Право собственности на покупаемый участок

Право собственности на покупаемый участок

Покупаю участок у владельца, который получил его при раздаче земель. Из документов есть постановление главы района о выдаче этого участка, садоводческая книжка, разрешение на строительство дома и кадастровый план, но нет свидетельства о праве собственности. Смогу ли я на основании договора купли-продажи оформить право собственности на себя, или сначала надо оформить собственность на владельца и только потом этот участок можно будет купить?

Дмитрий Бурняшев
Консультаций: 153

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, лицо, владеющее на другом вещном праве объектом недвижимости (в рассматриваемой ситуации – земельным участком), не имеет права совершать сделки в отношении данного объекта, влекущие переход права собственности.

В итоге необходимо сначала планируемому продавцу оформить право собственности на земельный участок, а затем уже совершать сделки по передаче права собственности.

Переход права собственности на участок

При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Право на земельный участок в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст.

25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации. Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка. Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.

Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.

Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.

Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.

Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.

Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.

Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.

Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество.

Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.

Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!

Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, когда придется пройти процедуру обращения в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.

Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.

Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок. Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.

Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия. Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества.

Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Парень задает вопрос девушке (ей 19 лет),с которой на днях познакомился, и секса с ней у него еще не было:
Скажи, а у тебя до меня был с кем-нибудь секс?
Девушка ему ответила:
Да, был. Первый раз – в семнадцать. Второй в восемнадцать. А третий -…
После того, как девушка рассказала ему про третий раз, парень разозлился, назвал ее проституткой и ушел вне себя от гнева.
Вопрос: Что ему сказала девушка насчет третьего раза? Когда он был?

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!

Право собственности на покупаемый участок

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации как гражданским, так и земельным. Собственность граждан и юридических лиц на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст.

214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ).

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ).

Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Граждане или юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ). В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.

В ст. 27 ЗК РФ перечислены изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами.

Из содержания ст. 27 и 28 ЗК РФ можно сделать вывод, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему причиненных убытков. Статья 37 ЗК РФ предусматривает применение указанных выше правовых последствий к продавцу в случае предоставления покупателю и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Это правило ЗК РФ является специальным, и оно применяется вместо нормы ст.

557 ГК РФ, предусматривающей последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. Вообще § 7 главы 30 ГК РФ Продажа недвижимости к купле-продаже земельных участков применять довольно затруднительно, так как он регулирует куплю-продажу недвижимости как совокупность здания, сооружения и земельного участка. В то же время в ЗК РФ имеется специальная ст.

35 о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Спрашивается, что в данном случае применять нормы ст. 552 ГК РФ Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости или вышеупомянутую ст. 35 ЗК РФ, поскольку содержание их в значительной части отличается друг от друга. Исходя из п. 3 ст.

3 ЗК РФ, в данном случае следует применять ст. 35 ЗК РФ, поскольку в ней предусматривается иное, чем в норме гражданского законодательства. Целесообразно было бы в § 7 главы 30 ГК РФ исключить из понятия недвижимости земельный участок и связанные с этим нормы.

Попутно отметим, что в связи с принятием ЖК РФ не место в § 7 и ст. 558 об особенностях продажи жилых помещений. Сама же купля-продажа земельных участков в ЗК РФ должна регулироваться более полно и как самостоятельный вид договора, а не как разновидность договора купли-продажи.

В частности, непонятно, почему в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ряд условий договора купли-продажи земельных участков рассматриваются как недействительные применительно именно к этому договору: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами? Признание подобных условий договора купли-продажи земельных участков недействительными в ЗК РФ противоречит самой природе договора купли-продажи (п. 1 ст.

454, ст. 460 462 ГК РФ). Таким образом, для устранения противоречий между земельным и гражданским законодательством следует сократить сферу действия § 7 главы 30 ГК РФ, исключив из перечня объектов недвижимости земельные участки и жилые помещения.

В свою очередь, в ЗК РФ нужно дать развернутую характеристику договора купли-продажи земельных участков и применения его условий к договору мены, передаче земельного участка в аренду. Тем самым в законе действительно будет реализован принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Для строительства или иных целей гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в следующем порядке.

Прежде всего, необходимо отметить, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства. Исключением могут быть случаи изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст.

28 ЗК РФ).

