Деприватизация квартиры пришедшей в негодность

Вопрос:

Как осуществить передачу приватизированной квартиры муниципалитету?

В 2014 году приватизировала квартиру (комната в бывшем общежитии). Работаю в другом городе и квартиру посещаю раз в год. С 2018 года в доме протекает крыша, квартира стала непригодной для проживания.

В 2019 году приобрела новое жилье. Есть ли законный способ вернуть пришедшее в негодность жилье муниципалитету?

Ответ:

Есть, но только при определенных условиях.

Согласно ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Таким образом, для «деприватизации» следует соблюсти следующие условия:

1. согласие всех, кто принимал участие в приватизации (смерть хотя бы одного участника приватизации исключает возможность возврата в первоначальное положение);
2. быть «малоимущим, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях», поскольку заключение договора социального найма закон связывает с этим статусом гражданина (ст. 49 Жилищного кодекса РФ);
3. отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг и прочих обязательных платежей и взносов.

Судя по тому, что в 2019 году приобретено новое жилье, то вряд ли можно будет доказать свою малоимущность и нуждаемость в жилых помещениях. Остается только продать обветшалое жилье.

Что такое деприватизация и расприватизация квартиры?

Есть два термина, которые необходимо знать каждому, кто соберется вернуть государству приватизированное жилье.

Расприватизация и деприватизация. Эти слова отсутствуют в законодательстве, но часто используются на практике. Резберемся, в чем разница между ними?

Расприватизация означает, что договор передачи квартиры был в судебном порядке признан недействительным. Его применение связано с тем, что до недавнего времени в законодательстве в принципе отсутствовала возможность расприватизировать квартиру без обращения в суд. Для того, чтобы признать договор приватизации недействительным, необходимо обратиться к статьям 168, 169, 170, 171, 176, 177, 179 ГК РФ, причем основная сложность этого способа заключалась в том, что он не давал стопроцентной гарантии, да еще, к тому же, отнимал много времени и сил.

Дело в том, что доказать, что при заключении договора были допущены нарушения текущего законодательства, довольно сложно.

Деприватизация представляет собой совершенно иной способ возвращения (передачи) квартиры в собственность государства или муниципалитета. Он основан на добровольности и предполагает, что жилые помещения, которые москвичи будут передавать в собственность городу, будут предоставлены им обратно в пользование, но теперь уже на основании договоров социального найма.

Какие документы необходимы для деприватизации

До июня 2006 году жилое помещение можно было только расприватизировать через суд, но затем, благодаря принятию новых законов о деприватизации, процедура стала несколько проще. Если гражданин хочет передать принадлежащую ему квартиру в собственность города Москвы, ему необходимо обратиться в исполнительные органы городской власти по месту жительства. В течение месяца, который начинает отсчитываться с дня подачи заявления и правоустанавливающих документов, с гражданином должны заключить договор.

Для того чтобы заявление приняли, нужно, чтобы его подписали все собственники жилья.

Кроме заявления, необходимо представить следующие документы:

• правоустанавливающие документы (оригиналы) – свидетельство о праве собственности, договор дарения и т. д.;
• документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений или ограничений (выдается Департаментом или Москомрегистрацией – это зависит от того, в какое время была приватизирована квартира);
• выписка из домовой книги с момента заселения помещения (срок действия выписки – 2 месяца);
• копия финансового лицевого счета для передачи комнат в коммунальных квартирах (срок действия счета – 2 месяца);
• поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений, причем на каждый объект нужно представить отдельные план и экспликацию (срок действия – один год);
• документы, удостоверяющие личность граждан, желающих передать приватизированные жилые помещения в собственность города Москвы (ксерокопии); квитанция об оплате регистрационного сбора.

Собранные документы необходимо представить в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по месту жительства.

Если все документы представлены и находятся в полном порядке, договор передачи приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность будет оформлен в течение двух месяцев (срок отсчитывается со дня подачи заявления).

Договор, как и заявление, должны подписать все собственники жилья. В том случае, если в роли собственников выступают несовершеннолетние дети, подписи за них ставят родители или законные представители, причем предварительно нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства.

После подписания договора его требуется зарегистрировать.

После того, как получена государственная регистрация, что делать?

После того, как процедура государственной регистрации закончена, бывший собственник получает на руки официально зарегистрированный экземпляр договора. Департамент получает свидетельство о государственной регистрации права, а также экземпляр договора. После этого Департамент должен будет внести запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере, подтверждающую факт принадлежности данного жилого помещения к собственности города.

Согласно текущему законодательству, после подписания договора Департамент в течение 15 суток обязан предоставить гражданину жилое помещение, а гражданин, в свою очередь, может использовать его только для проживания.

При этом, если в предоставленном Департаментом жилом помещении будет производиться капитальный ремонт, либо возникнут какие-либо проблемы, указанные в текущем законодательстве и требующие выселения жильцов, именно Департамент должен будет вновь предложить гражданину жилье – причем оно должно полностью соответствовать санитарным и техническим нормам.

