Новые правила выкупа земельного участка находящегося в аренде
Новые правила выкупа земельного участка находящегося в аренде
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в п. 1 ст. 216 ГК РФ не является закрытым.
Однако ЗК РФ предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в гл.
Новая земельная реформа 2015
В конце июня 2014 года Президент РФ Путин В.В.
«О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»
(№171 — ФЗ от 23.06.2014 г. ), который вступил в силу с 1 марта 2015 года. Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.
Как в 2015-2022 году правильно оформить выкуп земли под ИЖС из аренды в последующую собственность?
Ведь если участок находится в собственности, то на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов.
Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
- Если он находится в постоянном бессрочном пользовании.
- Основанием для использования земли является пожизненное наследственное владение.
- Если имеется действующий договор аренды на данный участок.
Но главным условием выкупа арендованного земельного участка является наличие на нем какого-либо строения .
Выкуп земельного участка из аренды
Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес-проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства. Раньше, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, можно было приватизировать здания, сооружения и целостные имущественные комплексы, а землю под ними можно было только арендовать у государства или муниципальных органов либо брать в бессрочное пользование. С 30 октября 2007 г. вступили в силу положения Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007, которые были направлены на обеспечение слияния государственных и муниципальных земельных участков и находящихся на них объектов в единые объекты недвижимости.
В соответствии с этими положениями все юридические лица негосударственных форм собственности, занимавшие землю на правах бессрочного пользования, обязаны были приобрести землю в собственность или оформить договор аренды земли до 1.01.2010 г. Более длительный срок переоформления – до 1.01.2013 г.
Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, согласно п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, осуществляется без проведения торгов.
Соответственно, чтобы выкупить арендованный участок, собственник жилого дома с зарегистрированным на него правом собственности должен просто обратиться в местную администрацию с заявлением о его выкупе.
Цена, по которой можно приобрести данный участок, составляет определенный процент от его кадастровой стоимости.
Установлены новые правила для выкупа земельных участков
Правительство России одобрило законопроект, устанавливающий новый порядок выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями. Предполагается, что новые правила позволят снизить выкупную цену в среднем по стране в 9 раз.
Согласно новому законопроекту, ставки выкупа земельных участков будут рассчитываться в процентах от кадастровой стоимости данной категории земли. Для всей территории России принята ставка в 2,5 процента. Исключение составляют Москва и Санкт-Петербург, где земля дороже: для них предельная ставка выкупа не должна превышать 20 процентов от кадастровой стоимости.
Стоимость приватизированной земли в обеих столицах снизится примерно вдвое.
Как сообщает ИА REGNUM, для Москвы и Санкт-Петербурга новый законопроект восстанавливает спорную норму запрет на перепрофилирование земельного участка. Это означает, что собственник будет вынужден доплатить 80% от кадастровой стоимости участка, если захочет изменить назначение земли.
По мнению президента челябинского регионального объединения работодателей "ПРОМАСС" Валерия Панова, "законопроект отчасти решает жилищный вопрос. Стоимость квартир напрямую зависит от стоимости земли. Застройщикам приходиться её выкупать, потому цены на жилье значительно выше.
Благодаря этому законопроекту стоимость земли снизится, как следствие темпы строительства жилых зданий возрастут, и жилье будет более доступно".
Новые правила выкупа земельных участков
Заместитель руководителя юридического отдела по инвестиционной деятельности ЗАО "Сити-XXI век". Специалист в области сделок с недвижимостью, строительства и инвестиций в недвижимость.
Родился 10 января 1977 г. в г. Москве. Окончил в 1998 г. Высший институт управления по специальности "юрист".
В статье рассмотрены основные изменения в сфере земельных правоотношений и их возможные юридические последствия для граждан и юридических лиц в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее Закон N 212-ФЗ).
Изменение порядка определения выкупной цены
Теперь для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, цена выкупа в частную собственность таких участков не может превышать их кадастровую стоимость. Это следует из тех дополнений, которые внесены в ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с принятием Закона N 212-ФЗ.
Данное правило распространяется на приватизацию любых земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности. Законодатель не указывает каких-либо ограничений на этот счет.
