Есть ли риски при приобретении земельного участка

Каковы риски приобретения земельного участка?

Перед заключением сделки купли-продажи земельного участка в одном из районов Московской области посмотрел документы на ЗУ. Обнаружил, что после вынесения постановления главы района Московской обл. о выделении земельного участка гражданке Р., она продавала его в течение месяца в том же 2006 году, оформив доверенность на некого гражданина С. Посмотрел информацию об этом гражданине С. в Интернете. Обнаружил, что в 2009 году на этого гражданина (паспортные данные полностью совпадают) по представлению прокуратуры района Московской обл. было заведено уголовное дело по признакам мошенничества в особо крупном размере. Мошенничество заключалось в том, что гражданин С. передавал неустановленному лицу ложные анкетные данные на граждан, на основании которых администрация района Московской обл. выносила решение о выделении земельного участка.

Дело дошло до суда, но дальше движения не было. На сайте прокуратуры было указано, что по материалам проверки через суд были возвращены в муниципальную собственность в 2009 году несколько земельных участков. Если после покупки земельного участка окажется, что земельный участок изначально был выдан незаконно, имеется ли риск, что данную сделку признают через суд ничтожной?

Значит ли это, что незаконными окажутся все последующие сделки, и участок вернут в муниципальную собственность? Или уже прошли все сроки исковой давности, и можно ничего не опасаться?

Алексей Попов
Консультаций: 57

К сожалению, из вопроса не ясны все обстоятельства выделения проверяемого земельного участка. Основания его выделения имеют значение для правовой оценки правомерности действий администрации муниципального района. Являлось ли выделение интересующего участка возмездным или основывалось на каком-либо положении закона, предоставляющем заявителю какую-либо льготу на бесплатное выделение ему участка, – в каждом из вариантов могут быть совершенно различные правовые последствия.

Что касается описанной ситуации, то прежде всего следует выяснить, являлась ли гражданка Р. осведомленной о ее участии в сделке с районной администрацией и о последующем отчуждении выделенного ей участка, выдавала ли доверенность гражданину С. Если указанная гражданка не подписывала никаких договоров с районной администрацией и/или не выдавала доверенностей на совершение таких сделок, то выделение ей участка является неправомерным, о чем администрация узнает лишь в момент, когда ей станет известно об отсутствии волеизъявления гражданки Р. (например, после проверки подлинности подписей данной гражданки на юридически значимых документах: заявлениях о выделе участка, договорах, актах приема-передачи земельного участка и т.п.)

При таких обстоятельствах нормативно-распорядительные акты администрации могут быть отменены, а договоры, якобы подписанные гражданкой Р., не считаются заключенными в силу несоблюдения письменной формы договора (п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ), предусмотренной для двусторонних сделок такого рода (п. 1 ст.

160, п. 1 ст. 161 ГК РФ), а соответственно, не порождают никаких юридических последствий. Более того, согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Статья 550 ГК РФ прямо устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, право собственности на участок, зарегистрированное на подставное лицо, даже не ведающее об этом, не считается возникшим. Такое лицо неуправомочено передавать имущество третьим лицам, в том числе через своих представителей по доверенности. То есть дальнейшее отчуждение земельного участка лицом, которое было не вправе им распоряжаться, дает основание для истребования собственником (т.е. администрацией) данного земельного участка у добросовестного приобретателя в порядке ст.

301, 302 ГК РФ, что не требует признания цепочки сделок недействительными. Более того, такой способ защиты права, как признание сделок недействительными или применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 167, 168 ГК РФ), в аналогичных случаях Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23.04.2003 №6-П признал ненадлежащим, отдавая приоритет вышеуказанному способу защиты права в форме истребования имущества из чужого незаконного владения.

Согласно норме ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1); если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п.

2).

Что касается сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ), то следует отметить, что по общим правилам ГК РФ он начинает свое течение с момента, когда лицу, чье право нарушено, стало известно о таком нарушении (п. 1 ст.

200 ГК РФ), и составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), но не может превышать 10 лет со дня нарушения (п.

