Все о субаренде земельного участка что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

Что такое субаренда: договоры на помещения и участки

Многие люди, которые сталкивались с разного рода сделками в сфере недвижимости, наверняка слышали о таком слове как субаренда. Что это такое и чем отличается оно от аренды, мы попробуем разобраться в этом материале, рассмотрев особенности субаренды квартир или других жилых помещений, нежилых помещений (офисов или складов), а также земельных участков.

Содержание

Субаренда: что означает это понятие?

Под этим понятием подразумевается сделка, при которой третье лицо или группа лиц получает право пользования площадью (жилой или нежилой), квартирой или земельным участком, которые уже находятся в аренде. При этом договор данной сделки может предусматривать передачу арендованной недвижимости целиком (например, всей квартиры) или же лишь ее части (если говорить о квартире, то речь может идти об одной комнате). Это понятие целиком легально и описано в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Что такое субаренда квартиры или другого жилого помещения?

Если говорить простым языком – это процесс передачи квартиры или ее части арендатором третьему лицо в аренду во второй раз, который обязательно должен быть предварительно согласован с ее владельцем. Человек, арендующий квартиру, может передать свое право на пользование квартирой ил комнатой. Однако, такое его право обязательно должно быть изначально прописано в договоре аренды, который заключается с владельцем квартиры.

Так, в нем изначально должен присутствовать пункт о праве субаренды квартиры третьими лицами.

Субарендатор же, в свою очередь, согласно договору, может получить права в равной мере или меньшие, по сравнению с арендатором.

Договор на субаренду квартиры может расторгаться ранее оговоренного срока в следующих случаях:

• когда субарендатор квартиры не выполняет свои обязанности касательно внесения платы за проживание квартире,
• если он применял квартиру не по назначению, или же она приобрела за время его проживания ненадлежащий вид.

На какой срок заключается договор о субаренде квартир?

Договор субаренды – это документ, который заключается на срок аренды квартиры или меньший срок. В отдельных случаях договор аренды предусматривает продление срока субаренды на неограниченный период, в соответствии с этим меняется и договор субаренды с необходимыми поправками и дополнениями.

Когда договор субаренды составляется на срок от года и дольше, то его, согласно законодательству РФ, нужно регистрировать. Если этого не сделать, то субарендатор может отказаться от квартиры без компенсации, поскольку такой договор без госрегистрации не имеет силы.

Помните, что, если арендатор квартиры предлагает заключить договор субаренды без владельца, ссылаясь на соответствующий пункт в договоре аренды, то соглашаться на такую сделку не рекомендуется, поскольку она не является законной. Это может быть связано как с деятельностью мошенников, так и с некомпетентностью юриста, который допустил заключение договора в таком виде.

Также нужно понимать, что договоры о субаренде и аренде взаимосвязаны. Если договор аренды будет досрочно аннулирован или признан недействительным, то договор субаренды будет разорван автоматически.

Особенность субаренды нежилого помещения

Ключевые требования к договору субаренды нежилого помещения от тех, которые касаются квартир и жилых помещений, не отличаются. В обоих случаях все сделки должны согласовываться с владельцем недвижимости.

При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения. Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.

Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое, согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.

Плата в таком случае с него взимается не только за само нежилое помещение, но и за участок, переданный в пользование с ним, если это предусмотрено.

Что такое субаренда земельного участка?

Перейдем к особенностям субаренды земельных участков. Основные нюансы в этом случае практически не отличаются от того, что было указано ранее. Основное отличие заключается в том, что такой земельный участок может выступать как объект субаренды тогда, когда субарендатор не планирует изменять его целевое назначение.

При получении его во временное пользование он обязуется не возводить на территории какие-нибудь строения или же переконструировать уже существующие.

Другие моменты прописываются в договоре субаренды земельного участка. Он предусматривает возможность выполнения ремонта строений, которые уже здесь находятся, арендодатель при этом может покрывать затраты на это мероприятие или этого не делать. Но ремонтные работы могут быть проведены только с позволения владельца земельного участка.