Порядок определения цены выкупа таких участков в пределах их кадастровой стоимости и оплаты будет зависеть от того, в чьей публичной собственности находятся приватизируемые земельные участки:
если земельный участок находится в федеральной собственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается Правительством РФ;
если земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на него не разграничена, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается органами власти субъекта Российской Федерации;
если земельный участок находится в муниципальной собственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается органами местного самоуправления.
В соответствии с нововведениями до установления органами государственной власти и местного самоуправления порядка определения цены выкупа и оплаты земельных участков применяется цена, равная кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка, с точки зрения налогового права, является налогооблагаемой базой при налогообложении земельным налогом (см. п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ).
С точки зрения земельного права, кадастровая стоимость земельного участка включается в состав сведений государственного земельного кадастра и представляет собой результат государственной кадастровой оценки земли (см. п. 2 ст. 66 и п. 1 ст. 70 Земельного кодекса РФ).
Ранее выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены приватизированные здания, строения, сооружения, осуществлялся в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в прежней редакции. При этом цена выкупа могла значительно превышать кадастровую стоимость земельного участка.
Новый порядок выкупа земельных участков более выгоден для собственников приватизированных зданий, строений, сооружений, чем прежний, поскольку размер платежей за приватизацию земельного участка под этими объектами недвижимости теперь будет ограничен его кадастровой стоимостью.
Льготный выкуп
Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.
Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:
если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;
если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.
Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.
Важно подчеркнуть, что данный порядок распространяется только на определенные категории собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, и только на период до 1 января 2010 г.
К первой категории относятся лица, которые должны соответствовать следующим обязательным признакам:
иметь организационно-правовую форму коммерческой организации или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя;
иметь право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, в том числе возведенные на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Ко второй категории относятся лица, которые должны соответствовать следующим обязательным признакам:
быть гражданами либо иметь организационно-правовую форму некоммерческой организации;
иметь право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, которое возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ (дата первого опубликования 29 октября 2001 г.); для этих лиц федеральным законом не должен быть установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Стоит отметить, что, например, для религиозных организаций законодатель установил особое правило (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ), согласно которому такие организации приобретают бесплатно государственные или муниципальные земельные участки под принадлежащими им на праве собственности зданиями, строениями, сооружениями.
При приватизации земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими религиозным организациям на праве собственности, такие организации руководствуются п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а не ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.
Выкуп без льгот
В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:
которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Его действие также распространяется на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, возведенных на месте разрушенных или снесенных, либо реконструированных государственных или муниципальных зданий, строений, сооружений.
При применении п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует учитывать, что цена земельных участков, выкупаемых по этой схеме собственниками зданий, строений, сооружений, как уже отмечалось, не может превышать их кадастровую стоимость (см. п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в новой редакции).
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Запрет также не может применяться при реконструкции объектов капитального строительства, реконструкция которых не приведет к изменению разрешенного использования земельного участка.
Напомним, что в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевой категорией определяется правовой режим земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка (см. ст.
44 Градостроительного кодекса РФ).
До даты утверждения правил землепользования и застройки, но в пределах пяти лет, исчисляемых с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ, изменение вида разрешенного использования допускается на основании решения главы местной администрации (см. подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ). При этом проведение публичных слушаний по данному вопросу обязательно. Исключение из этого правила установлено в ст.
4.1 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ.
Введенный запрет на строительство и реконструкцию может быть снят после внесения платы за снятие запрета, которая не может превышать 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Порядок установления и снятия запрета определяется субъектом Российской Федерации самостоятельно.
Очевидно, что запрет является определенным ограничением права собственности, поскольку право застройки земельного участка принадлежит собственнику (см. ст. 40 Земельного кодекса РФ и ст. 263 Гражданского кодекса РФ).
Ограничение гражданского права допустимо только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (см. ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
Теперь разберемся, какую из указанных целей преследует запрет, установленный в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.
Вопрос об установлении запрета по смыслу нововведений относится законодателем на усмотрение органов государственной власти, т.е. в зависимости от решения органов государственной власти для некоторых покупателей запрет может и не устанавливаться.
Решение вопроса о запрете строительства и реконструкции на конкретном приватизируемом земельном участке законодатель, таким образом, передал на субъективное усмотрение конкретного чиновника со всеми вытекающими из этого последствиями.