2 ст. 196 ГК). Соответственно, о нарушении права администрация узнает не раньше, чем выявится факт выделения или продажи земельного участка лицу, которое не было осведомлено об этом и не подписывало никаких документов (подставное лицо) либо не имело для такого выделения предусмотренных законом оснований.

Таким образом, вопрос о возврате имущества в муниципальную казну возникнет неизбежно. В случае выбора администрацией надлежащего способа защиты права срок для такой защиты не будет пропущен.

При выборе способов защиты. таких как применение последствий недействительности ничтожной сделки или признание такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ), срок исковой давности составляет три года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п.

1 ст. 181 ГК РФ). То есть, вероятнее всего, данный срок истек, если спорная сделка с администрацией имела место в 2006 году.

По оспоримым сделкам срок давности составляет один год со дня, когда истцу стало известно об основаниях признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Но оба этих способа защиты, как уже указывалось, не являются надлежащими.

Если же гражданка Р. была осведомлена о действиях, которые совершаются от ее имени доверенным лицом как при выделении ей участка, так и при его отчуждении, осознавала характер таких действий, не возражала, а, возможно, участвовала в данной схеме использования ее права на получение участка, например, за вознаграждение, то доказать неправомерность совершенных действий и сделок с имуществом, выбывшем из муниципальной казны при отсутствии превышения полномочий главы муниципального района или уполномоченных замов, т.е., по существу, по воле администрации, и при отсутствии других нарушений при выделе, вернуть имущество будет значительно сложнее. Какими бы корыстными соображениями ни пользовался гражданин С., уговаривая льготные категории граждан получить положенный им участок и продать его впоследствии, данных мотивов будет недостаточно для признания администрацией собственных действий неправомерными, а заключенных сделок недействительными. Формально такие заявители, добившиеся выдела им участков в силу каких-либо правомерных оснований, не будучи специально ограниченными в праве на распоряжение полученными в собственность участками, не были тем самым ограничены в правах собственника, предусмотренных законом (ст.

209 ГК РФ), а следовательно, могли свободно их отчуждать в пользу третьих лиц.

Однако дать оценку правомерности оснований выделения участка гражданке Р. из контекста вопроса не представляется возможным. Не всякие нарушения при выделе участка, за исключением вышеуказанных, могут отразиться на правах его последующих добросовестных приобретателей. Также не всякие нарушения, допущенные администрацией, можно рассматривать как неочевидные для ее руководства, а лишь те, которые повлекли введение администрации в заблуждение. Например, в администрацию были представлены заведомо недостоверные сведения о наличии каких-либо льгот у заявителя (поддельные документы об инвалидности, стаже работы, месте жительства и т.п.), дающие основания на выделение участка для садоводства или огородничества на безвозмездной основе или в ином приоритетном порядке и т.д.

В таком случае срок для защиты права (исковая давность) для администрации начнется со дня, когда ее сотрудникам стало известно о недостоверности представленной информации.

При отсутствии заблуждения факт неправомерного отчуждения муниципальной недвижимости, в том числе выделение земельного участка, совершенное в силу неумышленной ошибки, некомпетентности либо умышленных действий отдельных сотрудников (неустановленных лиц), не считается не очевидным для администрации, поэтому сроки давности следует исчислять со дня совершения соответствующего факта.

Также согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. То же относится и к таким публично-правовым образованиям, как администрации муниципальных районов, которые в силу возложенных на них функций должны строго придерживаться принципа законности в своей деятельности и обеспечить должный контроль в вопросах распоряжения муниципальной собственностью.

Поэтому их заявления о недействительности сделок, заключенных много лет назад, на основании фактов, выявленных по прошествии значительного времени, следует рассматривать как ненадлежащее исполнение ими своих функций, повлекшее введение в заблуждение последующих приобретателей бывшего муниципальным имущества, не подозревающих наличие каких-либо правонарушений при его отчуждении из муниципальной собственности, т.е. как недобросовестное поведение в смысле указанной нормы закона.

Только оценивая все вышеуказанные обстоятельства в совокупности, можно оценить имеющиеся риски оспаривания прав на приобретаемый земельный участок.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с пошаговой инструкцией по регистрации земельного участка.

