Самострой на участке ИЖС в долевой собственности

Легализация самостроя: в 2019 году как узаконить самовольную постройку

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам.

Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа.

Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

• Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.
• Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).
• Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
• Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.
• Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю.

После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.

Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Основные требования к иску:

1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта.

Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

• копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
• оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
• бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
• техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
• справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
• документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
• бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
• оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

• в регионе расположения спорного объекта;
• в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
• в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

• заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
• квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
• паспорт заявителя;
• судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
• техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки.

Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.

К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.

  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать.

По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета.

К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ.

Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/legalizatsiya-samostroya/

Признаки и последствия самовольной постройки, что собой представляет

Что такое самовольная постройка и чем грозит незаконное возведение сооружений стоит знать всем, кто решился на подобное самоуправство.

Стоит знать, что лицо, осуществившее самовольную незаконную постройку, может притягиваться к ответственности за нарушение закона.

Регламентируются взаимоотношение нарушителя и государства Гражданским Кодексом (ГК) Российской Федерации. Если точнее, то статьей 222.

Что такое самовольная постройка

Сегодня самовольные постройки классифицируют как жилые дома, сооружения и другие постройки, у которых есть такие признаки:

1. Они стоят на участке с другим целевым предназначением.
2. Возведение происходило без получения разрешительной документации.
3. Его строительство сопровождалось нарушением норм и правил, в том числе градостроительных.

С 2016 года введено ряд изменений в закон, теперь самовольная постройка – это здание, сооружение или другая постройка. А признаки самовольной постройки пополнились еще одним пунктом и несколько видоизменились. Последние два пункта в силе, а к ним добавились:

• Строительство на территории участка, которые не переданы во владение в соответствие с имеющимся регламентом.
• Также является самовольной постройкой сооружение, возведенное на участке, если его разрешительное использование не допускает такое строительство.

Важно! Построенный дом, гараж и прочее, отвечающие хотя бы одному из признаков считается самовольно возведенным.

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево.

При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд.

Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

В этом случае признаки самовольности также регламентирует статья 222 ГК РФ про самовольные постройки. Но если они никому не мешают и на них не заявляют, вполне можно попытаться их узаконить.

Почему лучше узаконить

Для того, чтобы не страдать от последствий возведения дома, бани, гаража на которые нет разрешения стоит недвижимость все же узаконить. С правом собственности удастся осуществлять такие действия:

• Распоряжаться имуществом, которое построено своими же руками.
• Продавать, дарить, передавать в наследство.
• Не переживать о своем будущем, ведь если постройку признают самостроем, то ее придется снести.

Признаваться собственностью могут только те постройки, которые возводятся на земле, которая является частной собственностью.

Варианты, как легализовать

Есть несколько способов, как сделать постройку законной, среди них:

• Судебное решение – в этом случае потребуется найти доказательства, которые подтверждают, что инициатор такой постройки имеет имущественные права на земнадел. Причем придется доказывать, что постройка не несет вреда окружающим и не является опасной для здоровья и жизни окружающих людей.
• Административный способ – это вариант получиться реализовать только для построек, которые могут возводиться без разрешений на строительство. Зачастую это – небольшие деревянные домики, которые строятся на территориях для ведения садоводства.

Наказание за незаконную постройку

Отвечать по закону, за возведение на территории строение без разрешений на то или покупка земли с такой постройки, все равно придется. Если муниципалитету станет известно о факте существования самовольной постройки, могут быть предприняты такие меры:

1. Если строительство произошло на территории участка, который не находится в собственности, подобный процесс будет расценен как захват чужого недвижимого имущества. В таком случае накладывается штраф.
2. Если капитальное сооружение возведено на землях, который имеют категорий с запретом такого строительства, тому, кто это сделал или на данный момент владеет землей, будет предписано снести постройку.
3. В отдельных конфликтных ситуациях, в том случае если земля не приватизирована имущество могут конфисковать и наложить при этом штраф.
4. Снести также придется тот объект, который возведен с нарушением строительных и градостроительных норм.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

• Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
• Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
• Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
• Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.