В то же время гражданин обязан поддерживать в предоставленном ему жилом помещении порядок, жилье должно быть в надлежащем техническом и санитарном состоянии, он не имеет права производить перепланировку или переоборудование без письменного разрешения Департамента и городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы (МВК). Текущий ремонт жилого помещения должен производиться за счет гражданина.

При этом проживающий на предоставленной жилплощади человек обязан обеспечивать сотрудникам коммунального хозяйства беспрепятственный доступ в помещение для того, чтобы они могли осмотреть его техническое и санитарное состояние, а также проверить находящееся в нем инженерное оборудование.

Договор разрешает сдачу жилого помещения в аренду по договору поднайма, но предварительно это необходимо согласовать с представителями Департамента, а также организаций, которые осуществляют управление жилым фондом.

Очевидно, что гражданин должен вносить плату за пользование жилым помещением в установленные договором сроки – в противном случае, по отношению к нему могут быть применены штрафные санкции.

А как же договор социального найма?

В договоре социального найма, который заключается с гражданами, которые передали приватизированное ими жилье в городскую собственность, должна быть указана вполне определенная информация.

Во-первых, в договоре должна содержаться информация о жилом помещении, которое передается в московский городской жилищный фонд социального использования.

Во-вторых, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи нанимателя, с которым заключается договор.

В-третьих, в договоре должны указываться все члены семьи бывшего собственника (если собственников было несколько, то все члены их семей), которые на момент подачи заявления в исполнительные органы государственной власти имели самостоятельное право пользоваться указанным жилым помещением.

Необходимо отметить следующий факт. И в распоряжении префекта, и в договоре социального найма должно быть указано, что у всех граждан, которые проживали на указанной жилой площади и участвовали в приватизации помещения, впоследствии переданного городу, не возникает право на повторную приватизацию.

Сложности расприватизации

Проблемы приватизации и расприватизации жилых помещений не теряют своей актуальности. Когда срок приватизации был ограничен датой 1 января 2007 года, множество людей, еще не воспользовавшихся своим правом на приватизацию, поспешили получить жилые помещения в собственность. Однако есть и другие, те, кто хотел бы вернуть квартиру государства, воспользовавшись вместо этого условиями, предлагающимися по договору социального найма.

По отношению к этому используются термины «расприватизация» или «реприватизация».

Зачем это нужно? Неужели есть какие-то причины, по которым люди готовы отказаться от собственности на жилье? На самом деле, такие причины действительно существуют.

Во-первых, собственники жилых помещений должны кроме платежей за коммунальные услуги ежегодно платить налог на имущество физических лиц, в то время, как нанимателям его платить не нужно.

Ставка налога определяется в регионах и может колебаться от 0,1 до 2,0% от стоимости имущества, при этом, если стоимость имущества не превышает 300 000 рублей, то налог не может быть больше 0,1%, если стоимость укладывается в диапазон от 300 000 до 500 000 рублей, налог составит от 0,1 до 0,3%, ну а если стоимость имущества будет выше 500 000 рублей, то размер налога может достигать 2,0 процентов. Стоимость указывается БТИ, т. е. речь идет об инвентаризационной стоимости.

Возможна ситуация, в которой имущество находится в общей долевой стоимости нескольких человек, и тогда каждый налогоплательщик будет платить налог пропорционального его доле. В том случае, если собственность не долевая, а совместная, налогоплательщики будут платить поровну.

Здесь есть определенные нюансы. Пока что размер налога невелик, поэтому большинство собственников выплачивает его без каких-либо проблем. Но постоянно ходят слухи, что в ближайшее время будет принято решение, согласно которому налог на имущество физических лиц будут выплачивать, исходя из рыночной стоимости жилого помещения, а в этом случае речь будет идти о гораздо более высоких суммах.

Есть и еще одна особенность: собственник жилья платит за коммунальные услуги немного больше, чем наниматель.

Кто имеет право воспользоваться расприватизацией?

В посвященном этому вопросу федеральном законе сказано, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилую недвижимость в срок до 1 марта 2007 года, имеют право передать принадлежащее им на основании собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность. При этом госорганы обязаны это жилье принять, а с гражданами и членами их семей должны быть заключены договоры социального найма на занимаемую площадь.

При этом должны соблюдаться два условия: данная квартира должна являться единственным местом постоянного проживания человека; данное жилье должно быть свободна от каких-либо обязательств.

Т. е. нельзя передать в муниципальную или городскую собственность жилое помещение, которое в данный момент является залогом по кредитному договору. То же распространяется на долги по квартплате. Для того, чтобы расприватизировать такую квартиру, сначала придется рассчитаться с долгами по квартплате и выплатить кредит.

При этом необходимо учесть, что после того, как помещение будет расприватизировано, его нельзя будет приватизировать заново.

Особенности расприватизации в Москве

В Москве процесс расприватизации регулируется отдельным московским законом. Согласно этому документу, устанавливается порядок, в соответствии с которым люди, необдуманно приватизировавшие жилые помещения, могут вернуть его городу, став при этом нанимателями. Чтобы изменить статус жилья, необходимо обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства.

Заявление о расприватизации должны подписать все собственники квартиры, и если хотя бы один из них будет против, расприватизировать квартиру будет невозможно.