Не исключены ситуации, когда после выкупа земельного участка его собственник обратится в суд для признания наложенного запрета на строительство и реконструкцию не соответствующим положениям Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также Конституции РФ.
Еще одним моментом, который необходимо подчеркнуть, является вопрос о государственной регистрации запрета в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Как отмечалось, запрет является ограничением права собственности земельного участка. Из статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ следует, что ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти, подлежат государственной регистрации, если это прямо установлено законом.
Из нововведений следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена.
Таким образом, в случае приобретения земельного участка по вторичной сделке покупатель не сможет получить информацию о наличии запрета на строительство на земельном участке путем получения выписки из ЕГРП. Ему рекомендуется наводить справки на предмет наличия запрета на строительство и реконструкцию на приобретаемом земельном участке в соответствующем органе государственной власти, уполномоченном устанавливать такой запрет.
Новые условия переоформления прав на землю
В соответствии с Законом п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в прежней редакции излагается в новой редакции. Изменения коснулись срока переоформления права постоянного бессрочного пользования, который продлен до 1 января 2010 г.
Законодатель особо оговаривает срок переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, занятые инженерными коммуникациями и объектами, такими как линии электропередач, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и иные линейные объекты. Этот срок установлен до 1 января 2013 г.
Земельные участки под такими инженерными коммуникациями и объектами выкупаются в частную собственность по ценам, предусмотренным в п. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Важные уточнения внесены в части определения размера годовых арендных платежей за аренду переоформленных на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ земельных участков.
Теперь размер годовой арендной платы за аренду земельных участков, переоформленных в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, составит:
2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения;
1,5% кадастровой стоимости земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
На случай нарушения установленных сроков переоформления права постоянного бессрочного пользования законодатель ввел в Кодекс РФ об административных правонарушениях норму об административной ответственности юридических лиц в виде штрафа в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб.
Данная административная ответственность вводится в действие начиная с 1 января 2011 г.
Выкуп арендованного земельного участка
Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.
Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.
Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.
Высший Арбитражный Суд РФ выразил свою позицию по данному вопросу в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в котором указал, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то собственник такого объекта утрачивает право выкупа земельного участка.
Данный подход вызвал различные оценки в юридической среде. Исходя из предложенного толкования закона следовало, что новый собственник здания, строения и сооружения, приобретая такой объект у прежнего собственника, не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом, поскольку прежний собственник уже сделал за покупателя выбор в пользу аренды такого земельного участка.
Кроме того, установление судом юридической границы между собственниками зданий, строений и сооружений в виде даты вступления в силу Земельного кодекса РФ вряд ли можно было считать справедливым с точки зрения тех, кто заключил договоры аренды до такой даты. Ведь в законе такая юридическая граница закреплена не была.
Если при толковании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ руководствоваться одним из основополагающих принципов земельного права принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 Земельного кодекса РФ), то можно прийти к интересному выводу.
Как известно, право аренды является видом относительных прав и предоставляет его обладателю юридическую защиту более слабую, чем юридическая защита вещного права собственности.
Поэтому в случае прекращения права аренды земельного участка по тем или иным основаниям (ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ), но при сохранении права собственности на объект недвижимости на земельном участке возникла бы ситуация, при которой указанный принцип земельного права был бы нарушен.
Следовательно, для соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов оптимален вариант, когда земельный участок под зданием, строением либо сооружением, находящимся в частной собственности, оформлен также на праве собственности.
Включение законодателем п. 2.2 в ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в предлагаемой редакции значительно улучшает текущее юридическое положение тех собственников зданий, строений и сооружений, которые до даты вступления Земельного кодекса РФ заключили договор аренды земельного участка.
Теперь такие собственники получили законное основание для выкупа ранее арендованного земельного участка в частную собственность, что не противоречит ст. 624 Гражданского кодекса РФ.
Изменения в законодательство о приватизации
В соответствии с Законом внесены изменения в некоторые статьи Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее Закон о приватизации).
Законодатель изложил в новой редакции п. 3 ст. 11 Закона о приватизации. Теперь в случае приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия законодатель определил новую ценовую политику государства в отношении стоимости приватизируемых земельных участков.