Что не нужно легализовывать

Есть ряд построек, которые не требуют легализации, то есть даже если они возведены без разрешений, то они самостроями не являются, среди них:

• Вспомогательные сооружения, которые не имеют фундамента, то есть не являются капитальными.
• Гараж, которые размещается на территории категория, которой с/х земли, если она не предусматривает осуществления предпринимательской деятельности.
• Работы по реконструкции или возведению не капитальных объектов. Таких как киоски, навесы и т.д.
• Ремонтные работы, которые не касаются нарушений целостности несущих стен, в том числе их перенос и перепланировка.

[smartcontrol__shortcode key=”Самовольная постройка узаконить” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Сколько будет стоить легализация

В тех ситуациях, когда никаких нарушений выявлено, не будет, то стоимость легализации будет не большой. То за что нужно будет заплатить:

1. Оформление земельного участка, если он не находится в собственности.
2. Госпошлина за оформление права собственности.
3. Если времени самостоятельно заниматься этим процессом нет, то затраты на оформление доверенности.

По сути больше придется потратить времени и нервов, чем средств. В этом-то и специфика отечественного законодательства, которая останавливает многих владельцев самостроев.

Но вечно прятаться нельзя, рано или поздно дом понадобиться завещать, возможно, продать. Если он не будет оформлен – это сделать не удастся.

И чем дальше отодвигать оформление, тем сложнее это будет сделать.

[smartcontrol__shortcode key=”Самовольная постройка” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Самовольное строительство – это незаконно и лучше, таким образом, не играться с законом. Ведь кроме серьезных штрафов придется в некоторых случая даже сносить объект. Несколько проще дела будут, если дом возведен на своей же собственной земле, но тут могут всплыть строительные нормы, которые нужно соблюдать.

Признаки и последствия самовольной постройки, что собой представляет Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/izhs/samovolnaya-postrojka.html

Как оформить построенный дом на участке ИЖС 2019 — без разрешения, в собственность

Недвижимость, которая расположена на территории РФ, подлежит госрегистрации. Поэтому после возведения дома на участке ИЖС владелец должен заняться вопросом узаконивания прав собственности.

Данная процедура предоставит хозяину возможность не только пользоваться недвижимостью, но и распоряжаться ею по собственному усмотрению. К примеру, продавать, дарить и сдавать в аренду. Стоит заранее разобраться во всех особенностях процесса, чтобы не столкнуться с «подводными камнями» при прохождении процедуры регистрации.

Регистрация объекта недвижимости

Регистрация здания на участке ИЖС закрепляет за гражданином право собственности. Узаконить можно постройку, которая отвечает следующим критериям:

• имеет не более трех этажей;
• рассчитана для проживания одной семьи;
• не имеет общих стен с другими, соседними постройками.

Дому на участке ИЖС присваивается адрес. К нему должны быть подведены все коммуникации, необходимые для круглогодичного проживания. После этого в доме могут прописаться члены одной семьи.

Если право собственности приобретает гражданин, состоящий в браке, то ему потребуется получить разрешение на это действие в письменной форме от второго участника брачных отношений.

Законодательная база

В 2019 году правообладание жилой недвижимостью, к которой относятся и здания на участках ИЖС, определяется на основании Закона № 218-ФЗ.

С момента введения данного Закона, любой гражданин, желающий оформить постройку в собственность, должен иметь разрешение на ее строительство.

Как оформить построенный дом на участке ИЖС?

Владельцу земельного участка предстоит пройти следующие этапы:

1. Получение разрешения на строительство объекта.
2. Возведение объекта недвижимости.
3. Сдача здания в эксплуатацию.
4. Получение кадастрового и технического паспортов на дом.
5. Оформление права собственности на постройку.

В собственность

Проведение регистрационных мероприятий возложено государством на Росреестр.

Обратиться в эту инстанцию хозяин постройки может одним из следующих способов:

• лично;
• через МФЦ;
• с помощью портала Госуслуги;
• посредством онлайн-сервиса Росреестра.

Если возведен без разрешения

Часто собственники земельных участков возводят дома, не задумываясь о получении разрешительных документов, а уже после строительства задаются вопросом, как оформить построенный дом на участке ИЖС без разрешения.

