Долевая собственность на квартиру как продать?

Продажа долевая собственность на квартиру

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18).

Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра.

Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).

​Перемены в законодательстве с июня 2019 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи.

Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса.

В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);

Рекомендуем прочесть:  Выдача кадастрового паспорта земельного участка

Покупка квартиры в долевой собственности

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2019 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им.

Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям.

Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.

) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб.

за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Новые правила продажи доли в квартире

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Продажа квартиры в долевой собственности

Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Рекомендуем прочесть:  Где расторгают брак

Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю.

Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них.

Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Долевая собственность как продать свою долю

В договоре купли-продажи недвижимости должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Источник: https://russianjurist.ru/avto/prodazha-dolevaya-sobstvennost-na-kvartiru

Что такое долевая собственность на квартиру

Приобретая жилую недвижимость, любой человек ощущает себя более уверенно. Хорошо, если владельцем недвижимости является один собственник. Он полностью может распоряжаться своим жильем: выставлять на продажу, сдавать в аренду, в соответствии с санитарными и техническими нормами делать перепланировку и т. д.

Не всегда граждане могут приобрести в собственность отдельное жилье. Выходом является покупка общей недвижимости несколькими владельцами. Это возможно тогда, когда за каждым покупателем закреплена определенная часть общей квартиры, или она является совместной без разделения на доли (в случае приобретения жилья супругами).

Право владения частью общей недвижимости определено ГК РФ. Согласно статье 224, если один недвижимый объект принадлежит одновременно нескольким владельцам и доли каждого четко обозначены, то такая собственность является долевой. Сегодня такие сделки встречаются не часто.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Долевое владение квартирой в основном возникает в следующих случаях:

• при приватизации;
• при наследовании жилья несколькими гражданами;
• при получении жилой недвижимости в дар несколькими гражданами;
• при выделении долей в совместной собственности супругов.

Разделение недвижимости на части может быть идеальным и реальным.

Идеальными считаются доли, которые обозначены только в официальных документах, отражающих права владения на определенное количество квадратных метров в квартире. Реальным является конкретное жилое помещение в пределах квартиры (например, комната) с указанием его площади.

При реальном выделении долей квартира становится фактически коммунальной. При этом места общего пользования: ванна, туалет, кухня и другие по-прежнему остаются в идеальном разделении на всех владельцев.

Плюсы и минусы долевой собственности

Приобретая даже часть квартиры, любой человек становится владельцем квадратных метров, что конечно является для него положительным событием. Он, как владелец, согласно статье 288 ГК, а также 30 ЖК РФ, может:

• использовать и распоряжаться своей долей в плане личного проживания, а также предоставлять ее для своих близких родственников: жене, мужу, детям;
• продавать, оформлять в дар, завещать принадлежащую ему часть общего жилья.

Но в этих правах он не совсем свободен потому, что связан с другими совладельцами квартиры определенными ограничениями, обозначенными в законе. К ним относятся следующие правила:

• сдавать в аренду или вселять на свою площадь других граждан согласно статье 246 ГК можно только с письменного согласия других собственников квартиры;
• при продаже доли преимущественным правом ее приобретения пользуются остальные владельцы общей собственности;

Предлагать другим покупателям свою часть можно только после письменного отказа от покупки другими совладельцами.

Оформление долевой собственности

Долевая собственность, как и любая другая, считается действительно признанной, если она официально зарегистрирована в государственных органах ЕГРП. Результатом оформления является Свидетельство о праве на часть в общей квартиры.

Ее размер указывается в виде дроби, обозначающей часть общей недвижимости, принадлежащей конкретному владельцу, на которого оформляется Свидетельство. Графа «Вид права» для всех собственников заполняется одинаково «Общая долевая собственность».

Кроме того, в документе содержится описание общего объекта, включая его технические характеристики, полученные из БТИ.

Обратная сторона документа содержит сведения о других совладельцах квартиры с указанием долей, на основании записей об их правах в Едином реестре.

Получение Свидетельства о праве собственности проходит последовательно в определенном порядке.

Пошаговая инструкция оформления доли в собственность

Порядок оформления такой недвижимости подразумевает наличие пакета документов, перечень которых зависит от способа ее приобретения:

• через приватизацию;
• путем покупки;
• по договору дарения;
• при наследовании;
• по завещанию.