Если унитарное предприятие будет приватизировано путем создания на базе его имущества открытого акционерного общества, то стоимость земельных участков принимается равной кадастровой стоимости. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Другие изменения законодатель внес в ст. 28 Закона о приватизации. В частности, полностью изменено содержание п. 7 ст.
28 Закона о приватизации. Законодатель определил, что предоставление земельных участков, расположенных под зданиями, строениями и сооружениями, осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных земельным законодательством.
Смысл данного нововведения, очевидно, заключается в том, чтобы установить в вопросе предоставления земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности, приоритет правовых норм земельного законодательства над иными правовыми нормами, включая правовые нормы законодательства о приватизации.
Вместе с тем эта идея, как представляется, оказалась реализованной не в полной мере.
Как следует из ст. 1 Закона о приватизации, под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
В статье 4 Закона о приватизации предусмотрено, что правовые нормы о приватизации могут содержаться в других федеральных законах (включая Земельный кодекс РФ) и входят в состав законодательства о приватизации, и не должны противоречить Закону о приватизации.
По результатам анализа п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и изменяемых законодателем ст. 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ можно заключить, что большинство правовых норм, которые в них содержатся, относятся к законодательству о приватизации в большей степени, чем к земельному законодательству.
Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством (см. п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ и п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 12 июля 2007 г. N 10-П). Законодательство о приватизации входит в гражданское законодательство в качестве составной его части (ст.
217 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, правовые нормы, в которые внесены изменения (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст.
2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ), должны применяться с учетом ст. 28 Закона о приватизации, так как относятся к законодательству о приватизации.
Законодатель внес ряд существенных изменений в Федеральный закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", на которых не будем останавливаться подробно. Лишь отметим, что, по сравнению с другими юридическими лицами, такие предприятия теперь не вправе осуществлять в качестве арендатора государственных и муниципальных земельных участков ряд юридических действий, предусмотренных в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что в целом нововведения можно признать позитивными, поскольку они заметно улучшают правовое положение большинства собственников зданий, строений и сооружений, которые еще не приватизировали земельные участки, занятые такими объектами.
Закон вступает в силу в течение 90 дней с момента его опубликования (текст Закона опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации 30 июля 2007 г.).
После вступления в силу Закона можно ожидать заметного увеличения объема приватизируемых земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности, и, как следствие, значительного прироста бюджетных доходов публичных образований по этой статье, равно как и увеличения налоговых поступлений по земельному налогу.
Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.
Выкуп земельного участка из аренды
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес-проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства.
Раньше, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, можно было приватизировать здания, сооружения и целостные имущественные комплексы, а землю под ними можно было только арендовать у государства или муниципальных органов либо брать в бессрочное пользование.
С 30 октября 2007 г. вступили в силу положения Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007, которые были направлены на обеспечение слияния государственных и муниципальных земельных участков и находящихся на них объектов в единые объекты недвижимости.
В соответствии с этими положениями все юридические лица негосударственных форм собственности, занимавшие землю на правах бессрочного пользования, обязаны были приобрести землю в собственность или оформить договор аренды земли до 1.01.2010 г.
Более длительный срок переоформления – до 1.01.2013 г. был установлен для юридических лиц, занимавших земельные участки, через которые проходят трубопроводы, линии связи и электропередач, автомобильные, железные дороги и иные подобные объекты.
За нарушение сроков такого переоформления в ст. 7.34 КоАП для юридических лиц предусмотрен штраф от 20 тыс. до 100 тыс. руб.
Для физических лиц такие временные ограничения не устанавливались, однако в результате осуществления масштабной кадастровой оценки, а также переоценки участков земли многие владельцы недвижимости столкнулись с существенным увеличением арендных платежей за землю и серьезно задумались над вопросом выкупа земли.
Что представляет собой процедура выкупа земли из аренды
Данная процедура включает в себя ряд этапов, число которых может быть различным в зависимости от месторасположения участка, региона или муниципалитета, к которому относится участок, вида разрешенного использования земли, особенностей выкупающего ее субъекта и множества других факторов.
Выкуп земельного участка может быть произведен с единовременной выплатой полной стоимости или с рассрочкой платежа.