Если владелец участка возвел дом без разрешения на строительство, то ему придется проводить легализацию объекта задним числом.

Данная процедура производится в соответствии с нормами Градостроительного кодекса. Она не влечет особых трудностей, но может затянуться на длительный срок.

А если при этом был привлечен специалист в области права, то владельцу земли не обойтись без финансовых затрат.

Самовольная постройка может быть узаконена следующими способами:

1. С помощью судебной инстанции.
2. Путем оформления задним числом бумаг, разрешающих строительство. Спустя некоторое время после получения разрешения ‒ сдача объекта.
3. Путем обращения с заявлением о сохранении объекта в комиссию по пресечению самовольного строительства. Если она вынесет положительное решение, владельцу выдадут все требуемые разрешения и необходимую документацию.

Порядок действий

Чтобы оформить построенный дом на участке ИЖС, порядок действий следующий:

1. Сбор документации для ввода объекта в эксплуатацию. Для этого владелец должен вызвать сотрудников БТИ, которые произведут осмотр объекта и осуществят необходимые замеры. В дальнейшем, на основании полученных данных будут составлены техпаспорт и поэтажный план объекта.
2. Обращение в отделение местной администрации с просьбой о присвоении зданию адреса.
3. Оформление кадастрового паспорта. Данный документ выдает Росреестр. Получить его можно, обратившись туда лично, либо в МФЦ.
4. Подача документации в местный уполномоченный орган для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Документ выдает та же инстанция, которая предоставляла разрешение на строительство.
5. Регистрация права собственности на постройку с внесением данных в ЕГРП.

Какие документы нужны?

В общем случае для регистрации постройки на участке ИЖС владельцу потребуется предоставить:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ на землю;
• кадастровый паспорт на участок;
• разрешительный документ на строительство или бумагу о самовольной постройке;
• техпаспорт;
• поэтажный план;
• квиток об уплате госпошлины.

Перечень документации может видоизменяться в зависимости от ситуации.

Составление заявления

Заявление в Росреестр на регистрацию права собственности должен составлять будущий владелец объекта.
Бумага имеет установленную форму.

В заявлении должна содержаться следующая основная информация:

• наименование подразделения Росреестра, в которое сдается документация;
• предполагаемое мероприятие ‒ регистрационные действия либо постановка на кадастровый учет;
• наименование и характеристика объекта недвижимости;
• данные о владельце;
• согласие на обработку данных.

Образец заявления о регистрации права собственности здесь.

Получение документа в Росреестре

Отделения Росреестра обрабатывают заявления в течение 10-дневного срока. Если документы подавались через другую инстанцию, например, МФЦ, то период рассмотрения достигает 12 дней.

Заявителю на руки выдают расписку, подтверждающую прием документации, а также сообщают дату, в которую будет готов документ, подтверждающий право собственности. В указанный день владелец должен подойти в уполномоченную инстанцию и забрать свидетельство о праве собственности.

В случае оформления долевой собственности при регистрации должны присутствовать все граждане, которые будут иметь определенную долю в объекте недвижимости. От их лица могут действовать третьи лица на основании доверенности.

Сколько стоит?

Оформление права собственности на дом будет стоить владельцу определенных финансовых вложений. За оформление техпаспорта придется уплатить сумму в 1,2 тыс. рублей. Если документ нужен срочно, то процедура обойдется заявителю в 2,5 тыс. рублей.

Размер госпошлины за регистрацию объекта в Росреестре составляет 2 тыс. рублей.

Если владелец решит осуществлять регистрацию через сторонние компании, то ему придется дополнительно уплатить стоимость их услуг. Такая помощь может обойтись владельцу земли в 5 тыс. рублей и более.

Уплатив такую сумму, хозяин земли избавится от бумажной волокиты и сэкономит время.

Упрощенная процедура

До 1 марта 2019 года действует проект дачной амнистии, в соответствии с которым можно зарегистрировать постройку на участке ИЖС в упрощенном порядке.

Процедура предполагает сбор меньшего числа документов для оформления постройки в собственность. При этом в первую очередь владельцу стоит заняться переводом земли в собственность, если это не было сделано ранее.