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции. Однако принятию такого решения предшествует совершение ряда юридических действий, которые в совокупности образуют сложный юридический состав, приводящий к возникновению права частной собственности на земельные участки.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в дальнейшем орган управления землей) с заявлением о выборе земельного участка, его примерном размере и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган управления землей обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и ее недр. Необходимая информация о размещении использования земельных участков и об обеспечении их объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими органами управления землей. Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков.

Граждане, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (абзац. 2 п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Результаты выбора земельного участка оформляются актом, к которому прилагаются утвержденные соответствующим органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Орган управления землей принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета. Орган управления землей на основании заявления гражданина или юридического лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

В п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Он устанавливает положение, когда гражданин или юридическое лицо может ознакомиться с заранее подготовленным проектом границ земельного участка и его установленными границами на местности, техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, условиями проведения торгов (аукционов, конкурсов) и т.п.

В этом случае гражданин или юридическое лицо освобождается от контактов с многочисленными работниками органов управления землей.

В ЗК РФ предусмотрен упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). Земельные участки гражданам могут предоставляться в собственность или в аренду на основании заявления, подаваемого в орган управления землей. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение.

Орган управления землей или по его поручению землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Орган управления землей в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган управления землей. Реализация возможности получения гражданином в собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наступит только тогда, когда органы управления землей примут соответствующий нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязываются земельным законом обеспечить управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков гражданам.

Таким образом, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является самостоятельным способом приватизации. Он основан исключительно на нормах земельного законодательства. К приватизации земельных участков, основанной на ст.

30 34 ЗК РФ, нормы Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не применяются. Приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а также приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, являются основными способами приобретения права частной собственности на землю.

Купля-продажа права собственности на земельный участок

Одним из относительно хорошо развитых в законодательстве и практике видов земельно-правовых сделок является купля-продажа права собственности на земельный участок возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собст­венности на земельный участок другой стороне в обмен на де­нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собствен­ности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ности (ст.28 ЗК).

Сделка купли-продажи инициируется свободным волеизъявле­нием собственника земельного участка, кроме обязательного отчуждения. В большинстве случаев он волен сам выбирать покупа­теля и момент продажи. При обязательном отчуждении земельных участков, которое применяется только к сельскохозяйственным угодьям, при отсутствии покупателя в течение года с момента возникновения права собственности у продавца земельный участок должен быть приобретен субъектом РФ или органом местного самоуправления. Допускается также продажа гражданами и орга­низациями своих земельных участков на торгах (конкурсе или аукционе). Государственные и муниципальные земли сельскохо­зяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) предо­ставляются (продаются) только на торгах.

Единого порядка прове­дения торгов не установлено, за исключением продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам на территориях посе­лений.

Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по об­щему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст.550 ГК).

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он со­ставляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой. В договоре, поми­мо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, общая площадь, целевое назначение, местополо­жение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обре­менения (ограничения).

Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земель­ный участок свободным от любых имущественных прав и претен­зий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель со­гласен принять земельный участок, обремененный правами тре­тьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно опла­тить приобретенный земельный участок.

Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемо­му сторонами передаточному акту или иному документу о пере­даче (ст.556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъ­явления прав на земельные участки третьими лицами. Неотъем­лемой частью договора являются план или чертеж границ земель­ного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др.

Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

17.Приватизация земель.

Слово приватизация от латинского privatus частный. Приватизация это: передача государственной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий, акций, культурных ценностей и т.п.) в частные руки или компаниям; передача управления сервисом от государства в частный сектор. По сути, приватизация – это процесс разгосударствления (предоставления права собственности).

Обратный процесс называется национализацией или муниципализацией.

Приватизация может быть: скрытого характера – когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; частичной когда распродаётся, например, лишь определённая часть акций.

Реприватизация (денационализация) – передача национализированного прежде имущества в частную собственность прежних или иных владельцев.

Муниципализация имущества – передача государственного имущества в собственность органов местного самоуправления.

Приватизированный земельный участок – это земля, находившаяся в собственности у государства (федерации, республики, города, посёлка и т.д.) и впоследствии переданная гражданину.

Собственный земельный участок тот, что был приобретён у частного лица.