Основные этапы процедуры выкупа, как правило, следующие:
Если изначально отсутствовал проект землеотвода земельного участка, то в первую очередь необходимо подать заявление для получения разрешения на разработку такого проекта. После получения разрешения происходит собственно разработка и согласование проекта землеотвода с последующей государственной экспертизой проекта.
В случае, если кадастровая стоимость участка окажется выше рыночной, то необходимо провести ее переоценку, для чего можно обратиться в территориальный орган Росреестра.
Договор купли-продажи земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Его содержание и порядок оформления регламентируется статьями 609 и 624 ГК РФ. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно.
Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), при невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением и приложением письма, в котором указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д.
Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.
В каких случаях возможен выкуп
Юридические лица и граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях, руководствуясь положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Если на участке нет объекта недвижимости, то соответствующие органы организуют продажу земли на конкурентных основаниях, путем аукционных торгов, что может существенно повысить цену земли. Чтобы этого избежать, лучше предварительно возвести на участке какое-либо строение (баню, сарай, летнюю кухню и т.п.), зарегистрировать его, и только после этого оформлять документы о выкупе. Лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право на выкуп соответствующего участка.
В случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость. Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа.
До 01.01.2012 г. у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. – за сумму до 20 % кадастровой стоимости, на остальных территориях – в пределах 2,5 % кадастровой стоимости. С 2012 г. такие земельные участки уже выкупаются за сумму, равную 100% кадастровой стоимости.
Религиозные организации могут выкупать землю, на которых расположены строения, здания и сооружения религиозного, а также благотворительного назначения – на все время использования этих зданий.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то арендатор может воспользоваться исключительным правом выкупа арендованного участка только по истечении 3-х лет с момента подписания договора аренды и при условии надлежащего использования земель, в противном случае он лишается преимущественного права на выкуп.
Площадь выкупаемых земельных участков законодательно не ограничена. Срок аренды при выкупе не имеет значения.
Государственные органы могут устанавливать запреты на реконструкцию и строительство объектов, однако такой запрет правомерен только в отношении государственной собственности, но не муниципальной. Кроме того, не может быть правомерным запрет в случае реконструкции объектов капстроительства, если она не приводит к изменению использования земельного участка.
Порядок выкупа арендованных земельных участков
Лицу, заинтересованному в выкупе арендованного земельного участка, следует обратиться в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.
Для этого потребуются следующие документы:
- паспорт;
- квитанция об уплате госпошлины;
- договор аренды земельного участка;
- заявление по установленной форме.
После подачи заявления нужно согласовать с органами власти вопрос о приобретении земельного участка. Затем в отдел Управления Росреестра следует предоставить:
- договор купли-продажи;
- заявление для перехода права собственности;
- квитанцию об оплате стоимости земли;
- квитанцию (копию) об уплате госпошлины;
- постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
- документацию с расчетом стоимости выкупа земельного участка оценочной комиссией.
Документация оформляется в течение 20 дней, после чего заявитель вступает в право собственности.
Возможные основания для отказа в выкупе
- ненадлежащим образом оформленные документы либо подача неполного пакета документов;
- обнаружение недостоверной информации в поданных документах;
- возбуждение процедуры банкротства или прекращение деятельности покупателя-юридического лица;
- наличие законодательного запрета на передачу данного участка в частную собственность;
- невозможность выкупа земли, обусловленная ее целевым назначением (земли лесного и водного фондов, заповедников, общего пользования и др.);
- если покупатель не является резидентом РФ.
Комментарии
Юлия.
Т.е. в настоящий момент выкуп земли под строением (после окончания работ и постановки строения на учет) возможен только по кадастровой стоимости? Не по рыночной, а именно и только кадастровой. А если она вразы завышена?
татьяна
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Каждый человек мечтает иметь в собственности недвижимость. При этом предпочтения отдаются строениям, расположенным за городом.
В настоящее время для реализации такой мечты потребуется приобретение земельного надела. Рынок по данному направлению обширен, поэтому выбрать придется исходя из своих предпочтений.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Если здание уже построено, то собственник может произвести выкуп надела под ним. Это предусматривается при владении участком государственными и муниципальными органами. Такие меры необходимы для нескольких процедур.
Земля, оформленная в собственность, может быть использована в качестве залога при оформлении кредита. Также, вложив в участок, человек может сохранить собственные активы. При этом владелец получает право распоряжаться наделом без согласования с государственными органами.