Если заявление подписано всеми собственниками, а в соответствующие органы предоставлены все требующиеся документы, в течение месяца со дня подачи заявления с гражданами должен быть заключен договор, подтверждающий передачу приватизированного ими жилья в муниципальную собственность столицы.

После этого с гражданами заключается договор социального найма. Порядок заключения договора установлен жилищным законодательством РФ и города Москвы, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи бывшего собственника, у которых на момент подачи заявления имелось самостоятельное право пользования данным жилым помещением (причем если собственников было несколько, в договоре должны быть перечислены все члены их семей, обладавшие таким правом).

Как признать договор приватизации недействительным

Расприватизация жилья и признание договора приватизации недействительным значительно различаются. Договор можно признать недействительным в том случае, если при его заключении были допущены нарушения законодательства. Если договор будет признан недействительным, то он теряет юридическую силу с момента его заключения.

Для того чтобы договор был признан недействительным, необходимы основания, они похожи на те, по которым признаются недействительными сделки с жильем. Первая причина для этого – нарушения закона или иных правовых актов, что сразу же влечет за собой признание договора ничтожным и, как следствие, недействительным.

Следующая причина – приватизация жилья гражданами, являющимися недееспособными или ограниченными в дееспособности, причем признание граждан таковыми должно происходить в судебном порядке. Однако возможен вариант, при котором сделка, совершенная лицом в состоянии психического расстройства, может быть признана действительной в том случае, если этого потребует его опекун.

Чтобы суд вынес такое решение, потребуется доказать, что договор был заключен к выгоде этого человека.

Есть свои тонкости и в признании недействительными договоров, заключенных лицами, не достигшими 18 лет. Например, сделка, совершенная малолетным, т. е. несовершеннолетним лицом в возрасте до 14 лет, автоматически будет признана ничтожной и недействительной. С другой стороны, если договор заключен несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет, то, принимая во внимание обстоятельства, суд может признать его как недействительным, так и действительным.

В ряде случаев суд может принять к рассмотрению ситуацию, в которой человек, приватизировавший квартиру, действовал под влиянием заблуждений. Т. е. в результате его действий правовые последствия значительно отличались от тех, на которые он рассчитывал. Но эти заблуждения должны быть существенными только для обстоятельств данного человека.

Т. е., если гражданин желает признать договор приватизации недействительным на основании того, что он полагал, будто бы оформление договора совместной собственности с другими членами семьи никак не скажется на его правах пользования данным жилым помещением, но при этом отношения с родственниками ухудшились, то суд наверняка ему откажет.

Очевидная причина для признания договора приватизации недействительным – заключение договора под влиянием угроз, насилия, обмана и т. д.. Также возможно заключение договора на крайне невыгодных условиях, чем воспользовалась другая сторона (это называется кабальной сделкой).

Что произойдет, если суд вынесет решение о признании договора приватизации недействительным?

В случае, если договор приватизации решением суда был признан недействительным, квартира возвращается в государственную или муниципальную собственность. Собственник при этом превращается в нанимателя. Если за прошедшее со времени подписания договора время квартиру успели поменять или продать, то сделки расторгаются, и все возвращается в исходную ситуацию.

Именно поэтому при покупке или мене квартиры необходимо тщательно проверять документы, обращать внимание на то, когда была приватизирована квартира, не проживали ли в ней несовершеннолетние, недееспособные граждане и т. д. Надо внимательно проверить все обстоятельства, чтобы убедиться, что данное жилье не становилось предметом сделок, которые впоследствии могут быть признаны судом недействительными.

Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным могут подать следующие категории граждан:

те, кто принимал участие в приватизации; другие заинтересованные лица (в качестве примера можно назвать членов семьи собственника); иные лица (опекуны, поручители и т. п.); прокурор; представители органов опеки или попечительства (в том случае, если они действуют в интересах несовершеннолетних или недееспособных); органы государственной власти органы местной администрации.

Потребовать признать договор приватизации жилья недействительным можно в течение трех лет со дня его регистрации, но суд может продлить этот срок в том случае, если будет доказано, что срок пропущен по уважительной причине.

Как деприватизировать жилье

Квартиру, которая находится в собственности у государства, можно приватизировать, и она станет вашей собственностью. Существует также возможность вернуть жилье государству, из собственника снова превратившись в нанимателя.

Деприватизация это перевод жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в государственный или муниципальный жилищный фонд социального использования и дальнейшее предоставление этого жилого помещения бывшему собственнику (собственникам) по договору социального найма. Т. е. деприватизация это процесс, обратный приватизации.

Необходимость деприватизировать квартиру может быть связана с трудным материальным положением. За квартиру, которой вы владеете на праве собственности, нужно регулярно платить налог, взносы на капитальный ремонт. Наниматель жилья по договору социального найма освобожден от этих платежей. Также бывают причины личного и семейного характера.

Одинокие пожилые люди иногда решают деприватизировать квартиру, чтобы она не досталась мошенникам.

Важно: после деприватизации гражданин не сможет снова воспользоваться правом на приватизацию (право на приватизацию предоставляется однократно). Также квартиру, перешедшую в жилой фонд муниципалитета, наниматель не сможет продать, сдать в аренду, оставить в наследство и использовать в качестве залога.