Приватизация земли на безвозмездной основе (бесплатно) осуществляется в отношении: 1)участков, фактически используемых гражданами и на которых есть частные ( то есть находящиеся в оформленной, зарегистрированной, собственности) жилые дома, приобретённые гражданами в результате сделок (купли-продажи, дарения и др.), а также перешедшие по наследству или были построены для себя до введения Земельного Кодекса РФ (до 31 октября 2001 года), но права на сами земельные участки не были оформлены и зарегистрированы; 2)земельные участки, которые были предоставлены в аренду для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до введения Земельного Кодекса РФ (до 31.10.2001 года); 3)земли, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования и на которых расположены жилые дома, находящиеся в оформленной собственности; 4)дачные земельные участки, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При проведении приватизации земли на безвозмездной основе не взимается стоимость участков, но оформление документов зачастую может потребовать немалых средств, в частности на межевание. Последнее обстоятельство касается ситуаций, когда в территориальных отделениях Роснедвижимости (кадастровых палатах) отсутствуют сведения об участках (местоположение, размеры, границы и др.). Такие сведения формируются на основе регулярно проводимой в районах работы по инвентаризации земель.

Приватизация земли на возмездной (платной) основе проводится во всех других случаях.

Решение о необходимости приватизации принимает его владелец (пользователь). Уместно заметить, что, в частности, земельные участки, предоставленные в пожизненное наследуемое владение и не прошедшие приватизацию, детям или внукам придётся или оформлять в аренду или выкупать, так как им пожизненное наследуемое владение землёй будет не положено, приватизировать участки бесплатно они уже не смогут. Земельный Кодекс РФ предоставляет право на приватизацию земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам собственникам зданий, строений, сооружений.

Они имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке и соответствии со ст. ст. 5,15, 28 и 36 Земельного Кодекса РФ.

Купля-продажа права собственности на земельный участок

Современная жизнь характеризируется тем, что ежедневно мы осуществляем достаточно огромное количество сделок, порой даже не подозревая об этом. Но, есть ряд договоров, составляя которые необходимо осуществлять довольно много дополнительных действий. Данного рода соглашения имеют особый процесс заключения и практически полностью регулируются нормативно – правовыми актами.

К такой системе можно отнести договоры купли-продажи земельных участков. Серьезность данного рода соглашений обуславливается тем, что сама по себе земля является достаточно специфичным объектом, сделки с которой должны определенным образом регистрироваться. Поэтому, передача собственности на участок имеет огромное количество разнообразных нюансов, о которых нужно обязательно знать для того, чтобы заключенный договор соответствовал законодательству и не мог быть оспорен в судебном порядке.

Право собственности и его купля-продажа

Для начала проанализируем, что же представляет собой система передачи права владения определенным объектом. Так, правовая система, уже довольно давно, одним из основных институтов, выделяет право собственности. Что имеется в виду под таким явлением? Нормативно – правовые акты определяют данную категорию, как возможность владеть, распоряжаться и использовать определенный предмет. При этом, такое право у гражданина возникает по отношению к конкретному объекту и может использоваться, как в полной мере, так и частично.

В данном случае все зависит уже непосредственно от желания самого лица.

Гражданин, который имеет во владении конкретный объект является его собственником. Именно у него имеются исключительные права на использования предмета и решения его судьбы. Собственники у разных объектов могут меняться.

То есть, объект переходит от владения одного гражданина во владение другого. При этом, права остаются в том же объеме, но полностью принадлежат уже новому лицу.

Сегодня есть несколько вариантов передачи права собственности. Наиболее распространенные – купля-продажа предмета, дарение объекта. Первый характеризируется тем, что переход права собственности осуществляется на платной основе. То есть, предварительно новому собственнику нужно передать старому определенную сумму.

Второй же вариант использует безвозмездное отчуждение права владений, использования объекта.

Как видим, много что зависит от предметов, которые переходят от одного собственника к другому. Тут стоит помнить о том, что их все можно поделить на две категории:

Первая группа характеризируется тем, что для того, чтобы купить-продать объект не нужно проводить сложную процедуру. Цена данного рода договоров не является большой, а сами соглашения во многом имеют устный вид. Наиболее распространенный вариант – покупка товаров в магазине. Единственный документ – это сам чек.

Никаких дополнительных удостоверений для заключения таких сделок не осуществляется.

Вторая же группа характеризируется тем, что право собственности по договору купли-продажи для полноценного оформления требует осуществления дополнительных действий. Они могут выражаться в двух формах – нотариальное оформление или государственная регистрация. Наиболее сложная категория – закрепление сделки в официальных инстанциях нашей страны.

Такого порядка оформления требуют наиболее важные объекты, как правило – недвижимость.