Основанием для обращения в ЕГРП за оформлением своей части недвижимости в собственность в каждом из этих случаев является свой правоустанавливающий документ:

1. Договор о безвозмездной передаче в собственность при приватизации жилья;
2. Договор покупки при покупке долевой площади;
3. Свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом наследникам или по завещанию, а также получении по договору дарения.
4. Для регистрации такой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:
   • правоустанавливающий документ;
   • заявление о регистрации права собственности;
   • в случае ее покупки письменный отказ от приобретения другими собственниками квартиры;
   • согласие супругов на выделение долей из совместной квартиры, заверенное нотариусом (в случае ее раздела);
   • выписку из технического паспорта квартиры с планом помещений, выполненной БТИ;
   • документы, подтверждающие личности соискателей права на часть общего жилья (паспорта).
5. Оплатить пошлину, размер которой определен в НК РФ, а реквизиты указаны в Росреестре.
6. Предъявить пакет собранных документов, а также их ксерокопии вместе с чеком об оплате госпошлины в ЕГРП.

После рассмотрения всех предъявленных документов и проведения их экспертизы в органе государственной регистрации оценивают законность владения долей и, в случае ее признания, заносят в единый реестр с выдачей подтверждающего документа – Свидетельства о праве собственности.

Как продать долю в квартире?

Продажа части общей недвижимости имеет свои особенности. Продать можно часть квартиры, если на нее имеется правоустанавливающий документ в виде Свидетельства о праве владения, стандартный пакет документов для продажи, а также письменный отказ от ее покупки другими владельцами недвижимости, которые имеют приоритетное право покупки.

Проще всего осуществить продажу физически выделенного в виде отдельной комнаты помещения. Благоприятным является вариант продажи всей квартиры, находящейся в долевом владении, по добровольному решению всех законных владельцев.

Если доли обозначены в виде части общей площади без привязки к конкретному месту, часто при их продаже возникают сложности и спорные моменты между совладельцами, которые имеют приоритет в покупке продаваемой части жилья.

При продаже части жилья посторонним гражданам, ее владелец должен оповестить письменно остальных совладельцев о намерениях продажи своей части недвижимости с указанием условий и цены.

При этом им дается месяц на принятие решения. Если отказ соседей от покупки будет подтвержден документом раньше этого срока, то сделку по продаже постороннему лицу можно осуществить до окончания месячного срока.

Способы

При получении отказа соседей от покупки доли нередко возникают ситуации, когда они всячески препятствуют ее продаже, считая, что они должны дать разрешение на ее продажу, а не отказ от покупки.

Поэтому на практике часто используют способы продажи, при которых отказ соседей не нужен:

1. Вместо продажи оформляют фиктивное дарение своей доли, а денежную стоимость получают по расписке.
2. «Дарят» незначительную часть принадлежащего жилья, а остальная доля достается покупателю по праву приоритетной покупки, не требующей согласия остальных владельцев.
3. Закладывают свою долю для получения «займа», который не возвращается, а часть квартиры переходит новому владельцу.

Такие способы, хоть формально и не противоречат закону, являются рискованными и запутанными.

Нюансы

Определенные нюансы возникают при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Его доля может быть продана только с согласия органов опеки, которое оформляется письменно в месячный срок до сделки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо предъявить доказательства, что после продажи его части условия проживания ребенка не ухудшаться. При этом если ребенку исполнилось 14 лет, он имеет право подписывать документы о продаже сам.

Непросто осуществляется продажа совместного жилья, принадлежащего супругам, в случае их развода. Хорошо, если они добровольно придут к соглашению о разделе совместного жилого имущества, в котором не выделены доли, и сами определят их величину.

Такое соглашение должно быть заверено нотариусом. Если к соглашению супруги не смогут прийти, то вопрос выделения долей решается в суде с последующей регистрацией в регистрационной палате.

Только после проведения процедуры выделения долей и официального их оформления, каждый из супругов может выставлять свою часть недвижимости на продажу постороннему лицу, если другой супруг отказался от ее выкупа.

Источник: https://nasledovanie24.ru/imushhestvo/sovmestnoe/dolevaya.html

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Предисловие

В настоящий момент очень многие люди сталкиваются с тем, что им необходимо продать свою долю в квартире. Причин на это может быть очень много. Сегодня размен квартиры при долевой собственности может представлять из себя сложный процесс. Давайте разберемся в нем более детально.

Что представляет из себя идеальная доля?

Многие люди ошибочно думают, что доля — это какая-то часть в квартире. В действительности же это просто право обладания той или иной долей. Все собственники имеют право пользоваться своей частью по своему усмотрению.

Самое главное, чтобы не нарушались права других собственников. Для того, чтобы на практике не было разногласий, необходимо всячески договариваться. К примеру, распределить комнаты между людьми, установить график использования ванной комнаты или кухни.