Законодательство о деприватизации

О деприватизации говорится в статье 9.1 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04.07.1991 № 1541-1, а также в статье 20 Федерального Закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 № 189-ФЗ:

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Вопрос о передаче приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством не урегулирован. Каждый регион и муниципальное образование самостоятельно устанавливают правила и порядок деприватизации.

В зависимости от региона могут отличаться названия ведомств, занимающихся вопросами деприватизации жилья, формы заявления на деприватизацию и пакет требуемых документов. Но в целом алгоритм схожий.

Всегда ли можно деприватизировать квартиру

• квартира является для вас единственным местом постоянного проживания;
• она получена вами в результате приватизации (не по наследству, дарению и т. п.) и свободна от любых обязательств и ограничений (обременений), в том числе от долгов за ЖКУ;
• в квартиру после приватизации не были вселены другие люди, не была сделана перепланировка;
• все собственники согласны на деприватизацию;
• никто из собственников не выбыл (в том числе по причине смерти);
• зарегистрированы сведения в ЕГРН о приватизированном жилом помещении;
• в суде нет дел по поводу оспаривания прав на приватизированную квартиру;
• состав собственников приватизированной квартиры не изменился, в том числе не было изменения долей в праве собственности.

Какие документы нужны и куда их подать

Чтобы осуществить деприватизацию квартиры, нужно подготовить документы и подать их в орган, уполномоченный на принятие решений о деприватизации жилья.

• заявление о передаче квартиры в государственную или муниципальную собственность, подписанное всеми собственниками;
• согласие на передачу в собственность муниципалитета приватизированной квартиры и заключение договора социального найма;
• копии документов, удостоверяющих личность граждан, которые передают квартиру в собственность муниципалитета: для граждан старше 14 лет паспорт, для детей до 14 лет свидетельство о рождении (оригиналы нужно взять с собой, когда будете подавать документы);
• правоустанавливающие документы на квартиру или выписка из ЕГРН;
• разрешение на отчуждение квартиры из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
• копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги с места жительства;
• справка из налоговой об уплате налога на имущество;
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии задолженности за ЖКУ.

В течение 60 дней после подачи документов будет подготовлен договор о передаче квартиры в муниципальную или государственную собственность собственникам нужно будет снова прийти в МФЦ и подписать договор.

После подписания договор нужно передать сотрудникам МФЦ для регистрации в Росреестре. А после регистрации договора в течение двух недель с вами будет заключен бессрочный договор социального найма. Квартира теперь будет частью жилого фонда муниципалитета, а бывшие собственники и все зарегистрированные там ранее лица будут проживать в ней далее уже как наниматели.

Расприватизация (деприватизация) квартиры

С тех пор как в России на законодательном уровне разрешена бесплатная передача жилья из государственной собственности в собственность граждан — очень многие воспользовались этим правом. Однако, в последствии понадобился и обратный процесс — расприватизация (деприватизация).

Существует два способа возврата приватизированного жилья государству или муниципалитету:

• Добровольно с согласия всех собственников квартиры и при отсутствии спора.
• По решению суда в том случае, когда имеется спор и чьи-то права нарушены.

Для проведения расприватизации в первом случае необходимо не только согласие всех собственников жилья, но и отсутствие обременений на квартиру, зарегистрированных в Росреестре, и долговых обязательств.

Причины расприватизации (деприватизации), как правило, носят финансовый характер, к которым можно отнести:

• постоянно растущие налоги;
• квартплата;
• другие обязательные платежи.

На сегодняшний день процедура расприватизации жилья в полной мере не регламентирована законом и не содержит конкретных положений.

В 2015 году в Государственную Думу РФ был внесен законопроект, предусматривающий деприватизацию квартир малоимущих граждан. Планировалось, что в случае его принятия, данный закон вступит в силу с 1 января 2017 года и к данной процедуре будут применяться правила, установленные законодательством.

Что такое расприватизация и деприватизация жилья

От приватизированной квартиры возможно отказаться, а именно вернуть ее в государственную или муниципальную собственность. Сделать это можно как путем расприватизации, так и путем деприватизации. Многие соединяю эти два понятия в одно, но это не верно.

Расприватизация представляет собой принудительный порядок расторжения сделки. В суде необходимо признать сделку или договор приватизации недействительными.

В свою очередь, деприватизация — это добровольный отказ от частной собственности в пользу государства или муниципалитета. После чего бывшие собственники вновь приобретают статус нанимателей квартиры (ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Их главное отличие друг от друга заключается в том, что:

• в первом случае гражданин считается не использовавшим свое право на приватизацию жилья;
• а во втором, несмотря на то, что он вернул собственность, право на приватизацию он использовал.

При возврате жилья государству должно быть достигнуто согласие всех собственников (если их несколько) на деприватизацию. Иначе такой способ будет невозможен.

При расприватизации необходимо доказать, что при совершении приватизации было нарушено право гражданина на приватизацию, и не соблюдены положения закона.