Особенности заключения соглашения о субаренде земельного участка сельскохозяйственного значения

Когда речь идет о сдаче в субаренду земельного участка, на котором проводятся сельскохозяйственные работы, учитывайте следующие особенности:

• когда владелец участка дает разрешение на проведение данной сделки, то арендатор и субарендатор могут обмениваться земельными участками целиком или частично за весь период действия договора,
• все договоры субаренды подлежат госрегистрации или же не имеют веса,
• договора могут быть заверены нотариусом после соглашения арендатора и субарендатора,
• если на участке земли размещены объекты недвижимости, находящиеся в государственном пользовании, или принадлежат структурным государственным подразделениям, то такие участки не могут выступать в роли объектов субаренды.

Реквизиты документов при оформлении субаренды

Документы, которые оформляются при сделках, касающихся субаренды, должны содержать следующие данные:

• преамбулу,
• предмет соглашения,
• права и обязанности двух сторон,
• стоимость аренды за определенный промежуток времени (чаще всего за основу берется месяц),
• порядок взаиморасчетов сторон,
• ответственность,
• срок действия соглашения,
• реквизиты, подписи и печати.

Договор субаренды также заключается на основании таких вспомогательных документов:

• описание участка или помещения,
• график платежей,
• кадастровый паспорт,
• свидетельство, разрешающее арендатору сдавать недвижимость третьим лицам,
• акт о приеме/передаче,
• дополнительные соглашения, где оговариваются те или иные нюансы,
• документы, согласовывающие разногласия, и их протоколы.

Какие обязанности и права есть у сторон соглашения

Арендатор и субарендатор имеют ряд определенных обязанностей друг перед другом. Так, арендатор обязан:

• предоставить субарендатору помещение или землю в тот срок, который согласован документально,
• требовать проведения капитального ремонта помещения, которое является объектом субаренды,
• предоставить информацию субарендатору о том, какие он имеет обязанности и права,
• следить за тем, чтобы целевое назначение помещения или земли не нарушалось.

А вот субарендатор обязан выполнять следующее:

• следить за сохранностью имущества, в случае его порчи он обязан выполнить ремонт или возместить убытки за свой счет,
• вовремя выплачивать стоимость арендной платы. Если оплата будет неполной, несвоевременной или отсутствовать, а имущество испорченным, то договор может быть досрочно разорван через судебные органы.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно.

Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

• порядок оплаты,
• условия совершения,
• сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Рентабельность при субаренде земельного участка

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:наименование документа («Договор субаренды»);дата и место заключения сделки;наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;права и обязанности сторон;порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;ответственность сторон за несоблюдение условий договора;срок действия договора;заключительные положения – количество

Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.Без письменного оформления такая сделка по закону будет считаться не действительной, так как алгоритм передачи арендованного имущества в наем четко должен быть прописан в самом договоре аренды.

Если такового нет, то должен быть составлен отдельный документ, где присутствует согласие собственника совершать подобные действия.

Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления

Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения. Основные отличия заключаются в том, что:

при подписании договора фактически принимает участие не две, а три стороны (собственник должен быть поставлен в известность или дать свое согласие);

передачу прав осуществляет лицо без права собственности на землю, уполномоченное действовать только в рамках договора аренды;

субарендатору придется учитывать требования как арендатора, так самого владельца, поставившего ряд условий;

время действия ограничено основным договором и не может превышать эти сроки (пролонгация здесь не предусмотрена, но возможна);

цену субаренды устанавливает арендатор и она может быть несколько выше, чем его .

Как это не покажется странным, предметом данного договора становится не сам надел. Права на него переходят после заключения сделки собственника с арендатором, хотя и с некоторыми ограничениями.

Что такое субаренда земельного участка?

Земельные участки являются востребованным имуществом, применяемым для строительства объектов, ведения сельского хозяйства или иных целей. Они могут оформляться в аренду у частных владельцев или государства. При этом арендатор может предоставлять в субаренду земельный участок на определенных условиях. Для этого важно, чтобы непосредственный собственник был оповещен о составлении нового договора.

Размер платы определяется непосредственным арендатором, но условия договора субаренды не должны противоречить требованиям, прописанным в арендном соглашении.

Стороны договора

При составлении договора субаренды земельного участка участниками являются арендатор и субарендатор. Наиболее часто они представлены крупными промышленными компаниями, но участниками сделки могут выступать даже частные лица.