Теперь, если вас спросят, долевая собственность на квартиру что это такое? Вы сможете без труда ответить на данный вопрос. При этом, нигде официально не будет указано, что за собственником закреплена та или иная комната.

А вот продажа доли квартиры в долевой собственности является более сложным процессом.

Как продать часть квартиры в долевой собственности?

Реализовать часть квартиры гораздо сложнее, чем полноценное жилье. Как показывает практика, мало кто хочет проживать с чужими людьми, делить с ними одну крышу над головой.

Но это не единственная сложность, с которой вы можете столкнуться. К примеру, остальные собственники обладают более приоритетным правом на приобретение вашей доли.

Давайте рассмотрим этот пример более подробно.

Вы решили, что продажа доли дома в общей долевой собственности — это единственный выход из вашего положения. Первоначально вам нужно предложить свою часть остальным собственникам. Если они откажутся или же не ответят в течение 30 дней, то вы получаете право предложить свою долю сторонним лицам.

При этом условия должны быть идентичными с теми, что вы предлагали остальным собственникам. В противном случае они имеют право подать в суд, получить такие же условия, что и сторонний человек. При этом они точно выиграют в судебном разбирательстве.

Самое главное для них — успеть подать иск в течение 90 дней после момента, когда собственник узнал о сложившейся ситуации.

Как продать квартиру в долевой собственности, соблюдая все правила?

Как уже отмечалось, первоначально требуется обратиться к остальным собственникам, уточнить, не хотят ли они приобрести вашу долю. Оформляется предложение исключительно в письменном виде.

Для того чтобы в будущем не иметь никаких проблем, обязательно попросите других собственников, чтобы они оформили акт о вручении им предложения. На нем должна быть указана дата, условия продажи, подпись. Это поможет вам подстраховаться.

Если вдруг какой-либо собственник просто решит вас проигнорировать или убедить суд в своей правоте, то регулирующие органы встанут на вашу сторону.

Можно ли обойти преимущественное право?

Как вы уже наверняка успели заметить, преимущественное право других собственников может доставить вам немало проблем, существенно усложняют процесс продажи. Сразу следует оговориться, что эти способы связаны с некоторой опасностью.

Если вы будете просто искажать факты, то есть шанс вовсе лишиться своей доли. Очень часто люди пользуются не договором купли-продажи, а просто дарят. Но здесь есть множество нюансов.

К примеру, остальные собственники могут узнать, что сделка мнимая, ваш подарок был не от чистого сердца, а преследует корыстные цели. В данном случае суд может попросту отобрать долю у человека. Кроме того, имеются и другие нюансы со стороны покупателя.

Получив свою долю, он может просто отказаться от оплаты. В данном случае вы не сможете ничего доказать.

Также очень часто люди ставят чрезмерно завышенную стоимость для собственников. Как только они откажутся, сразу же предлагается аналогичный договор стороннему человеку. При этом, по факту человек платит существенно меньше.

проблема заключается не столько в юридических проблемах, сколько в налогах. Отчисления ведь производятся на сумму, которая указана в договоре, а не выдана по факту.

Следовательно, если вы не знаете, как продать часть дома в долевой собственности, то лучше не используйте «левых» схем. Делайте все по правилам, тогда точно останетесь при деньгах.

Что касается предоставления бумаг, которые подтверждают, что вами были соблюдены все права остальных собственников, то их необходимо подготовить в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте себе, а второй передавайте в Росреестр.

Когда продажа доли в праве общей долевой собственности запрещена?

В данном случае лучше обратиться к Гражданскому кодексу России. В частности, очень многие люди пытаются воспользоваться цессией. Она представляет из себя уступку права. Такая операция применима только в случае с компаниями, но никак ни с квартирами. Продавать таким образом квартиру запрещается.

Как разделить квартиру находящуюся в долевой собственности?

Это довольно сложный процесс. Необходимо в первую очередь прийти хотя бы к устному соглашению. Если договориться не получается, то необходимо решать проблему в судебном порядке. Каждый собственник излагает свою точку зрения, а судья в конечном итоге решает, что и кому достанется. Естественно, решение должно быть основано на Гражданском кодексе.

Что делать, если один из собственников категорически против продажи вами своей доли?

К сожалению, такие ситуации тоже очень часто встречаются. Обычно остальные собственники сговариваются, продают квартиру полностью и делят между собой деньги. В данном случае многое зависит от того, какая доля у сопротивляющегося лица. Если она очень маленькая, то вы можете банально выкупить ее.

Дело в том, что если размер данной доли исчезающие мал, то суд может принять вашу сторону. Виртуальный собственник может просто «вставлять палки в колеса», не имея особых оснований на это. Если вы не знаете, как разделить общую долевую собственность, то лучше обратитесь к специалисту.