К основаниям (причинам) расприватизации можно отнести:

• в собственность оформлено жилье, которое не может быть приватизировано в силу закона (например, дом находится в аварийном состоянии);
• нарушены права ребенка (например, в приватизацию не включен несовершеннолетний, нет согласия органов опеки и др.);
• один из участников ранее уже использовал свое право на приватизацию;
• в договоре приватизации отсутствуют существенные условия и другое.

Можно ли расприватизировать квартиру

Приватизация в России возможна только до 1 марта 2017 года, будет ли дальнейшее продление пока не известно. Соответственно и порядок расприватизации предусмотрен не далее этого же срока.

Надо сказать, что ранее законодательство предусматривало отказ от собственности только через суд. Но с недавних времен появилась возможность расприватизировать жилье путем добровольного отказа от него.

Однако, чтобы расприватизировать квартиру, нужно соблюсти некоторые условия:

Объект недвижимости должен быть свободным от обязательств перед третьими лицами.

Это значит, что квартира, находящаяся в залоге или под арестом, не может быть расприватизирована.

Также возможно вернуть квартиру государству только после полного погашения задолженности по коммунальным платежам.

С несовершеннолетним

Для того, чтобы расприватизировать объект недвижимости где одним из собственников является несовершеннолетний нужно разрешение органов опеки и попечительства. Это является обязательным условием, поскольку права ребенка не должны быть ущемлены.

В этом случае необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. В нем нужно обосновать признание такой сделки недействительной и, ссылаясь на нормы права, доказать, что нарушены права ребенка.

Без согласия собственника

В соответствии с законом добровольно отказаться от приватизированной квартиры может только собственник. При этом должны быть согласны все собственники жилья, если оно оформлено в долевую собственность. Заявление в органы местной администрации подается от имени собственника.

В противном случае лицо, которое считает, что его права нарушены в процессе приватизации, может обратиться в суд с требованием признания приватизации незаконной.

В суде необходимо отстоять свою точку зрения, подкрепив ее соответствующей доказательственной базой.

Если один собственник умер

В случае, если один из собственников умер, то расприватизировать жилое помещение невозможно. Это связано с тем, что после смерти человека его доля будет входить в наследственную массу и в дальнейшем передана по наследству.

Таким образом, право собственности на долю в квартире возникает в результате наследования, а не ее приватизации. Соответственно такая часть приватизированного жилого помещения не может быть расприватизирована. Если же наследник откажется от наследственной массы, то она перейдет в собственность государства или муниципалитета.

Расприватизации подлежит та квартира, которая ранее была приватизирована и только целиком.

То есть если она досталась по наследству или была приобретена в результате какой-либо сделки, она не может быть отдана государству.

Как отказаться от приватизированной квартиры

До июня 2006 года расприватизировать квартиру возможно было только через суд. Но после вступления изменений в законную силу добавился боле простой способ — путем обращения в жилищный отдел местной администрации. Вторым способом можно воспользоваться только в том случае, если соблюдены все условия для добровольного отказа от собственности в пользу государства.

Для оформления отказа от собственности в пользу государства (деприватизации), приобретенной в порядке приватизации, можно выделить следующие этапы:

• Собственники должны договориться между собой, и прийти к общему мнению о деприватизации жилья. Если все согласны, то начинается процесс сбора документов.
• Заявления и собранные документы подаются в орган местной администрации, где подлежат рассмотрению, срок которого составляет 2 месяца.
• В случае положительного решения органа местной администрации с гражданином заключается договор о передаче объекта недвижимости в собственность государства или муниципалитета.
• Регистрация права собственности государством в Росреестре.
• Заключение договора социального найма с бывшим собственником.

Расприватизация квартиры займет белее длительное время. Этот способ предусматривает следующие действия:

• Также нужно собрать все документы, которые необходимо предоставить в суд. В том числе должны быть документы, подтверждающие незаконность приватизации.
• Грамотно составить исковое заявление. Для этих целей лучше всего обратиться к юристу.
• Подать иск и все приложенные документы в суд.
• Если иск подан по всем правилам гражданского судопроизводства, ту он будет рассмотрен судом и будет вынесено решение. Если исковые требования удовлетворены и сделка признана недействительной, то с этим решение необходимо обратиться в Росреестр.

Срок исковой давности (время, в течение которого гражданин может обратиться в суд) по таким делам составляет 3 года. Течение срока начинается с того момента как гражданин узнал о нарушении своего права.

Бывают случаи, когда требуется расприватизация доли в квартире. Как правило, это происходит если доли были распределены не верно. Порядок такой расприватизации идентичен деприватизации всей квартиры через суд.

После чего осуществляется новая приватизация по всем правилам.

Документы для расприватизации

Если принято решение о расприватизации, то предстоит собрать следующий пакет документов:

• документы, удостоверяющие личность всех собственников в оригиналах и копиях (паспорт и свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний и ему не исполнилось 14 лет), а также доверенность, если гражданин действует через представителя;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости — договор приватизации;
• правоподтверждающий документ — свидетельство о регистрации права, если собственность регистрировалась до 15 июля 2016 года, если позже, то выдается выписка из ЕГРП;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (она имеет срок действия, как правило, 1-2 месяца);
• выписка из домовой книги о лицах, прописанных в квартире;
• разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, если собственник несовершеннолетний;
• технический паспорт помещения — подтверждает, что нет незаконных перепланировок;

В зависимости от требований регламента, установленных конкретным регионом, могут потребоваться и иные документы.