Наиболее часто крупная компания берет у государства крупный участок земли в аренду. Он разбивается на несколько мелких площадей, которые далее по более высокой цене предоставляются в субаренду. Нередко причиной предоставления в субаренду земельного участка является уменьшение производственных мощностей или увеличение налогов у фирмы-арендатора.

Стороны сделки могут обладать разным правовым статусом. В качестве арендаторов могут выступать не только компании, но и ИП или вовсе частные лица. Не имеется ограничений в отношении гражданства людей или доли иностранного капитала в бюджете фирм.

Права и обязанностей сторон

Аренда и субаренда земельных участков – это схожие понятия, так как в любом случае определенная территория передается конкретному человеку или компании во временное пользование. Допускается указывать в договоре аренды возможность выкупить территорию. К особенностям предоставления в субаренду земельного участка относится:

• арендатор должен гарантировать владельцу земли, что передача участка производится в рамках закона и при правильном оформлении соглашения;
• собственник территории обязательно предупреждается о составлении контракта субаренды;
• арендатор не может предлагать субарендатору больше прав, чем имеется у него на основании основного арендного соглашения;
• не допускается вмешиваться в деятельность субарендатора, если он не нарушает требований законодательства;
• наличие договора субаренды никаким образом не аннулирует обязательства, имеющиеся по основному арендному контракту;
• арендатор может расторгать отношения с субарендатором на основании разных причин, например, если отсутствует в установленные сроки ежемесячная плата или осуществляется незаконное производство.

Все права и обязанности, возникающие у двух участников сделки, непременно прописываются в договоре субаренды. Он составляется с учетом положений, имеющихся в арендном контракте.

Причины досрочного расторжения отношений

Договор субаренды земельного участка расторгается по решению суда или мирным способом при наличии следующих оснований:

• систематически субарендатор нарушает требования ГК;
• не перечисляется своевременно плата за использование участка;
• на территории произошла серьезная авария;
• испорчена земля за счет разных стихийных бедствий;
• территория используется не по назначению;
• изымается объект для нужд государства.

Если имеются доказательства того, что субарендатор нарушил требования закона, то он дополнительно несет ответственность за свои действия. Для этого им уплачиваются соответствующие штрафы. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду только при предварительном оповещении о своих действиях владельца территории.

Предмет договора

При составлении соглашения особенно много внимания уделяется его предмету. Он представлен непосредственным участком земли. Договоры аренды земельного участка и субаренды земельного участка должны включать следующие сведения о земле:

• площадь передаваемого участка;
• точный адрес;
• кадастровый номер;
• список зданий, располагающихся на территории;
• наличие лесных дорог;
• перечисляются объекты незавершенного строительства;
• приводится наличие рядом гидротехнических построек, пожарных вышек, трубопроводов или иных элементов и строений.

Если арендатор передает в субаренду только некоторую часть надела, то эта информация включается в соглашение о субаренде. Дополнительно рекомендуется при передаче земли составлять акт приемки-передачи.

Образец договора субаренды земельного участка можно изучить ниже.

Нюансы для собственника земли

Владелец территории обязательно оповещается о том, что арендатор планирует передачу земельного участка в субаренду. Если основной арендный договор составляется на год, то требуется предварительно получить согласие от владельца на передачу земли субарендатору.

Срок субаренды земельного участка не может превышать срока, указанного в основном контракте. Если в аренду земля передается на значительный период, то территория может переходить в собственность арендатора, если арендодателем является государством. После этого арендатор самостоятельно определяет, на какое время передает свое имущество другим лицам во временное пользование.

Правила заключения контракта

При составлении соглашения рекомендуется пользоваться образцом договора субаренды земельного участка, чтобы не упустить важные моменты. Если срок оформления превышает один год, то документ обязательно регистрируется в Росреестре.

Соглашение является заключенным не с момента его подписания обоими участниками, а после внесения изменений в ЕГРН. Сдача земельного участка в субаренду обязательно фиксируется официальным документом. Именно с помощью этого соглашения регулируются отношения, возникающие между арендатором, собственником земли и субарендатором.

Какие включаются пункты?