Риски при покупке земельного участка под ижс

Покупатель должен запросить у продавца следующие основные документы при покупке участка :

документ о регистрации ; бумагу, удостоверяющую права собственника, к примеру, свидетельство о наследовании или же договор купли-продажи; .

Узнайте, . Можно ли построить гостиницу на участке ИЖС?

Смотрите . Помимо вышеуказанных бумаг, покупатель вправе попросить и дополнительные документы при покупке земельного участка под ИЖС. В их перечень входят: 1. Документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки:

справка, содержащая нормативную стоимость надела; документ об отсутствии построек на участке; документ, свидетельствующий об отсутствии обременений.

Дачнику-удачи

Риски при покупке земельного участка, конечно же, в первую очередь интересуют будущих .

Сегодня каждый понимает, что в этом деле существует множество подводных камней, способных в дальнейшем серъезно осложнить жизнь дачникам. Как же обойти неприятные сюрпризы и учесть риски такой сделки?

Все земли по целевому назначению делятся на категории.

Категории содержат разные виды разрешения на использование земли. Скажем, для строительства дома и ведения хозяйства имеются два вида использования земли — личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилое строительство. При этом личное подсобное хозяйство относят к категории земель сельхозназначения, а индивидуальное жилое строительство к категории земель насленных пунктов.

Земли, которые относятся к категории «лесного фонда», нельзя продавать, можно только арендовать такие участки.

Определились с целью приобретения земли? Теперь рассмотрим возможные риски.

Вам может встретиться продавец, который заинтересован лишь в быстрой продаже участка.

Ему не важно в каком состоянии документы.

Поэтому первым делом проверьте, соответствует ли категория,вид использования земли вашим целям.

Вам могут предложить землю, которую захватили самовольно. Оформить ее в собственность будет сложно либо совсем невозможно. Земельный участок может находиться под запретом на его отчуждение, может находиться под арестом.

Все это следует проверять, а недобросовестный продавец может об этом вам не сообщить.

Если продавец не предоставляет полный пакет документов, удостоверяющих собственность на дом и землю, от такой покупки стоит отказаться. Бывают и случаи, когда один участок продается несколько раз (если предоставляют госакт старого образца без кадастрового номера).

Возможен и риск ошибок или неточностей при оформлении сделки.

Например, параметры участка могут не соответствовать тем, которые указаны в прилагаемых справках или кадастровом паспорте. Надо учитывать, что сделку могут признать недействительной, если она была совершена без согласия супруга.

Также требуется согласие органов опеки и попечительства (если земля принадлежала несовершеннолетнему).

Учитывая эти замечания при подготовке к оформлению, будущий дачник уменьшит риски при покупке земельного участка, избежит больших хлопот в дальнейшем. Еще о рисках покупателя недвижимости можно прочитать в статье .

Что обязательно нужно знать при покупке земельного участка

Со стороны них должно иметься письменное свидетельство о том, что они не возражают относительно продажи земли третьему лицу. Покупатель также должен иметь в виду, что часть участка не подлежит продаже до тех пор, пока она не будет выделена. В процессе выделения оформляется отдельный кадастровый паспорт на образованный надел и осуществляется регистрация на него прав собственности.

На кого будут возложены расходы по организации данных процедур, стороны решают самостоятельно. Кроме того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем от признания сделки недействительной, нужно попросить продавца предоставить справки из ПНД и наркологического диспансера, подтверждающие, что гражданин здоров и не состоит на учёте.

Если на участке уже осуществляется строительство, необходимо проверить, есть ли на данные действия разрешительная документация, а именно: разрешение от главы районной администрации;

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН).

Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано:

«Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ»

. В этом случае можно выдыхать.

Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.И третья

На что обратить внимание перед покупкой земельного участка

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее: Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2022 году (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН.

ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю.

Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – , площадь, графический план участка.

Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными. Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано .

Подводные камни при покупке земельного участка: правовые аспекты

Например, на участке, что расположился на сельскохозяйственных землях, построить собственное жилье можно лишь в том случае, если земля будет использоваться для дачного хозяйства и садоводства.

Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи.