Все территории имеют определенную стоимость. Важно знать, как формируется выкупная цена земельного участка из муниципальной собственности в 2020 году, а также ознакомиться с основными этапами процедуры приобретения надела.
Главные особенности
Перераспределение земельного участка из муниципальной собственности при выкупе происходит при наличии законных оснований. Они предоставляются не всем гражданам. Поэтому необходимо заранее выяснить, имеет ли человек право на выкуп надела.
Отражение в законе
В январе 2020 года был издан новый федеральный закон №251. Он отражает необходимость регистрации земельного надела в ходе внесения сведений о нем в ЕГРП. При несвоевременном указании данных о собственнике в реестре, земля может считаться муниципальной и реализуется.
Новый документ определяет, что данные должны быть предоставлены в государственный орган в течение пяти лет. Если это не произошло, кадастровый учет не производится в отношении надела.
Земля становится муниципальной собственностью. Поэтому для многих становится актуальным вопрос, как вернуть территории в прежнее владение. Ориентироваться в данном случае придется на нормы Земельного и Гражданского кодексов РФ.
При выкупе совершаются определенные юридические процедуры. В ходе них права на надел передаются от прежнего собственника новому.
Новые нормативы предусматривают некоторые особенности оформления и регистрации прав собственности. Также на федеральном уровне были изменены цены на участки. Они определяются в процентном соотношении не от рыночной, а от кадастровой стоимости.
Последняя оказывается значительно ниже.
Образец выписки из ЕГРП
Госпошлина за оформление земельного участка в собственность обязательна для выплаты.
Что гласит закон о бесплатном межевании земельных участков в 2020 году — читайте далее.
Кто имеет на это право
Приобретение участков земли из собственности муниципалитета или государства может быть проведено любым гражданином РФ. Таковым может стать как юридическое, так и физическое лицо. Но при этом особенности заключаются в реализации прав собственности.
Выделяют несколько основных категорий граждан, для которых доступна данная процедура:
- Участок может находиться в собственности муниципального органа. Но при этом на нем нередко располагаются строения, являющиеся частными. В этом случае аренда предусматривает возможность дальнейшего выкупа надела. При расчете определяется выкупная стоимость, которая не может превышать кадастровую.
- Право покупки имеется у гражданина, который может использовать надел на постоянной бессрочной основе.
- Земельный участок передается по праву собственникам, имеющим квартиры в многоквартирном доме. Процедура проводится на бесплатной основе, если территория была ранее поставлена на кадастровый учет.
- Предоставление права выкупа производится гражданам, которые получили наделы до 30 октября 2001 года.
Условия реализации
Порядок реализации права на выкуп арендуемой земли отражается в статье 4 ФЗ №159. В соответствии с документом органы, осуществляющие государственный контроль или муниципальное самоуправление, должны внести предложение о приобретении надела арендатору.
На основании статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без торгов могут быть переданы права на сельскохозяйственные наделы, используемые гражданином на протяжении трех и более лет. Важно, чтобы арендатор надела обратился с соответствующим заявление не позднее, чем истекает срок аренды.
Выделяют некоторые особенности преимущественного права на выкуп сельскохозяйственных земель:
- Передача прав осуществляется после внесения выкупной цены за участок арендатором.
- При качественном исполнении обязанностей, арендатор может в первую очередь рассчитывать на приобретение надела. и по сниженной стоимости участки передаются сельскохозяйственным организациям и КФХ. Отдельно выделяются те учреждения, которые имеют право постоянного бессрочного пользования и наследуемого владения.
- Если речь идет о долевом владении, то преимущество имеется у собственников других долей. Право на покупку исключается, если организуются торги для реализации надела или земля имеет на себе построенное здание.
- При наличии строения на участке, которое принадлежит гражданину, выделяется не преимущественное, а исключительное право на покупку. Если имеется несколько объектов, надел может быть продан в общую долевую собственность.
Что важно иметь ввиду
При оформлении выкупа земельного надела производится передача прав собственности на имущество от одного владельца другому. В качестве одной из сторон может быть привлечены органы местного самоуправления. Важно помнить о некоторых условиях, которые были введены новыми законодательными нормами.