Зарегистрировать постройку в этом случае можно, предоставив основные документы ‒ декларацию на дом, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на участок.

В декларации стоит указывать следующие данные об объекте:

• площадь;
• этажность;
• материал несущих стен;
• сведения о подключении к инженерным сетям.

Однако по дачной амнистии можно оформить далеко не все объекты. Так, под действие закона попадают лишь те из них, которые были получены владельцами в период до 30.10.2001 года. Не попадают под дачную амнистию те участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в нем.

Граждане могут оформить в собственность неограниченное число участков по программе дачной амнистии.

На видео о регистрации дома

Источник: https://realtyurist.ru/izhs/kak-oformit-postroennyj-dom-na-uchastke-izhs/

Многоквартирники на землях ИЖС. Сносить нельзя легализовать?

andry_astashkinНаверное, Вы уже такое наблюдали в Самаре. Прямо на частных сотках под индивидуальное жилье (ИЖС) строятся дома в 3 этажа, которые явно будут использоваться в коммерческих целях.

Это так называемый «формат доходных домов» — люди скупают участки, строят там дома на несколько квартир, и продают их или сдают в аренду.
Статью я написал для журнала «Строительство. Недвижимость Rent&Sale». Можно скачать в PDF…

И да, много букв 😉Первые многоквартирные малоэтажные дома в дачных массивах появились на самарском рынке недвижимости несколько лет назад после принятия нового Градостроительного кодекса.

Закон позволил собственникам земли, выделенной под ИЖС, строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тыс. кв. м в упрощенном порядке без проведения госэкспертизы.

Учитывая пробелы в федеральном законодательстве, застройщики в качестве физических лиц начали строительство таких многоквартирных жилых домов, скупая несколько участков, оформленных «для ведения личного подсобного хозяйства», а затем легализовать вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии».Власть в этом вопросе, похоже, еще «изучает практику». В различных регионах позиция судов весьма разная: Краснодарский край, Екатеринбург и Сочи сносит «многоквартирники», Московская область дает им шанс на легализацию. Были случаи и в соседней Ульяновской области, когда такие объекты законом квалифицировались как самовольно построенные, и принималось решение о сносе здания.

Мошенническая схема?

Схема используется следующая:1. Де-факто, строится многоквартирный дом. Де-юре, строится частный жилой дом;2. Юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме;3. Дом строится не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв.м.;4.

Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан;5. Оформляется вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии»6.

В дальнейшем данный дом так и остается в долевой собственности и покупатели заключают что-то вроде соглашения о порядке использования данного дома, либо просто заключают соглашение о разделе дома и каждый получают свою долю объекта недвижимости, выделенную в натуре.

Почему появилась такая схема? Это выгодно. Так можно серьезно выиграть в деньгах во время оформления строительства, тогда к застройщику меньше требований, совсем не как в случае многоквартирников.

Например, застройщик индивидуального жилого дома на одну семью (при высоте дома не более трех этажей) вполне может обойтись и без проекта дома. Более того, при возведении многоэтажки необходимо заключать договор подряда с лицензированным застройщиком, так как строительство ведется не по проекту индивидуальной жилой застройки.

Так в чем же проблема? Как показывает практика, чаще всего размещение таких домов осуществляется с нарушением нормативов градостроительного проектирования: не обеспечиваются потребности в сетях инженерного обеспечения, отсутствуют автомобильные парковки, детские площадки, инфраструктура, необходимая для многоквартирных домов. И самый интересный вопрос для приобретателя такого жилья. Узаконить строение можно как долевую собственность даже при отсутствии разрешительной документации, а вот как выделить эти «квартиры» в объекты? Гарантии, что Вы это сделаете, нет.

Практика. Что такое ИЖС?

Как не печально, но по стране многоквартирники на землях под ИЖС сносят. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи и Краснодарском крае. Объясняется это тем, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено.

Так что же это такое ИЖС? В части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации таковыми объектами именуются «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи».