При составлении договора субаренды части земельного участка обязательно включаются в документ сведения:

• реквизиты участников, поэтому указывается Ф. И. О., паспортные данные и адрес проживания граждан, а если одной стороной является компания, то включаются в соглашение ее реквизиты, полное наименование, юридический адрес, ИНН и другие сведения;
• точно прописывается адрес недвижимости, передаваемой во временное пользование;
• если передается только часть одной территории, то указывается ее точная площадь;
• определяется размер платы за использование участка земли;
• приводится порядок, на основании которого будут перечисляться средства арендодателю;
• указывается срок, на который составляется соглашение;
• приводятся основные права и обязанности, появляющиеся у участников договора после регистрации данного документа;
• указывается ответственность сторон;
• перечисляются основания для досрочного расторжения контракта.

Допускается пользоваться фиксированной стоимостью субаренды или плавающей, так как плата может зависеть от разных условий. Арендодатель должен следить, чтобы субарендатор пользовался территорией только на основании ее назначения, так как иначе незаконные действия могут привести к ухудшению почвы и уменьшению ценности территории.

Только при учете многочисленных правил можно составить правильное соглашение о субаренде земельного участка. Образец документа частот используется для правильного составления договора.

Какие требуются документы от арендатора?

Перед заключением соглашения арендатор должен доказать потенциальному субарендатору, что у него имеется право на составление такого договора. Для этого подготавливаются следующие документы:

• основной контракт, заключенный с непосредственным владельцем недвижимости, причем собственник может быть представлен частным лицом или государством;
• письменное разрешение владельца на предоставление участка в пользование третьим лицам;
• официальное письмо, полученное от собственника территории;
• паспорт арендатора;
• выписка из ЕГРН, содержащая сведения о размере участка и его непосредственном владельце;
• согласие супруги собственника на предоставление земли в аренду;
• если на территории имеются постройки, то запрашиваются выписки из ЕГРН на каждый объект.

Право субаренды земельного участка имеется как у частных лиц, так и у разных компаний. Граждане подготавливают для заключения контракта паспорт, а вот компания должна передать для изучения арендодателю учредительную документацию, свидетельство о регистрации, а также другие документы. В основном арендном договоре должен иметься специальный пункт, позволяющий арендатору передавать территорию в пользование другим лицам на основании соглашения субаренды.

Пошаговая инструкция процесса

Субаренда части земельного участка или полноценной территории оформляется в определенной последовательности действий. К ним относится:

• первоначально заключается арендный договор с владельцем территории;
• арендатор должен убедиться, что на основании содержания этого документа у него имеется право предоставлять территорию в пользование третьим лицам за любую плату;
• если документ составляется на срок, превышающий 1 год, то он обязательно регистрируется в Росреестре;
• производится поиск субарендаторов, готовых подписать соглашение на конкретных условиях;
• каждой стороной подготавливается необходимая документация для дальнейшего сотрудничества;
• между двумя участниками составляется договор, причем если размер территории является значительным или одной стороной является крупная компания, то целесообразно к этому процессу привлекать опытных юристов, чтобы они убедились в юридической чистоте сделки;
• если срок субаренды превышает 1 год, то документ обязательно регистрируется в ЕГРН;
• после истечения установленного срока любой контракт может продлеваться.

Регистрация соглашения об аренде или субаренды осуществляется максимально в течение 10 дней. После этого арендатор или субарендатор может пользоваться полученной территорией в целях, указанных в контракте.

Предоставление непосредственного надела в пользование желательно фиксировать путем составления передаточного акта. В нем указывается, когда именно была передана территория. В установленные сроки пользователь должен перечислять арендодателю средства, указанные в договоре.

Если возникают просрочки, то это приводит к начислению штрафов, а также соглашение может быть расторгнуто досрочно.

На какой срок оформляется?

Срок, на который составляется договор субаренды, может значительно отличаться в разных ситуациях. Он зависит от срока, прописанного в основном арендном соглашении. Поэтому если государством была предоставлена земля на срок в 15 лет, то субаренда муниципального земельного участка не может оформляться на срок, превышающий 15 лет.

Если в соглашении указывается неправильный срок, то документ легко признается недействительным через суд.