Естественно, к такой группе относится и переход права собственности при купле-продаже земельного участка. Данного рода объекты сегодня имеют особое регулирование со стороны законодательства и требуют обращения к государственным органам для закрепления смены владельца. В противном случае – сделка будет считаться не заключенной, ведь не соблюден специальный порядок.

Переход права собственности на землю по договору купли-продажи

Как мы отметили ранее, оформление процесса передачи права владения на земельный участок требует соблюдения специальной системы действий. Условно их все можно поделить на три этапа:

• достижение компромисса по всем ключевым аспектам;
• заключение договора о передаче права собственности на землю;
• государственная регистрация сделки в специальных органах.

Рассмотрим каждый из этапов более детально, поскольку они все имеют свои особенности и определенные требования со стороны нормативно – правовых актов.

Прежде всего, должно быть две стороны, одна из которых владеет землей, а вторая – имеет желание ее приобрести. По сути, сами способы оповещения о целенаправленности продать участок не имеют особого значения. Самое главное, чтобы одна сторона предлагала, а вторая – соглашалась с предложением.

Если участники нашли друг друга, следующим этапом станет достижение всех ключевых моментов по отношению к самому факту передачи земли, как полноценному договору. На данном этапе специалисты рекомендуют первоначально убедиться в том, что гражданин действительно владеет определенным участком земли. Для этого вы можете требовать у него соответственные документы.

Сегодня владение недвижимостью свидетельствуется специальным государственным документом, в котором обозначается, по отношению к какому объекту он выдан, кто считается его собственником, на какой основе гражданин приобрел такое право и т. п. Поэтому, принимая предложение купить землю, прежде всего, требуйте ознакомления с таким свидетельством. Если гражданин отказывается вам его показать – то все это выглядит довольно странно. Дополнительно вы можете подать соответственные запросы в государственные реестры для получения ведомостей об участке и его собственнике.

После того, как вы убедитесь в правдивости слов продавца земли – можете приступать к закреплению всех существенных моментов сделки. Что нужно обговорить в первую очередь? Специалисты в области договорного права рекомендуют обратить внимание на точные характеристики самого объекта, его цену, а также – сроки передачи права собственности.

По отношению к признакам объекта стоит помнить, что в свидетельстве о праве собственности вы не можете увидеть все ключевые характеристики. Поэтому, попросите продавца предоставить максимальные ведомости о состоянии земли. К примеру, важно знать какого именно назначения участок. Ведь сегодня по нормативно – правовым актами выделяется ряд категорий, в зависимости от которых проводится использование объекта.

К примеру, земля сельскохозяйственного назначения направлена на выращивание разнообразных культур. При этом, сооружать на ней заводы, фабрики, дома, или использовать любым другим образом нельзя.

Соответственно, перед покупкой необходимо убедиться, что участок подходит вам по назначению. Продавец не имеет права скрывать данную информацию, поскольку она характеризует предмет соглашения, что является во многом ключевым моментом. В дальнейшем, если покупатель доведет, что бывший собственник не предоставил ему всех данных об участке – договор может быть отменен в порядке регресса.

То есть, прежнему владельцу вернут землю, а новому – уплаченные средства за землю.

Также, важно оговорить точный размер участка. Стоит помнить о том, что продаваться может не вся собственность, а только ее часть. Наиболее часто это относится к ситуациям, когда осуществляется продажа доли в праве собственности. В таком случае объект принадлежит сразу нескольким лицам.

Один из них передает свою часть во владение другому гражданину.

В данном случае стоит помнить о том, что в свидетельстве о праве собственности на участок должно быть четко отмечено, какая именно доля принадлежит продавцу. Соответственно с ним заключается и сделка, предмет которой не может выходить за рамки владения участком, что принадлежит сразу нескольким лицам. Поэтому, определение размера является важным этапом на пути достижения компромисса.

Также, не менее важным моментом становится вопрос цены. Договора купли-продажи обязательно имеют платную основу. Так, за то, что продавец передает право собственности на землю, покупатель обязуется предоставить конкретную сумму денег, эквивалентную стоимости земли.

Как определить цену договора?

Для решения данного вопроса имеется два варианта. Первый – самостоятельное определение ценовой политики. Как правило, такие действия проходят в следующем виде.

Продавец при оглашении желания продать землю озвучивает сразу же ее цену. Покупатель, который соглашается на такие условия и оформляет с ним сделку.

