и честной.
Управляющую компанию мечты нужно искать, упорно и терпеливо проверяя факты. Ниже перечень мер, которые надо предпринять, чтобы не ошибиться.
- Составьте список интересующих организаций, посмотрите информацию о них.
Данные об организациях, которые могут обслуживать ваш дом, можно запросить в администрации города или района. Также можно найти полезную информацию на официальном сайте ГИС ЖКХ.
Здесь в разделе “Реестры поставщиков информации” есть подраздел “Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами”. Во вкладке “Поиск организации по адресам обслуживаемых домов” выберите свой регион и город. Откроется перечень управляющих организаций, которые работают в вашем городе. По каждой из них вы можете посмотреть общую информацию, лицензию, список обслуживаемых домов, данные о привлечении к административной ответственности. Если вы выберете какой-нибудь дом из списка обслуживаемых, вы сможете посмотреть договор управления и отчет об исполнении договора управления.
- Проанализируйте отзывы на местных форумах и в социальных сетях.
Хорошо, что есть добрые люди — такие, кто, попав в неприятную ситуацию, обязательно расскажет о ней окружающим, чтобы предупредить и защитить. Этим и нужно воспользоваться, “пробив” управляющие организации на всевозможных сайтах.
Но учитывайте, что чаще всего мы пишем о наболевшем, а не о радостном. Если увидите много негатива — это плохо. Если негатива мало, то, возможно, хорошо, а, может, просто компания небольшая и обслуживает всего пару домов. Откровенно хвалебные отзывы компании могут писать о себе сами — скорее всего, вы сможете их определить по уровню приторности.
- Составьте свой рейтинг УК на основании отзывов.
Отправьтесь в поход самостоятельно или вместе с неравнодушными соседями. Ваш путь лежит в те дома, которыми уже управляют отобранные организации.
Если там живут ваши знакомые или друзья, то это идеальный вариант. Напроситесь на чашку чая и выясните, довольны ли жители своей УК. По дороге сами обратите внимание на качество ремонта и уборки в подъездах, придирчиво оцените двор, парковку, площадку сбора мусора, сопоставьте с картиной в своем дворе.
Знакомых в исследуемом дворе нет? Не беда. Состояние территории возле дома увидеть может каждый. И еще есть добродушный, словоохотливый источник информации — пенсионеры, отдыхающие на скамейках возле дома. Обратитесь к ним с вопросами, наверняка не прогонят. А может, и мамы, гуляющие с колясками на детской площадке, присоединятся и помогут советом.
- И еще раз сходите на разведку.
Теперь посетите руководителей выбранных УК. Обсудите тарифы, узнайте, из чего конкретно они складываются. Задавайте неудобные вопросы — так сможете оценить, насколько компания открыта и прозрачна. Сравните характеристики, данные жителями обслуживаемых домов, и ответы представителей организации.
Лучше, если при разговоре будут присутствовать и другие собственники жилья в вашем доме. Берите с собой как энтузиастов, так и тех, кто мало верит в успех, считая, что толку от перемены управленца не будет. Есть шанс, что пессимисты воспрянут духом. Да и разночтений потом будет меньше — быстрее придете к единому решению.
Проводим собрание собственников
О том, как правильно провести собрание, мы писали здесь. Если вы никогда не проводили общедомовых собраний и не участвовали в них, советуем изучить этот материал.
На собрании нужно будет рассмотреть ряд важных вопросов. Вот шпаргалка для вашей повестки дня (вариант, когда выбран путь смены способа управления):
- проведение собрания собственников;
- расторжение договора управления с действующей УК;
- выбор способа управления (ТСЖ) и выбор новой УК;
- согласование условий нового договора;
- согласование размера платы за услуги по содержанию дома;
- утверждение условий договора управления с новой УК большинством собственников.
Ваша УК потеряла техническую документацию на дом? Она должна бесплатно за 3 месяца ее восстановить (согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами).
Голосуем, не вставая с дивана
Выбрать управляющую компанию, обсудить все нюансы с соседями и проать теперь можно онлайн. Заочное ание в интернете — юридически закрепленное право для всех собственников жилья, об этом говорит статья 47.1 ЖК РФ.
Даже если кто-то из жильцов улетел отдыхать в теплые края, не нужно ждать две недели, пока он вернется, чтобы провести собрание. Вопросы решатся оперативно, а информация охватит большее количество жителей, чем если бы вы ходили по квартирам с известиями.
Одна из систем, в которых можно сменить управляющую компанию оперативно-коллективно — это ЖИВУ.РФ. Здесь можно общаться с соседями в чате, публиковать общедомовые новости, создавать опросы и обсуждения, проводить собрания собственников онлайн. Функционал широк, а платить за пользование не требуется — подключайте дом и пробуйте.
И разошлись как в море корабли
Если большинством вы приняли решение о смене способа управления домом и у вас на руках заветный протокол, значит, вы близки к цели. Осталось соблюсти формальности, чтобы ваш труд не оказался напрасным.
Сообщите о решении собственников в старую УК, Государственную жилищную инспекцию и городскую (районную) администрацию — на это дается 5 дней. В инспекцию направьте оригиналы протокола и решений, в остальные инстанции — копии. Требования к уведомлению можно посмотреть в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
Здравствуй, новая УК!
Осталось заключить договор управления с выбранной организацией. Его условия вы утвердили на собрании, а собственники, суммарно имеющие более 50% , подписали.
Часть 1 статьи 162 ЖК РФ:
Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией… в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами… При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами … выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Отдайте договор на подпись в новую УК и проследите, чтобы ее руководство направило запрос на изменение лицензии в Государственную жилищную инспекцию.
Все. Наслаждайтесь чистотой, тишиной и порядком. Желаем, чтобы так было всегда!
Источник: https://jivu.ru/stati/soveti/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/