После того, как подготовлен полный пакет документов, нужно обратиться в орган местной администрации с соответствующим заявлением. Его должны подписать все собственники, имеющие долю в квартире.

Далее процедура деприватизации схожа с приватизацией, только в обратном порядке.

Исковое заявление о расприватизации квартиры

Чтобы осуществить расприватизацию жилого помещения необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Как правило, без квалифицированной помощи юриста здесь не обойтись.

Иск нужно подать с обязательным соблюдением правил территориальной подсудности, а именно по месту нахождения недвижимости, в противном случае в принятии искового заявления будет отказано.

Предметом иска будет нарушения права на приватизацию (например, не включен в приватизацию временно отсутствующий гражданин и др.). При этом довод о том, что нарушено право, должен подкрепляться доказательствами документального и иного характера. В некоторых случаях ими могут служить показания свидетелей.

В обязательном порядке нужно ссылаться на нормы закона, в силу которых такое право имеется и которые нарушены вследствие незаконной приватизации.

Далее нужно четко изложить свои требования. Именно от четкой формулировки зависит решение суда и сможет ли он удовлетворить их (например, признать приватизацию квартиры (указать ее адрес) недействительной и др.).

Далее нужно приложить к иску все документы, на которые были ссылки. Такой же пакет документов нужно направить всем сторонам по делу.

В обязательном порядке иск должен быть подписан лично или представителем по доверенности.

Деприватизация для малоимущих

В Государственную думу был внесен законопроект, направленный на деприватизацию жилья в России. Данный закон планируют ввести в действие с 1 января 2017 года.

Он касается малоимущих граждан. Закон поможет отдать в собственность государства квартиру, в том случае, если гражданин не справляется с обязанностью по ее содержанию. В эту обязанность входит:

• взносы на капитальный ремонт;
• оплата коммунальных услуг;
• имущественный налог и др.

Надо отметить, что в последние годы содержание жилья становится все дороже и не каждый человек может справиться с этим бременем.

Согласно новому закону деприватизировать можно жилье, которое принадлежит малоимущим гражданам. При этом не имеет значения на каком основании оно перешло в собственность (например, оно могло быть унаследовано или подарено и др.).

В остальном все остается по-прежнему. Если собственность долевая, то необходимо согласие всех собственников. Если собственник несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки и попечительства.

После передачи квартиры в собственность государства или муниципалитета гражданин остается в ней проживать, но только на основании договора социального найма.

Законодатель, таким образом, хочет оказать помощь малоимущим слоям населения и избавить их от непосильного бремени содержания своего имущества.

Также новый закон предусматривает принудительную деприватизацию жилья малоимущих. То есть собственности можно лишиться в судебном порядке. Это связано еще и с тем, что законы, регламентирующие категорию малоимущих, отнесены к ведению региональных властей.

В каждом регионе могут быть установлены свои правила для признания гражданина малоимущим.

Последствия расприватизации

В случае добровольного отказа от собственности гражданин не имеет права на повторную приватизацию жилья. Следует напомнить, что по закону оно предоставляется только один раз в жизни. Исключение из этого правила составляют те граждане, которые принимали участие в приватизации несовершеннолетними.

Они вправе приватизировать еще одно жилье.

В случае расприватизации жилья, гражданин вместо статуса собственника приобретает статус нанимателя жилья. Это говорит о том, что он не может распоряжаться им (продать обменять, сдавать в аренду и др.), а может только проживать в нем.

В случае расприватизации квартиры через суд, гражданин считается не воспользовавшимся правом на приватизацию и вправе осуществить ее вновь в соответствии с законом.

Заключение

Прежде чем приватизировать жилое помещение, следует взвесить все плюсы и минусы. Это связано с тем, что, становясь собственником недвижимости, гражданин приобретает и определенные обязанности, например, по содержанию недвижимости.

Содержание недвижимого имущества в России обходится достаточно дорого. Налог на имущество вырос, плата за коммунальные услуги также постоянно увеличивается. Помимо этого, собственник обязан содержать общедомовое имущество и платить взносы на капитальный ремонт.

У некоторых граждан содержание недвижимости отнимает больше половины дохода.

В связи с тем, что многие не в состоянии нести такие расходы, достаточно востребована процедура расприватизации жилья. В данном случае могут возникнуть сложности, если квартира находится в долевой собственности. Это из-за того, что желание вернуть государству собственность может возникнуть не у всех владельцев недвижимости.

Кроме того, собственником может быть ребенок и тогда процедура отказа от собственности осложнится судебным процессом и получением разрешения органов опеки и попечительства.

Только в суде решается вопрос по признанию приватизации недействительной, если чьи-то права нарушены. Все это отнимает очень много времени и сил.

Вопрос:

Возможно ли расприватизировать долю? Как расприватизировать одну из долей приватизированной квартиры в пользу другого человека?