Расходы при составлении договора

Предоставление земли в субаренду непременно сопровождается официальным заключением соглашения. При этом приходится уплачивать госпошлину за внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Цена зависит от того, кто выступает пользователем земли:

• физлица уплачивают 2 тыс. руб.;
• для компаний размер пошлины увеличивается до 22 тыс. руб.

Если в сделке участвует несколько граждан или предприятий, то размер пошлины увеличивается в зависимости от количества участников. Уплачивается пошлина за регистрацию, поэтому не имеет значения, сколько объектов передается в пользование. Госпошлина может уплачиваться с помощью отделений МФЦ или разных банкоматов.

Дополнительно можно обратиться в любое отделение банка.

Какие могут возникать спорные ситуации?

Передача территории в субаренду является достаточно специфическим и сложным процессом. Это обусловлено тем, что для передачи объекта в пользование конкретному лицу составляется два отдельных соглашения, регистрируемых в ЕГРН. Поэтому нередко возникают разные спорные ситуации, для решения которых учитываются особенности:

• если пользователь не вносит в установленные сроки плату, то это становится основанием для начисления штрафов, причем размер неустойки может прописываться в непосредственном контракте;
• существенные отклонения от условий сделки приводят к досрочному расторжению соглашения;
• невозможно заключать контракт без предварительного составления проекта территории и межевания, так как в этом случае отсутствуют точные границы передающегося в пользование надела;
• межевание проводится только непосредственным владельцем территории;
• даже если будут составлены и подписаны все необходимые документы, сделка не будет заключенной до ее регистрации в Росреестре, поэтому субарендатор при отсутствии регистрации может не уплачивать средства по контракту, так как даже наличие подписанного передаточного акта не выступает основанием для перечисления платы;
• если пользователь земли заканчивает свою деятельность на участке до срока, указанного в договоре, это не является основанием для прекращения выплат, поэтому он должен точно следовать требованиям договора, а иначе он может столкнуться с необходимостью уплачивать принудительно крупные штрафы;
• если владелец надела постоянно поднимает размер платы, а при этом не выполняет свои обязанности, связанные с обслуживанием земли, то арендатор может подать в суд на арендодателя;
• если досрочно расторгается арендное соглашение, то это приводит к автоматическому расторжению договора субаренды.

Если каждый участник сделки будет следовать требованиям законодательства, то не будут возникать спорные моменты, приводящие к необходимости обращаться с исками в суд.

Риски участников процесса

Оформление территории в субаренду обладает некоторыми рисками для непосредственного пользователя. К ним относится:

• контракт заключается не с собственником территории, а с арендатором;
• если изначальное соглашение будет расторгнуто по разным причинам, то и договор субаренды потеряет юридическую силу;
• существует вероятность, что арендатор является мошенником, поэтому он может обмануть как субарендатора, так и непосредственного владельца территории;
• ограничивается срок, на который оформляется субаренда, тем периодом, на который заключен основной арендный договор.

Поэтому найти пользователей, готовых заключать такой договор, достаточно сложно. Обычно они выступают разными компаниями, пользующимися территориями для ведения предпринимательской деятельности.

Правила пролонгации

Продление срока действия договора субаренды допускается исключительно при условии, если увеличивается срок арендного соглашения. Поэтому первоначально арендатору придется решать вопросы с собственником относительно пролонгации. Только при положительном решении он предлагает субарендатору продолжить сотрудничество.

Если отказывается владелец земли заключать новый контракт, то посредник и пользователь земли лишаются права заключать сделки в отношении данной недвижимости.

Заключение

Субаренда земельного участка заключается в том, что арендатор самостоятельно передает землю другому пользователю за определенную плату. Для этого обязательно заключается официальное соглашение. Если срок его действия превышает один год, то фиксируется договоренность в ЕГРН.

При заключении такого договора возникают определенные нюансы и риски у каждого участника. Поэтому пользователи и владельцы территорий должны разбираться в требованиях законодательства, относящихся к использованию участков земли.

Договор субаренды земельного участка, образец и особенности оформления

Субаренда земельного участка определена ст. 615, п. 2 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Суть состоит в том, что арендатор передает во временное пользование участок другому лицу. Между ними заключается договор, условия которого не отличаются от общих правил ренты, но с особенностями, присущими субаренде. Что это такое субаренда, ее особенности, рассмотрим в статье.