В иных случаях участок можно лишь использовать исключительно по целевому назначению (огородничество, личное подсобное хозяйство). А на землях для ИЖС согласно действующему законодательству можно построить жилье для одной семьи, при этом в доме должно быть не более трех этажей. На строительство трехэтажного дома опять же нужно получить разрешение, но здесь все несколько проще, поскольку здесь действует упрощенная схема.

В данном случае достаточно лишь подать в соответствующие органы план дома на земельном участке, а не разработанную проектную документацию.

В чем же преимущество иметь свой участок в населенном пункте?

В инфраструктуре, развитие которой должны профинансировать власти из бюджета страны.

Основные риски покупки земельного участка

Кроме того, предельный минимальный размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не предоставленных для индивидуального строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, на территории Московской области составляет 2,0 гектара, за исключением редких случаев. Риск второй: «купиться на картинку».

Здесь я вынужден Вас огорчить: многие владельцы земельных участков сегодня занимаются строительством коттеджных поселков в первый раз в своей жизни! И также как и Вы, не обладают для этого необходимой подготовкой. Поэтому часто бывает так, что выбирается симпатичная поляна, предварительно исследовать которую никому даже не приходит в голову (для простоты изложения, я не буду загружать Вас словами про предварительные инженерно-геологические изыскания, изучение свойств грунтов, наличие охранных, санитарно-защитных зон и т.п.).

Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать

Обезопасить себя от возможных претензий третьих лиц можно, заказав в территориальных филиалах Роснедвижимости, озвучивающей полную информацию об объекте недвижимости. Оформить соответствующий документ заинтересованное лицо может либо в территориальном подразделении Росреестра, либо в ближайшем отделении многофункционального центра предоставления госуслуг (МФЦ).

Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства муниципальных поселений будущий землевладелец сможет узнать о планируемом использовании близлежащих к приобретаемому земельному массиву территорий – строительстве линейных сооружений, промобъектов, ограничительных мерах в использовании участка для нужд государственных и федеральных органов.

При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.

Три основных риска при покупке земли в коттеджном поселке

Вплоть до ее изъятия. 3. Земля должна быть полностью готовой.

Под готовностью земли мы подразумеваем то состояние, когда документально и фактически можно «хоть сегодня» начинать возведение жилья. Во-первых, по закону земля должна быть проверена и изучена на предмет того, что в ее недрах не хранятся полезные ископаемые.

Само собой, что, если вы приобретаете участок у застройщика, то позаботиться об этом должен он сам. Во-вторых, при покупке своей доли в коттеджном поселке необходимо удостовериться, что на вашей территории в дальнейшем не будут располагаться какие-либо узлы коммуникаций.

Убедить вас в этом должно только наличие у застройщика полноценного архитектурного проекта самого поселка, где сей факт будет четко обозначен.

На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?

Покупка участка земли подразумевает значительные денежные вложения, поэтому важно предусмотреть все возможные проблемы, связанные с такой покупкой, и не допустить их.

Необходимо уделять внимание различным юридическим мелочам, чтобы не понести впоследствии большие убытки. Многое зависит от того, с какой целью приобретается земельный надел.

Содержание Показать

Особенности покупки участков различных категорий земли

Категории земель в Российской федерации, согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, представлены следующим образом:

• Земли населённых пунктов и приравненные к ним;
• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли для промышленности, обороны, космических программ и иного специального назначения;
• Земли заповедников, а также лесного и водного фондов РФ;
• Земли категории запаса.

Исходя из цели, для которой покупается земельный участок, необходимо выбрать категорию земли, к которой будет относиться такой участок.

Для каждой категории земли существуют свои особенности покупки и нюансы, на которые следует обратить внимание.

Покупка земли для дома – что нужно проверить

Если земельный надел приобретается физическим лицом с целью строительства жилья, то, в первую очередь, такому лицу необходимо спросить продавца о причине, по которой последний решил продавать данный надел земли.

Если цена на продаваемый земельный надел ниже среднерыночной, то покупателю следует быть особенно внимательным.