Вот как нам прокомментировал эту ситуацию адвокат Антон Бегеба, старший партнер Адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнёры»:

«Если речь идет об участках под ИЖС, то можно сделать вывод, что расположены они в зонах Ж-1, Ж-2 в соответствии с картой правового зонирования. Указанные зоны предполагают строительство спаренных односемейных домов, а также односемейных жилых домов блокированного типа.В соответствии со СаНиП, односемейными жилые дома блокированного типа (таун-хаусы) должны отвечать следующим требованиям:• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;• имеют самостоятельные системы вентиляции;• имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.В случае, если данные условия соблюдены, то постройка соответствует требованиям зонирования территорий. В Самарской области обширной судебной практики по этому вопросу не существует, как правило, государственная регистрация прав на таун-хаусы осуществляется в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.В случае если указанные условия при строительстве не соблюдены, то признание данной постройки самовольной с последующим ее сносом, вполне возможно».В качестве иллюстрации приведем выдержку из материалов судебного дела по сносу многоквартирного дома на земле ИЖС в славном городе Сочи:«В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством… В ходе судебного разбирательства представители ответчиков не отрицали того, что их доверители членами одной семьи не являются и приобретали доли земельного участка для возведения многоэтажного дома в целях дальнейшего использования его обособленных помещений для проживания».Регистрирующие органы сегодня еще вырабатывают генеральную линию и могут ошибаться. Так один застройщик пожелал зарегистрировать дом по дачной амнистии, но получил отказ от Росреестра. Мотивация – «после реконструкции дом может быть использован как многоквартирный». В случае же сноса постройки по суду, прежде всего, пострадает незадачливый собственник, а не госорган. А потом раздаются такие вот монологи о несправедливости — пишет Василий Петрович, пострадавший от неблагоприятного развития ситуации с жильем:«Моя семья скоро может остаться без жилья! Мы добросовестно приобрели 1-ком. квартиру в новостройке 27 кв. м. Зарегистрировали сделку в юстиции, получили свидетельства о долевой собственности, прописались, сделали ремонт… А районным судом было принято решение признать недействительным свидетельства о госрегистрации, обязать аннулировать запись права собственности и снести наш дом!!! А нас даже не пригласили на суд! Когда мы покупали квартиру — никто об этом ничего не говорил. В нашем доме порядка 30 человек имеют свидетельства на собственность. Ну как так можно? Выдать все документы, прописать, а потом принять такое решение? Я же свидетельство о регистрации не на вокзале покупал, а получал в юстиции (в госучреждении)».И уж ничто не спасет Вашу собственность, если дом признан небезопасным. Суд легко и просто выносит решение о его сносе. В судебной практике есть и те, и другие решения. Потому держите ухо востро — дом должен быть приведен в соответствие с нормами законодательства и СНИП, то есть — подведены коммуникации требующейся мощности, организованы пожарные подъезды и т. д.

Как не попасть впросак, приобретая такое жилье?

Если мы не имеем в виду «крутые» клубные дома (там по определению все юридически грамотно), то часто в домах на несколько семей квартиры приобретаются теми, кто решил сэкономить.

Однако на чем нельзя экономить – так это на юридически верном принятии решения и правильном оформлении собственности.

Приведем несколько советов, чтобы никто не попался мошенникам «на крючок».

При покупке квартиры будьте бдительны:1. В свидетельстве на право собственности на земельный участок или договоре аренды, или т. д. разрешенный вид использования должен быть «под малоэтажное строительство», но никак не «для ИЖС», «для дачного строительства» или «для садового участка».2.

Обязательно смотрим разрешение на строительство, там так же не должно быть написано строительство индивидуального жилого дома, с количеством этажей не более 3, для проживания одной семьи. Обязательно прописываются параметры будущего объекта капитального строительства, и называется это ну никак не «индивидуальный жилой дом».3.

Смотрим градостроительный план, без которого не выдают разрешение на строительство. Если на плане земельного участка стоит маленький компактный домик, а вы видите фундамент на весь участок, то это Вас должно как минимум насторожить.4. Просим у продавца технические условия на подключение к инженерным коммуникациям.

Если в них на воду и канализацию норма потребления указана 0,5 м3/сут (это объем на семью из 2-х человек, норма потребления 0,25 м3/сут.