На какие законы опираться при оформлении субаренды

Договор субаренды. Он оформляется письменно, но отношения между участниками регламентируются разными правовыми нормами. Если в субаренду сдает землю физическое лицо, то нужно руководствоваться правилами ГК РФ.

Если земля находится в муниципальной собственности, в действие вступает ЗК РФ.

Слишком долго? Перезагрузить документ

Субаренда не может действовать дольше основного договора. Субарендатор обязан платить по договору не в пользу владельца земельным наделом, а арендатору. Иными словами, если говорить бытовым языком, для субарендатора владельцем земли выступает арендатор.

И с ним он ведет все переговоры.

Право на субаренду

При оформлении одноименного соглашения нужно учитывать, при каких ситуациях арендатор может передавать право пользования земельным наделом, а когда – нет. По статье 22 ЗК РФ, п.6, арендатор вправе передать участок тем лицам, которые пожелают взять его в субаренду. Но владельца необходимо уведомить об это в обязательном порядке.

То есть, основной арендодатель должен знать, что сделка состоялась. Источником его информирования об этом становится арендатор.

Не во всех договорах установлено свободное распоряжение землями. Например, арендодатель вправе включить в текст упоминание о том, что земля в субаренду не сдается.

Субарендатор как сторона договора, имеет аналогичную с арендатором компетенцию. В случае, если собственником выступает государство или муниципалитет, срок отношений по ренте земли – более 5 лет, владельцы обязательно уведомляются об субаренде. Оповещение в письменной форме по статье 22 ЗК РФ, п. 9.

В процессе оформления субаренды арендатор – это арендодатель для третьего лица, которое пользуется землей. Третье лицо становится субарендатором. Если говорить о земельных отношениях, например, в отношении земли сельхозназначения, субаренда распространяется не только на эти наделы, но и на недра земель.

Плоды, собранные с них, являются имуществом субарендатора.

Субаренда заключается в передаче земли во временное владение третьему лицу, на условиях, которые согласованы с собственником в основном договоре.

Порядок оформления в субаренду отдельных категорий земель

Если земли находятся в муниципальной собственности, право аренды было приобретено на торгах, арендатор с согласия государства может сдать их в субаренду. Но при условии, что в договоре не прописан запрет на это действие.

Земельной Кодекс не содержит прямого указания на то, что перед оформлением субаренды необходимо участие потенциального субарендатора в торгах.

Субаренда, по аналогии с основным договором, регистрируется.

Сельхозназначение

Участки могут быть использованы только для целей, связанных с ведением сельского хозяйства. В частности, животноводством, садоводством, растениеводством, ведением личного приусадебного хозяйства.

Субаренда участков, имеющих сельскохозяйственное назначение, имеет особенности, связанные с ВРИ (вид разрешенного использования).

Так, договор субаренды может быть ратифицирован только, если владелец даст согласие на сделку. В субаренду можно взять часть земельного надела. В этой ситуации к договору прилагаются бумаги, которые говорят о том, что границы сданной в субаренду территории, согласованы между арендатором и субарендатором.

Строительство

Если на участке, который взят на правах аренды, возвести дом, оформить его в собственность, земля, по -прежнему останется в найме. Автоматически земля ни при каких условиях не переходит в собственность. Субарендатор при желании не сможет подать соответствующее заявление, так как в рассматриваемых правоотношениях он выступает третьим лицом.

Исходя из этого, под строительство брать такую землю не является целесообразным, так как субаренда опирается на срок арендного договора. Соответственно, ограничена во времени.

Риски субаренды

Как и любой договор, субаренда несет в себе возможные риски. Они связаны, в основном, с ненадлежащим поведением сторон по договору. В частности:

Недобросовестные действия арендаторов: если собственник имущества не может постоянно его контролировать и, соответственно, общаться с арендаторами, существует риск того, что земля будет пересдана без его согласия.

Мошенники – арендаторы. Существует риск, что субарендатор не заплатит за пользование земельными наделами, услуги ЖКХ. Необходимо регистрировать субаренду. Участие государственного органа в правоотношениях, в частности, Росреестра, сможет уберечь арендатора от риска потери денежных средств.