Далее нужно проверить следующие моменты:

• Наличие всех правоустанавливающих документов на земельный надел у продавца (документ о регистрации права собственности, на основании каких документов и правовых ситуаций он получен);
• Наличие полностью заполненного кадастрового паспорта на данный участок;
• Отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый земельный надел;
• Вероятность того, что постройки и/или коммуникации соседних участков повлияют на использование отчуждаемого участка или строительство на нём;
• Отсутствие имущественных претензий третьих лиц на земельный надел;
• Соответствие фактических построек на земельном участке строениям, указанным в кадастровом документе;
• Возможное наличие различных коммуникаций (газопровод, подземный электрический кабель и др.), проходящих через покупаемый надел земли или в непосредственной близости от него;
• Вменяемость продавца, наличие вредных привычек и/или психических заболеваний.

При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство).

Если продавец получил землю в наследство менее полугода назад, то есть вероятность неожиданного появления других наследников, которые могут оспорить через суд уже состоявшуюся сделку.

Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.

Также существуют ограничения на возведение зданий в зависимости от землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света.

Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна.

Не рекомендуется покупать землю у лиц с вредными привычками или явно невменяемых, так как потом такая сделка может быть оспорена по решению суда.

В юридической практике нередки случаи, когда гражданин продаёт земельный надел, а спустя некоторое время обращается в суд с требованием вернуть его участок земли. Позже выясняется, что продавец страдает острыми нарушениями памяти.

Покупка земли для занятия сельским хозяйством

Наделы, относящиеся к категории сельскохозяйственных земель, имеют важные правовые особенности.

Покупатель должен помнить, что на данных земельных наделах он будет обязан производить различную сельскохозяйственную продукцию — выращивать плодовые деревья и кустарники, овощи, злаковые или кормовые культуры, заниматься разведением домашнего скота — в зависимости от подкатегории данного земельного надела.

Существуют следующие основные подкатегории сельскохозяйственных земель:

• Земли для развития личных подсобных хозяйств (далее – ЛПХ);
• Земли для крестьянско-фермерских хозяйств (далее – КФХ);
• Земли для садоводства;
• Земли для огородничества;
• Земли для выпаса скота;
• Земли для животноводства, рыболовства и охоты;
• Земли для дачного строительства.

Важно помнить, что преимущественным правом приобретения сельскохозяйственных земель являются органы федеральной, региональной или муниципальной исполнительной власти, согласно Федеральному закону № 101 от 24.07.2002.

Продавец обязан предложить вышеуказанным органам власти купить землю в первую очередь, если государство откажется от покупки, или никак не отреагирует в течение месяца, то продавец может продавать земельный надел третьим лицам в течение 12 месяцев.

Необходимо выяснить, проводил ли продавец подобные мероприятия, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если покупатель планирует построить дом на сельскохозяйственной земле, то он должен учесть, что строительство жилья возможно не на всех подкатегориях земель для сельского хозяйства. Земельные наделы подкатегории ЛПХ подразумевают возведение жилого дома только в том случае, если данные наделы примыкают к границам ближайшего муниципального образования.

При покупке стоит учесть, что жилой дом также можно возводить на землях для садоводства, КФХ и дачного строительства.

Земля для промышленности — особенности покупки

Промышленные земли в РФ могут приобретать в собственность и юридические, и физические лица. Такие земли приобретаются, в основном, для строительства промышленных объектов бизнеса (сборочных цехов, складских помещений и др.).

При покупке участков, относящихся к категории земель для промышленности, следует обратить внимание на некоторые важные моменты:

• Наличие коммуникаций разных типов;
• Наличие дорожных проездов к транспортным магистралям;
• Возможность соблюдения экологических требований законодательства;
• Наличие всех необходимых документов на земельный надел;
• Наличие каких-либо обременений;
• Законность перевода земли в категорию земель для промышленности (для участков, имевших ранее другую категорию землепользования).

Возведение различных промышленных коммуникаций требует больших затрат, поэтому их отсутствие (или ненадлежащее состояние) на участке земли для покупателя-бизнесмена нежелательно.

Развитая дорожная инфраструктура также важна для производства, и должна соответствовать требованиям законодательства.

Если земля для промышленности располагается в непосредственной близости от населённых пунктов или охраняемых заповедников, то покупателю необходимо учитывать соответствующие ограничения на типы производства, которые он может осуществлять на такой земле как бизнесмен.