Они касаются выкупа земель сельскохозяйственного назначения:
- территория должна быть передана в соответствии с договором аренды на срок не менее трех лет;
- если гражданин не хочет участвовать в торгах, обратиться ему необходимо до момента окончания срока аренды;
- важно, чтобы соблюдались все условия договора аренды.
Некоторые субъекты РФ разработали особенные условия выкупа для арендаторов таких наделов. Если гражданин использует территории на протяжении 10–15 лет, то передача осуществляется по низкой стоимости или на бесплатной основе.
Обязательные требования
Для участия в процедуре потребуется собрать определенные документы. Также важно заранее выяснить стоимость надела и другие финансовые требования. В некоторых случаях участки гражданам предоставляются на бесплатной основе.
Документы, стоимость, пошлина и прочие нюансы
Перед тем, как подавать документ на выкуп земли, необходимо составить заявление по установленной форме.
Помимо этого потребуется собрать полный пакет бумаг, в который входят:
- паспорт для удостоверения личности заявителя;
- свидетельство о регистрации при обращении юрлица; из ЕГРП;
- кадастровый паспорт на участок.
Заявление при отсутствии единого бланка составляется произвольно. В нем отражаются основные сведения о лице и желание приобрести участок у администрации. Документ должен содержать дату составления и быть заверен подписью.
Обратиться в администрацию для того, чтобы составить договор, гражданин может в любое время. Рассмотрение заявления происходит в течение месяца. Если территории для выкупа отсутствуют, то человек ставится в очередь на получение.
Государственная пошлина оплачивается в момент покупки. Если надел стоит более миллиона рублей, потребуется внести около 10 тысяч. При меньшей стоимости размер платы определяется в процентном соотношении.
Стоимость надела определяется в соответствии с кадастровой ценой. Последняя устанавливается в зависимости от региона и расположения участка. Обычно она формируется на уровне 60% от кадастровой.
Иногда граждане хотят сменить целевое назначение участка. В этом случае внести нужно будет не менее 80% от стоимости.
Образец кадастрового паспорта на земельный участок:
Возможности и ограничения
Выкупить земли может любое физическое и юридическое лицо. Но выделяют ситуации, когда передать право собственности на участок невозможно.
Эта норма касается земель:
- ;
- ограниченных в обороте;
- запрещенных для приватизации;
- зарезервированных государственными и муниципальными органами.
После покупки надела собственник может быть ограничен в правах. Это касается передачи земли в частное владение.
При проживании в городе с населением более трех миллионов человек, предусматривается запрет на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. При этом владелец может обратиться в местные органы самоуправления для его снятия.
Основания для бесплатного получения
Выделяют некоторые категории участков, которые можно получить на бесплатной основе.
Это предусматривается для территорий:
- которые были предварительно развиты арендатором;
- содержащими объекты религиозной направленности;
- выделенных из общих участков дачного товарищества;
- использованных гражданином на протяжении пяти и более лет на безвозмездной основе;
- отведенных для выдачи многодетным семьям.
Некоторые регионы в последнем случае проверяют постановку на учет семьи в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Иногда органы местного самоуправления выносят неправомерный отказ в бесплатной выдаче. Гражданину потребуется отстаивать собственные права в судебных органах.
Инструкция по выкупу земельного участка из муниципальной собственности
Для оформления в собственность участка, который был выкуплен, необходимо соблюдать определенный алгоритм:
Эта инструкция предусматривается при платном получении надела. Если проводится приватизация, то алгоритм меняется.
Судебная практика
Как показывает судебная практика, приобрести участок земли с объектом незавершенного строительства не получится. Это обусловлено тем, что такие земли передаются в пользование в соответствии с пунктом первым статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Передача прав собственности осуществляется только при наличии построенных зданий и сооружений. Если объект не достроен, он не может эксплуатироваться до окончания работ и ввода. Поэтому необходимо дождаться завершения процедуры.
Выкупить землю из муниципальной собственности не представляет труда. Важно, чтобы у человека в наличии были все требуемые документы.
Доверенность на оформление земельного участка в собственность можно заверить у нотариуса.
Далее мы расскажем, как узнать вид разрешенного использования земельного участка.
Что такое упрощенный порядок оформления земельных участков в собственность — читайте здесь.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.