Также, довольно часто можно встретить торг. Данные действия нормативно – правовыми актами не запрещены и довольно часто являются неотъемлемой частью покупки-продажи прав собственности. Такой вариант предполагает собой диалог продавца и покупателя, в ходе которого определяется цена, которая устроила бы каждого из участников соглашения.

Второй вариант – привлечение к делу специалистов. В данном случае придется позаботиться о том, чтобы объект соглашения оценили специальные люди, знающие толк в этом. На практике их так и называют – оценщики.

Когда используются их услуги? Как правило, такой вариант характерен для продажи крупных земельных участков или объектов, которые имеют достаточно неопределенную стоимость.

Поэтому, для того, чтобы обе стороны убедились в справедливости стоимости сделки – нанимается специалист, который проводит необходимые подсчеты и выводит конечную рыночную стоимость земли. Стоит отметить, что по сути стороны не обязаны вписать в соглашение именно такую цифру. На законодательном уровне данного рода действия рассматриваться более как рекомендация. нежели прямое указание.

Также, важно помнить и о том, что услуги оценщиков имеют платный характер. То есть, за установление стоимости участка нужно будет заплатить специалисту. Кто именно должен тратиться – покупатель или продавец – в законодательстве не указанно. Тут все зависит напрямую от каждой конкретной ситуации.

Если такие действия больше необходимы одной из сторон – то именно она и заказывает проверку. Также, можно разделить стоимость услуги на двоих, или же – включить ее цену в сам договор и провести оплату при заключении сделки.

Также, стороны достигают согласия и в других вопросах, которые волнуют каждого из них. Основное правило – владелец земли должен обеспечить покупателя всей необходимой информацией об объекте. Сокрытие каких – либо данных приведет к тому, что договор признают в судебном порядке недействительным.

Купля-продажа права собственности на земельный участок – составляем договор

Второй, но не менее важный этап – заключение специального соглашения. Если ранее мы говорили о том, что участники сделки обговаривают все основные пункты и знакомятся с характеристиками предмета, тот тут уже идет непосредственное закрепление всех ключевых моментов на бумаге.

Переход права собственности на участок земли в обязательном порядке должен проводиться на основании специального договора. Такой документ имеет ряд требований со стороны нормативно – правовых актов. Которые в обязательном порядке нужно соблюдать. Так, отметим, что необходимыми элементами для обозначения в соглашении станут:

• стороны;
• предмет;
• цена;
• сроки;
• права и обязанности.

По отношению к сторонам нужно отметить все основные данные, которые идентифицируют личность покупателя или продавца. В первую очередь – это сами же имена, которые хотя бы раз, но должны быть оформлены в полном виде без сокращений. Также, обязательно идет отметка о месте жительства граждан. При этом, если адрес регистрации отличается от адреса фактического проживания – желательно это указать. Кроме всего прочего, нужно закрепить еще и номера контактных телефонов, а также – электронной почты.

В последнее время практикуется и отметка о банковских реквизитах.

Продажа свидетельства в праве собственности имеет немного другой вид тогда, когда одной из сторон выступает не гражданин, а юридическое лицо. Так, по законодательству разрешается продавать землю в собственность организациям. В таком случае, в соглашении необходимо четко указать наименование компании, в соответствии с ее регистрационными данными.

Также, нужно отметить идентификационные номера и адрес места нахождения главного офиса.

Также, если речь идет о юридическом лице, то в договоре должно быть отмечено, кто выступает непосредственно от его имени. То есть, идет указание на конкретного сотрудника с обозначением его полного имени, должности, а также – документа, на основании которого он проводит соответственную сделку от имени организации или предприятия.

Не менее важная часть письменного договора – описание предмета сделки. В данном случае речь идет об указании всех существенных характеристик самого земельного участка. Так, как правило, данные ведомости переносятся с кадастровых реестров и официальных свидетельств.

Обязательно нужно прописать точные размеры земли, которая продается, а также – ее место нахождения. Для этого используют географические координаты. Также, важным элементом будет отметка о назначении земли и непосредственного дальнейшего способа ее использования.

Также, если имеются другие существенные характеристики – их тоже нужно отметить.

Если речь идет о продаже доли в праве общей собственности на участок земли, то соответственное положение тоже должно быть указано в договоре. В таком случае стоит помнить о том, что при покупке вы получаете не конкретную землю с четкими границами, а определенный процент в праве собственности на нее, который может выражаться в пропорциональном использовании участка для собственной выгоды.