Важным аспектом для покупателя является корректность перевода покупаемой земли для промышленного назначения в данную категорию.

Это особенно важно при покупке земель в Московской области, где стоимость промышленных участков земли очень высока, и распространена практика перевода сельскохозяйственных земель в промышленные земли для последующей продажи.

Нередко такой перевод происходит с рядом нарушений, которые могут привести впоследствии к судебному оспариванию прав на осуществление промышленного производства на таких наделах.

Документация для земель промышленного назначения, помимо документа о регистрации права собственности и кадастрового паспорта, может также включать в себя:

• Технический паспорт на внутренние коммуникации;
• Паспорта артезианских скважин, расположенных на территории покупаемого участка;
• Документы санитарных лабораторий о химическом анализе воды, воздуха и полезных ископаемых;
• Технический паспорт на высоковольтные линии электропередач;
• Разрешение на специфические объекты повышенной опасности;
• Техническая документация на производственные сооружения, их соответствие государственным стандартам.

Тщательная проверка вышеперечисленных документов требует особых юридических знаний, но необходима для корректного ведения бизнеса на земельных участках для промышленности.

Как правило, для такой проверки покупатель обращается к услугам специальных юридических контор.

Покупка квартиры за наличный расчет требует совершения определенных действий для вашей безопасности.

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Возможные риски и подводные камни

Покупка земли для любых целей сопровождается определёнными рисками и подразумевает оборот значительных денежных сумм.

Существуют общие правила безопасности, которые необходимо соблюдать покупателю, чтобы минимизировать риски при совершении земельных сделок:

• Необходимо тщательно проверять документы, подтверждающие право собственности, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт.
• Кадастровый паспорт должен быть выдан не раньше, чем за пять лет до сделки.
• Нужно проверить план близлежащих коммуникаций и возможный факт их подземного залегания под покупаемым участком.
• При покупке земельного надела для строительства дома важно знать минимальный размер надела земли, на котором разрешено строительство жилья или иных сооружений (такой размер определяется для каждого региона).

Покупателю следует получить информацию из открытых источников о возможных планах муниципальных властей или крупного бизнеса на территории, где расположен участок, подлежащий покупке.

Документы о праве собственности нужно обязательно требовать предъявить в оригинале, даже нотариально заверенная копия не гарантирует безопасность сделки, так как такая копия выдаётся и при наложении ареста на земельный надел.

При покупке земельного надела для строительства жилья и/или возведения каких-либо сооружений следует знать, что, если через данный надел земли проходит газопровод высокого давления, то строительство любых зданий запрещено в диапазоне до трёхсот метров по обе стороны от пролегания газопровода.

Аналогичные правила (с другими расстояниями) действуют для других типов подземных коммуникаций, но на практике, пролегание подземной коммуникации любого типа делает невозможным любое строительство на территории такого надела земли.

Нередки случаи, когда старый дачный посёлок местные власти собираются перевести в земли другого назначения, например, использовать для многоэтажного строительства с целью расширения города. Владельцев земельных наделов в таких случаях переселяют в отдалённые места, то есть покупатель может внезапно оказаться владельцем совсем не того участка, который он выбирал и покупал.

Чтобы избежать подобных казусов, нужно обратиться в муниципальные органы власти и запросить градостроительные проекты на ближайшие годы – такая информация является открытой.

Кроме муниципальных властей, желать приобрести земли небольшого посёлка могут и крупные бизнесмены с различными целями — перевод земли в другую категорию, строительство элитных коттеджей, и т.д.

Противостоять крупному собственнику, зачастую имеющему административный ресурс часто затруднительно, несмотря на право нового собственника не продавать свой земельный надел.

При покупке земли с готовым домом, или для строительства дома в будущем важно иметь в виду, что не всегда можно получить прописку на таком участке. В некоторых случаях (огородные земли и земли ЛПХ) получить постоянную регистрацию можно только через суд.

Итак, покупка земельного надела любого назначения содержит риски, избежать которых поможет тщательная проверка продавца и всех документов на землю. В зависимости от целей приобретения земельного надела необходимо выбрать категорию земли и оформлять договор, учитывая все вышеизложенные моменты, чтобы не понести убытки от сделки.