Ответ:

В этой ситуации можно предложить два варианта решения вопроса:

• свою долю в квартире можно передать по договору дарения;
• обратиться в орган местной администрации с заявлением о расприватизации от всех собственников квартиры.

Однако во втором случае те граждане, которые отказались от собственности добровольно, не могут участвовать в приватизации повторно, так как они считаются использовавшими свое право. Только в случае если они были на тот момент несовершеннолетними, то они вправе еще раз принять участие в приватизации.

Деприватизация и расприватизация жилья: что это означает, зачем нужно и как проводится?

Всем известно о приватизации, когда муниципальное жилье бесплатно переходит в собственность жильцов. Но со временем появился и обратный переход, когда квартира из частной собственности возвращается муниципалитету. Такой процесс носит название расприватизация, а еще деприватизация.

Причем понятия эти имеют разный характер. Что обозначают эти термины? И как проходит процесс возврата прав собственности?

Что это такое, в чем разница двух понятий?

Причины вернуть квартиру в статус государственного жилья могут быть разными, но путей осуществления только два:

• Деприватизация – это возвращение жилья в собственность муниципалитета без претензий добровольно. Просто потому, что граждане приняли такое решение. Они хотят снова вернуться к договору социального найма, и быть нанимателями, а не собственниками.
• Расприватизация – это отмена права на собственность в результате судебного решения, признание приватизации недействительной в связи с обнаруженными ошибками и нарушениями в ходе ее оформления.

Помимо значения терминов разница в том, что после расприватизации человек может еще раз реализовать свое право на бесплатное приобретение государственного жилья. При деприватизации его право считается реализованным, и больше такой возможности он не получит.

Зачем это нужно?

Отказаться от права собственности можно по нескольким причинам:

• Если человек рассчитывает на улучшение своих жилищных условий путем расселения ветхого жилья. При этом собственник может получить только компенсацию за свою квартиру, тогда как наниматель получит жилье в соответствии с нормами — по 18 квадратных метров на человека.
• Чтобы избавиться от расходов по оплате за капитальный и текущий ремонт дома, а также налога на собственность. Если эти траты для него непосильны.
• Если гражданин желает, чтобы после его смерти жилье перешло в собственность государства.
• Если собственник боится стать жертвой квартирного мошенничества.

СПРАВКА! Инициировать расприватизацию может гражданин, чьи права были ущемлены в связи с нарушением порядка приватизации.

Например, он имел право участвовать, но остался ни с чем. Подать иск на расприватизацию может муниципалитет, если вскроются факты ошибок и нарушений в процессе оформления приватизации.

Мы подготовили ряд статей о правилах проведения и оформления приватизации, из которых вы можете узнать:

после проведения процедуры и какие документы могут понадобиться? и в каких случаях могут отказать в ее проведении?
• Можно ли оформить в собственность часть квартиры?

Выгодно ли?

Деприватизация дает право на улучшение жилищных условий и уменьшает расходы на содержание. Тогда как расприватизация оставляет за гражданином право получить жилье в собственность снова.

Причины

Причина деприватизации – это личное желание человека и членов его семьи вернуться в статус нанимателей муниципального жилья, со всеми вытекающими плюсами.

Причины принудительного расторжения договора на приватизацию:

• Было приватизировано жилье в аварийном состоянии.
• Обнаружено ущемление прав несовершеннолетнего ребенка.
• Кто-то из участников повторно участвовал в приватизации.
• Договор составлен неправильно, присутствуют ошибки, отсутствуют существенные условия.
• В процессе участвовал недееспособный гражданин, права которого были нарушены.
• Люди находились в заблуждении относительно того, на что они идут.
• Согласие на приватизацию было получено под давлением, с применением угроз и насилия.

Способы проведения

Как можно признать приобретение государственной квартиры в собственность недействительным?

Через суд

Необходимо обратиться в суд по месту жительства. Составить исковое заявление о признании договора на приватизацию недействительным в связи с нарушениями. К заявлению нужно приложить необходимые документы:

• Паспорт заявителя.
• Свидетельство права на собственность. Если заявителем является человек, который не участвовал в приватизации из-за нарушений его интересов, логично, что такого документа у него не будет.
• Документальные подтверждения нарушений со ссылками на статьи и законы.
• Данные свидетелей с указанием их контактов.

ВАЖНО! В иске нужно подробно описать ситуацию, указать на подтверждающие документы и нормы закона, обязательно следует установить требование — признать договор приватизации на квартиру (адрес) недействительным.

Аналогичные пакеты документов отправляют всем участникам: администрации и собственникам.

• Скачать бланк искового заявления о признании договора на приватизацию недействительным
• Скачать образец искового заявления о признании договора на приватизацию недействительным

Если суд удовлетворит иск, то квартира снова станет государственной, а собственники станут нанимателями. Сделки, которые произведены за это время по продаже, дарению, завещанию жилья, будут расторгнуты.