на человека), а на электричество выделена мощность 15 кВт (этого хватит на 1,5-2 семьи, на 1 квартиру необходимо минимум 6 кВт) — отказывайтесь сразу же! Даже если Вам будут обещать решить все проблемы после окончания строительства.

Слишком велика вероятность того, что позднее администрация обяжет ресурсоснабжающие организации отозвать ранее выданные ТУ, вы оформите долю по договору купли-продажи, который не имеет никакого отношения к 214-ФЗ.

Это значит, что объект не будет зарегистрирован в регпалате, дом не будет передан на баланс города, и никакой управляющей и обслуживающей организации у Вас не появится, пока вы ее сами за свои деньги не наймете, что означает — Вы сами будете биться головой об стены, чтобы подключится хоть к чему-нибудь!

5.

Фактически Вы станете владельцев доли в частном доме, которую фактически выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой «квартирой» Вам не доставит удовольствие.

Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, а представьте, что Вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в Вашем доме 48 «квартир». Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить Вашу долю, и только в том случае если они все откажутся — у Вас появится шанс… Где гарантия, что сосед сверху или снизу не будет иметь на Вас зуб? И тогда вы долго и нудно будете ему слать это предложение заказными письмами, нотариально (а значит за немаленькие деньги) заверенные заказные письма, а он за ними не будет ходить и получать и т. д.

А избежать всей этой головной боли можно, всего-навсего проверив документы до сделки. Отсюда вывод: не загоняйте себя в угол, покупка квартиры это очень серьезный шаг, и если Вы сами не вполне подкованы, возьмите юридическое сопровождение для проверки чистоты сделки. ?

|

andry_astashkinВалерий Филиппов, руководитель областного управления мониторинга и контроля департамента регулирования оборота алкогольной продукции был намедни пойман на рэкете, давлении на ООО «Метро Кэш энд Кэрри». И ведь, бедолага, выполнял указание губернатора Меркушкина — увеличить долю продукции местных производителей алкоголя на прилавках до 80%. Интересно, Николай Иванович хоть свидетелем-то по делу пойдёт? 😉По версии следствия, в мае 2013 года подозреваемый с целью увеличения поставок продукции ООО «Самарский комбинат «Родник» организовал незаконное выявление подчинёнными ему сотрудниками в ходе внеплановой выездной проверки юридического лица ООО «Метро Кэш энд Кэрри» заведомо для него подменной не маркированной алкогольной продукции, в результате чего, у ООО «Метро Кэш энд Кэрри» было приостановлено действие лицензии на розничную продажу алкогольной продукции…Пишут об этом все наперебой, но я подметил ещё момент: подследственный входил в состав регионального координационного совета проекта «Народный контроль». Вот так «Единая Россия» контролирует рынок! Да ещё смеет называть этот контроль «народным»…Посмотрел доходы чиновника — бедновато как-то. Может ничего с этого и не имел и впрямь просто выполнял волю САМОГО?СВЕДЕНИЯо доходах, имуществе и обязательствах имущественного характераруководителя управления мониторинга и контроля департамента регулирования оборота алкогольной продукции

(полное наименование должности) и членов его семьи за период с 1 января по 31 декабря 2012 года

Фамилия, имя, отчество лица, замещающего соответст-вующую должность	Годовой доход за 2012 г.  (руб.)	Перечень объектов недвижимого имущества итранспортных средств, принадлежащих на  праве собственности	Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся в пользовании
Вид объектов недви-жимости	Площадь (кв.м)	Страна распо-ложения	Транс-портные средства (вид, марка)	Вид объектов недви-жимости	Площадь (кв.м)	Страна распо-ложения
Филиппов Валерий Владимирович	1121607,2	1/3 доли квартиры	43,3	Россия	Легковой Toyota Corolla
1/2 доли квартиры	67.9	Россия	Легковой KIA Sorrento
супруга	70986,72	1/3 доли квартиры	43,3	Россия
1/2 доли квартиры	67,9	Россия
квартира	58,5	Россия
Земельный участок	451	Россия

Сведения — с сайта министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области

Источник: https://andry-astashkin.livejournal.com/534990.html