Риски при приобретении земельного участка

Здравствуйте. Я собираюсь купить землю землю под инд. застройку у ООО.

Эта компания предоставила мне копию свидетельства о регистрации собственности земельного участка, но кадастровый паспорт показать не может. Сотрудники компании говорят, что документы находятся на оформлении. Цена земли растет, поэтому я хочу купить сейчас.

Могу отправить копию свидетельства по емэйлу.

Проконсультируйте пожалуйста,какие могут быть риски?

27 августа 2014, 06:33 , Тимур, г. Казань Ответы юристов Владимир Мурашко Юрист, г. Краснодар Общаться в чате

В Вашем случае наиболее приемлемый вариант — это составить с продавцом предварительный договор купли-продажи земельного участка, которым оговорить сроки предъявления всего пакета документов на землю продавцом, цену и сроки окончательного расчета покупателем за земельный участок и срок составления основного договора, а также ответственность сторон в случае нарушения условий предварительного договора. Подписав такой договор, Вы полностью обезопасите себя, продавец будет зависим от условий договора.

Если же сейчас Вы заплатите за землю, Росреестр может отказать в государственной регистрации сделки из-за отсутствие всех необходимых документов. От Вас, ведь, ничего, кроме Вашего паспорта и денег, не требуется.

27 августа 2014, 09:42 Консультация юриста бесплатно Светлана Перевера Юрист, г. Екатеринбург Общаться в чате

Добрый день, Тимур!

Вы сами можете запросит в любом отделении ФРС, кадастровой палаты кадастровый паспорт (госпошлина 200 руб.) для это вам необходимо знать кадастровый номер земельного участка, он указан в свидетельстве о праве собственности. можете заказать данный документ в эл. виде на сайте https://rosreestr.ru, также рекомендую заказать выписку из ЕГРП на данный участок, из него можно увидеть, кто является собственником, не заложен ли участок и не находится ли он под арестом. если кад.паспорт не оформлен, значит происходят какие-либо изменения с площадью или назначением зем. участка, поэтому вам лучше удостовериться на основании вышеуказанных документов в чистоте сделки.

27 августа 2014, 09:45 Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Вопрос решен Земельное право

В бывшей деревне, где жили мои дедушка и бабушка я хочу приобести земельный участок, возможно на правах наследника или выкупить, приватизировать, возможно взять в аренду. По этому вопросу я обратилась в администрацию района к которому относится деревня. Вот ответ от них. "По сведениям ЕГРН под д. Аннино, Суздальского района отведён кадастровый квартал 33:05:160701.В настоящее время на территории расположены земельные участки отнесённые к землям сельхозназначения с видом разрешённого использования под организацию фермерского хозяйства.

Ориентировочной площадью 45 га. Указанные участки находятся в частной собственности. Кроме того, часть деревни занята землями лесного фонда. Фактически деревня Аннино, в настоящее время, не существует.

Дорожная и инженерная инфраструктура отсутствует. В связи с этим выделение земельных участков не представляется возможным." Я могу что то сделать: доказать, что в деревне был дом записанный на деда; что он родился здесь и крестили его в церкви, которая ещё сохранилась в этой деревне, но разрушена. Дедушкина мама похоронена на кладбище в деревне. Мы ежегодно навещаем её могилку. Дочь деда, моя мама жива и мы хотели бы иметь на исторической родине земельный участок.

В наследство никто из маминых сестёр и братьёв не вступл, потому что был СССР и земля принадлежала народу. Подскажите, что я могу сделать для приобретения земельного участка?

Показать полностью 01 сентября, 15:45 , вопрос №3088720, Татьяна, г. Владимир Земельное право

Гражданин Конорев решил приобрести земельный участок, принадлежащий г. Курску, для строительства автомастерской в собственность. Земельный участок сформирован, границы имеются, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предпринимательство. Вправе ли Конорев приобрести земельный участок на территории г. Курска для строительства в собственность, если он согласен на торги?

Что необходимо сделать для приобретения земельного участка?