По согласию сторон

Если все участники согласны с неправомерностью договора приватизации, они могут обратиться не в суд, а к бывшему собственнику – муниципалитету с заявлением о признании договора недействительным. К заявлению нужно добавить пакет документов:

• Паспорта взрослых собственников и свидетельства о рождении детей с копиями.
• Договор на приватизацию.
• Свидетельство права собственности на квартиру. После 15 июля 2016 года дают выписку ЕГРП, которая подтверждает право собственности и долю.
• Справка, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги.
• Согласие органов опеки, если в приватизации участвовал несовершеннолетний.
• Технические документы на жилое помещение.
• Другие дополнительные документы, если того потребует местный муниципалитет.

• Скачать бланк заявления на расприватизацию квартиры
• Скачать образец заявления на расприватизацию квартиры

В результате рассмотрения, департамент жилищной политики примет решение о расприватизации. После этого с бывшими собственниками снова заключают договор социального найма.

С несовершеннолетними детьми

Если в процессе приобретения жилья в собственность участвовал несовершеннолетний ребенок, или его зарегистрировали в квартире после, то на обратный переход потребуется разрешение органов опеки. Они обычно отказывают, потому что это является ухудшением жилищных условий ребенка. Согласие можно получить, только если ребенку предоставлено другое место проживания, не хуже имеющегося.

ВАЖНО! В суде нужно доказать, что нарушения при заключении договора приватизации являются нарушением прав и законных интересов несовершеннолетнего.

Порядок действий при деприватизации

Деприватизация жилого помещения осуществляется при следующих условиях. Для того чтобы добровольно вернуть право собственности на квартиру администрации, нужно обратиться в департамент жилищной политики с заявлением. На данные действия должны согласиться все собственники, и подтвердить это своими подписями.

В департаменте могут потребовать заполнения отдельного заявления от каждого участника.

• Скачать бланк заявления на деприватизацию квартиры
• Скачать образец заявления на деприватизацию квартиры

Смотрим видео о порядке действий при деприватизации:

Какие документы необходимы?

Кроме заявления нужно подать документы, которые необходимы в данном случае:

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП).
• Техническая документация.
• Сведения о проживающих гражданах. Выписка из домовой книги.
• Справка из УК об отсутствии долга за ЖКУ.
• Справка об отсутствии обременений и ограничений. Если есть выписка из ЕГРП, то там все указано.
• Паспорта всех участников приватизации.
• Квитанция, подтверждающая оплату регистрационного взноса.

Решение примут в течение месяца. Если оно положительное, то с гражданами составят договор о передаче жилья в собственность муниципалитета. В течение 2 месяцев будет заключен новый договор социального найма.

Особенности в отношении доли жилого помещения

ВАЖНО! Нельзя вернуть долю в квартире! Поэтому, если один из собственников считает договор незаконным, то он должен обращаться в суд.

Где придется доказать, что именно было нарушено.

Если же один из собственников желает добровольно вернуть жилье администрации, то без согласия других совладельцев у него ничего не получится.

Комнату в коммунальном жилье можно деприватизировать на общих основаниях.

Всегда ли можно расприватизировать жилье?

Всегда ли можно расприватизировать жилье?» Оспорить законность договора о приватизации квартиры можно только в течение 3 лет со дня его подписания. Однако если гражданин имеет уважительные причины, по которым пропустил этот срок, он может подать иск в суд. Подтвердив документально, почему не сделал этого в положенный законом срок.

Уважительной причиной может стать тяжелое заболевание, длительное отсутствие в связи с работой в другом городе или стране, и другими подобными обстоятельствами.

О том, какой срок исковой давности по делам, связанным с приватизацией жилья, мы подробно рассказывали в отдельном материале.

• Скачать бланк заявления о восстановлении срока исковой давности
• Скачать образец заявления о восстановлении срока исковой давности

Смотрим видео об особенностях расприватизации жилья:

В каких случаях могут отказать?

Существуют ли основания, по которым собственникам могут отказать в расторжении договора приватизации? Такие причины действительно есть:

• Если у собственника есть еще другое жилье в собственности.
• Если после получения собственности на квартиру в ней были зарегистрированы новые жильцы.
• Если один из собственников не согласен.
• Запрет органов опеки, если в процессе участвуют несовершеннолетние.
• Если приватизация была заключена с другим человеком.
• Квартира в залоге, под арестом, или обременением.
• В квартире произведена незаконная перепланировка.

Последствия процедуры

После того, как переход квартиры из государственной собственности в частную признают недействительным, все вернется на прежние места. Если договор был проведен незаконно, то это значит, что он не имел право на существование. Следственно, граждане так и не воспользовались своим правом на бесплатную приватизацию.

Поэтому, после того, как муниципалитет заключит с ними договора соцнайма, они снова могут подавать заявление на приватизацию.

О стандартных правилах приватизации муниципального жилья мы рассказывали в специальной статье, а здесь вы узнаете, как правильно оформить эту процедуру.

СПРАВКА! После деприватизации такое право граждане теряют. Они уже воспользовались им, но добровольно отказались от собственности.

Заключение

Возврат жилья обратно в собственность государства – прекрасная возможность для тех, кто поторопился с приобретением, не оценив все плюсы и минусы правового действия. К тому же, этим способом могут воспользоваться люди, чьи права были нарушены. Подобная возможность появилась в 2006 году, и будет действовать до тех пор, пока действует право на приватизацию.