Он даст вам несколько советов, которые точно улучшат ваше положение. Кстати, в большинстве случаев первая консультация бесплатная. Самое главное — отыскать настоящего профессионала. Хороший юрист знает все о правах и обязанностях собственников долевой собственности.

Возможно вы не знали, что имеете право сдавать свою часть в квартире, получать дополнительный доход от этого. Можно передавать долю по наследству, дарить ее.

Как уплачиваются налоги при продаже?

Продавцу необходимо заплатить порядка 13% от тех денег, которые были получены. При этом налог не нужно платить в случае, если доля находится в собственности уже более 3 лет. Если налог все же уплатить, то государство может предложить налоговый вычет.

В данном случае рассчитывается все индивидуально. Берется во внимание общее количество собственников, стоимость жилища. Величина налогового вычета не может составлять больше 1 миллиона рублей.

Если вы владеете долей менее 3 лет, то необходимо заполнить налоговую декларацию. Лучше обратиться с этим вопросом к специалисту, который поможет вам получить максимальный налоговый вычет.

При этом, человек зачастую сам ставит величину вычета, подсчитывает его самостоятельно. А контролирующие органы проверяют ее на соответствие действительности.

В качестве заключения

Как вы уже успели убедиться, продать свою долю не так уж и просто. Первоначально разберитесь, что это такое, долевая собственность на квартиру.

Если вы совершаете продажу недвижимости впервые, то лучше обратитесь к профессиональному риэлтору, который может похвастаться большим опытом. Если вы уже успели наделать ошибок, то самое время обращаться к юристу.

Мало кто знает, что есть возможность получить налоговый вычет. А это довольно серьезные деньги. Удачной продажи!

инструкция

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/prodazha-doli-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Долевая собственность на квартиру как продать

02.05.2018

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.

И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах.

В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

Покупка долевой собственности

Совет: если в вашей семье принято решение сделать покупку в долевую собственность, оформляйте брачный договор. Брачный договор – это не пустая формальность, а соглашение, которое позволит избежать споров о том, за кем останется квартира в случае развода. В брачном договоре советуем детально обговорить важные моменты, касающиеся раздела квартиры.

Как продать долю в квартире

Если в течение месяца никто из остальных собственников не изъявил желание приобрести долевую часть, то, владелец может продать ее каждому желающему. Продавец обязательно должен иметь при себе документ, который подтвердит о том, что остальные участники долевого имущества были уведомлены.

Продать долю в квартире

Если продавец не уведомил о продаже своей доли квартиры, а один или несколько сособственников желают ее купить по той цене, которая указана в договоре купли-продажи третьему лицу, они имеют право обратиться в суд в течение 3-х месяцев. И хотя такая практика редка в свете того, что закон теперь позволяет только нотариальные сделки по продаже долей, в ряде ситуаций это все-таки встречается. Наши адвокаты придут на помощь.

Долевая собственность на квартиру как продать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://exjurist.ru/nalogovyj-vychet/dolevaya-sobstvennost-na-kvartiru-kak-prodat

Тонкости купли-продажи долевой собственности

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.

Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону.

Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками.

В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли.

Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

1. Залог.
2. Дарение.
3. Простая продажа.
4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно.

Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей.

Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

• Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
• Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
• Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Пошаговая инструкция по продаже

Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится выделять долю в натуре.

Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю.

По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.

Выделение доли

При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление.

Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения. К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв. м., 1/2 доли, составит 19 кв. м.

Именно на эту площадь собственник получает право реализации.

Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно.

В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено. Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.

Оценка стоимости

Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в коммуналке.

Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:

• Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).
• Общей площади недвижимости.
• Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
• Качества квартиры.
• Месторасположения и иных условий.

В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%.

Подготовка документов

Для продажи доли потребуются следующие документы:

• Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
• Согласие или отказы других дольщиков.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Техническая документация на недвижимость.
• Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
• Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
• Доверенность (при необходимости).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:

• Генеральная – с полным спектром полномочий.
• Одноразовая – для совершения конкретного действия.
• Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

Как составить договор?

В договоре купли-продажи должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами.

Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон.

К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т. п.

Регистрация купли-продажи

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

О налогах и сборах

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета.

В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли.

Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ – 600 тыс. руб. = – 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нюансы продажи доли при разводе

Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной. Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

• Через нотариуса. Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
• С помощью риелтора. Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.
• Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи.

Обращение в суд

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

• Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
• Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
• Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
• Нет разрешения от органов опеки.
• Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату.

Скачать образец договора можно по ссылке.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html