Показать полностью 21 апреля 2020, 14:27 , вопрос №2750697, Юлия Малахова, г. Курск Недвижимость

Подскажите пожалуйста, планируем купить земельный участок, который был поставлен на кадастровый учет в 2001 году по договору бесплатной передачи земельного участка в собственность. В договоре указано, что государство передает земельный участок с находящимся на нем индивидуальным жилым домом и хозяйственными постройками. Далее данный участок был продан в 2011 году новому владельцу (у которого и планируем купить участок), однако в свидетельстве о государственном регистрации права или иных документах, которые имеются у владельца, наличие жилого дома, а также иные жилые постройки не указаны.

Есть ли для нас как покупателей риск приобретения земельного участка с незарегистрированным домом?

Показать полностью 13 мая 2019, 10:07 , вопрос №2356346, Татьяна, г. Вилючинск Земельное право

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, хочу приобрести участок земли ИЖС по строительство дома. Участок в аренде (долгосрочной), на участке фундамент и продается участок как объект незавершенного строительства. Есть разрешение на строительство, но оно мне не подходит. Вопрос: каковы риски приобретения подобного участка?

Как его перевести в собственность?

Показать полностью 19 марта 2018, 09:06 , вопрос №1901891, Мария, г. Москва Земельное право

Индивидуальный предприниматель Н., руководствуясь ст.36 ЗК РФ, предложил администрации г. Благовещенска заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1990 кв.м., на котором находится объект недвижимости (склад), принадлежащий предпринимателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 3.01.02. Предприниматель арендует земельный участок под складом (с 1996 года), на момент обращения в администрацию срок договора аренды не истек. Отказываясь заключить предложенный договор, администрация города сослалась на то, что генеральным планом развития города указанный земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города. Индивидуальный предприниматель обжаловал отказ местной администрации в судебном порядке. В каких случаях собственнику недвижимого имущества может быть отказано в приобретении земельного участка в собственность?

Какое решение должен принять суд?

Возможные риски при покупке земли

При покупке недвижимости нужно знать о некоторых рисках, при которых можно потерять деньги или купить не самый лучший земельный участок, поэтому связываться нужно только с проверенными агентствам. Например, на сайте zemuprava.ru вы можете купить любой участок земли в Подмосковье и не бояться, что вас обманут. Рассмотрим возможные риски.

Можно попасть на недобросовестного продавца. Агент или агентство всегда заинтересованы в максимально быстром заключении сделки по продаже участка, поэтому они не всегда рассказывают обо всех деталях. К примеру, определенный участок земли может не соответствовать требованиям к возведению жилого дома. Этот риск при покупке участка довольно распространен.

Например, земли лесного фонда продавать нельзя, поэтому в лучшем случае рассчитывать можно на аренду участка. Также можно потратить много денег на участок, на котором вы не сможете построить собственный дом по той причине, что земля предназначена под обустройство сельскохозяйственных угодий. Оптимальный вариант – покупка участка, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство.

Распространены случаи продажи агентствами земли, полученной посредствам самозахвата. При этом вы столкнетесь с сложной процедурой оформления. Если вам не предоставят полный пакет документации на право собственности участка или дома, в числе которых должна быть выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость, от сделки следует отказаться.

Участок может быть под арестом или запрещением, а продавец может об этом умолчать. Есть риск многоразовой продажи одного участка. Такое случается в тех случаях, когда имеются выданные госакты старых образцов без соответствующих номеров.

Имеют место также неточности и ошибки при оформлении документации. Процедура проведения сделки по покупке участка гораздо более сложна, чем приобретение квартиры. Дело в том, что немногие ориентируются в современных актах законодательства.

Процесс заключения сделки может быть осложнен расхождением информации о земле (описание, размеры) с данными, которые хранятся в государственных ведомствах. Например, может быть неверно произведен замер землеустроителем. Таким образом, важную роль при продаже участка играет наличие кадастрового паспорта.

Проблемы могут возникнуть из-за невнимательности покупателя. Это может показаться глупым, однако в практике продажи недвижимости такое тоже встречается. Добросовестно пройдя процедуру покупки и отдав средства за недвижимость, вы можете получить совершенно не тот участок, который изначально вам предлагали.

Если вы выбрали участок, учтите все возможные риски и переходите к работе с документами.