Цена договора закрепляется в зависимости от той суммы, о которой договорились между собой участники. При этом, обязательно, чтобы в самом контракте она была указана в национальной валюте. Если фактически сделка осуществляется в иностранном эквиваленте, то нужно указать оба показателя.

При этом, отсылка о курсе делается на день заключения сделки.

Не менее важным пунктом считаются сроки. Они устанавливают конкретное обязательство гражданина и необходимость его выполнения до определенной даты. В договоре, как правило, участники сделки прямо отмечают. Что до такого – то числа покупатель обязан оплатить стоимость земли.

А до такой – то даты продавец оформляет регистрацию перехода права собственности в государственных органах.

Стоит отметить, что в системе отношений договора купли-продажи участка земли нет такого понятия, как фактическая передача права собственности. По отношению к простым товарам такие действия выражаются в том, что один заплатил деньги, а второй – отдал предмет. Но, с землей такие манипуляции проводить не можно.

В данном случае действует прямое указание нормативно – правовых актов, в соответствии с которым становится понятным, что непосредственный переход владения землей осуществляется в день, когда договор был зарегистрирован в государственной инстанции. Только после внесения соответственных изменений таким органом можно говорить и о фактическом, и о юридическом переходе права собственности на землю.

Следующая немаловажная часть – права и обязанности сторон. Так, помимо всего прочего в соглашении нужно четко прописать, кто и на что имеет право и какие действия требуют своего выполнения. При этом, соответственные пункты точно указываются, как для продавца, так и для покупателя.

В самом конце документ должен иметь отметки о согласии обеих сторон договора с его положениями. В том случае, если участником является гражданин, то будет достаточно его подписи с расшифровкой. Если же речь идет о договоре с юридическим лицом, то тут нужно будет уже не только подпись уполномоченного сотрудника, но и печать организации или предприятия.

Без данных пунктов соглашение является недействительным и не порождает никаких последствий.

Как видим, договор имеет достаточно несложную структуру. Но, при столкновении с таким документом на практике у многих возникают определенные сложности. В таком случае, мы рекомендуем обратиться к специалистам, которые помогут составить ваш индивидуальный документ с учетом всех особенностей и сложностей.

Но, стоит помнить, что данная процедура платная и, как правило, чем выше цена самого земельного участка, тем и больше плата за составление контракта о его отчуждении.

Также, вы можете и самостоятельно составить необходимый документ. Для этого используйте все выше обозначенные правила. Также, чтобы процесс написания был более упрощенным – скачайте у нас образец договора купли-продажи земельного участка:

Образец договора купли-продажи земельного участка

Государственная регистрация сделки о передачи права собственности на землю

Как мы говорили еще в самом начале – земельный участок относится к сложным объектам и его отчуждение требует официального закрепления на государственном уровне. Поэтому, после того, как вы составили договор и подписали его – сделка еще не является завершенной. Его необходимо зарегистрировать в специальном порядке.

Сегодня внести соответственные ведомости нужно будет в Росреестр. Данная организация имеет довольно широкую структуру по всему государству. Куда же нужно обратиться?

Как правило, в большинстве сделок регистрация проводится по месту проживания второй стороны. Но, в нашем случае, привязка делается непосредственно на сам предмет договора, то есть – на земельный участок.

Поэтому, нужно найти именно то отделение, которое обслуживает место нахождения объекта соглашения. Для того, чтобы завершить оформление передачи собственности – в орган передаются специальные документы. Что должно входить в их число?

Прежде все, специальное заявление. Оно составляется на основе готового бланка, который можно взять в самом отделении Росреестра или же скачать с электронных ресурсов.

Также, понадобятся документы, которые свидетельствуют о предмете владения и его непосредственном владельце. В их число входит кадастровая карта, свидетельство о собственности и т.д. Еще один немаловажный элемент – сам договор, который мы рассматривали в предыдущем пункте.

При этом, на момент предоставления в государственные органы он уже должен быть подписан обеими сторонами. Также, нужны будут свидетельства об оплате государственного налогообложения за перерегистрацию, паспорта сторон договоренности и т. д.

На протяжении 10 дней инстанция рассмотрит вашу заявку. В результате – новому собственнику выдадут свидетельство о праве владения земельным участком. С такого момента он считается фактическим и юридическим собственником объекта.