Повреждение имущества основного владельца. Риск этого также существует: например, сдали участок, на котором находилось строение. К примеру, сарай. Ему был причинен ущерб субарендатором. Необходимо прописывать в договоре порядок возмещения убытков.

Для субарендаторов существует риск того, что владелец земли захочет досрочно расторгнуть договоренность с арендатором.

Владелец земельного участка в отсутствии информирования, не узнает, что происходит с его собственностью, если не поинтересуется этим моментом. Все вопросы, связанные с соглашением по субаренде, решает арендатор.

Ограничение в праве собственности

В договор нужно включить пункты, которые важны для сотрудничества между сторонами. Они помогут избежать в дальнейшем правовых проблем. В частности:

Ограничение в распоряжении арендованным имуществом. В этом случае – участком. Его владелец вправе установить запрет на субаренду. То есть, по статье 615 ГК РФ, арендатор пользуется участком, но в рамках заключенного договора, не нарушая его пунктов. Так как никаких правовых различий между арендой и последующим наймом одной и той же земли не существует, то субарендатор в своей работе ориентируется также на положения заключенного соглашения.

Арендная плата. Это одно из условий: оно четко прописывается в договоре. Например, важно понимать, каким образом будет происходить расчет: безналом, наличными деньгами. А также интервалы: квартал, месяц и т.д. А также – вся сумма сразу, частями. Допускается прописать, чтобы субарендатор внес денежные средства все сразу.

Ответственность за просрочку. В договоре прописывается размер штрафа, взимаемого за просрочку (обычно за каждый день). Пени необходимо прописывать фиксированной суммой за конкретный интервал времени, либо в % отношении к сумме платы, взимаемой за субаренду.

Субаренда заключается любой срок. Но он не может превышать срок арендного договора. Если арендатор нарушит это условие, отдаст землю на длительный срок (он превышает время аренды), то он будет нести ответственность за то, что незаконно продлили срок.

Превышение арендного срока не может служить основанием, повлекшим недействительность договора.

Если арендатор, который поступил недобросовестно, продлил срок, то стороны – владелец и субарендатор могут заключить договор, обойдя арендатора. Но для этого необходимо расторгнуть прежним договор на законных условиях.

Основные моменты при оформлении договора

В процессе заключения соглашения, существуют основные нюансы, на которые нужно обращать пристальное внимание:

Арендатор должен иметь разрешение от собственника на передачу участка.

Использование земли в соответствии с ее ВРИ.

Наличие домов, построек на территории, а также их повреждения.

Кроме того, необходимо провести тщательный анализ документов, которые имеются у арендатора. Одним из основных, сопровождающих аренду, так и последующий найм, выступает акт приема-передачи. Перед его подписанием, необходимо осмотреть весь участок, повреждения строений.

В ином случае, после его подписания субарендатор будет устранять недостатки за свой счет.

Субаренда земельного участка

Субаренда земли – это юридическая сделка по передаче земельного участка арендатором в перенайм третьему лицу за определенную плату. Особенностью договора является участие в нем 3-х сторон, между которых возникают правовые отношения по поводу временного владения и пользования недвижимостью (участком).

Правовое понятие субаренды земельного участка установлено в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, закреплено право арендатора сдать арендованного земельного надела в поднайм в пределах периода действия арендного соглашения без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Отличие от договора аренды

Ключевым различием сделки аренды и субаренды количество сторон договора. Обычный договор аренды оформляется между двумя сторонам – арендодателем и арендатором. При субаренде земельного участка сторонами сделки выступают не только вышеуказанные лица, но и субарендатор, которому передается право на временное владение и пользование имуществом.

Также имеются и отличия в порядке установления оплаты. При аренде недвижимости арендатор использует участок за установленную собственников арендную плату.

Размер субарендой платы за поднаем земельного надела определяет арендатор. Таким образом, наниматель может устанавливать стоимость найма участка в субаренду и получать дополнительную прибыль в виде разницы в арендной плате.

Сделка субаренды, заключаемая на срок более 12 месяцев, действительна только при условии ее государственной регистрации в ФКП Росреестра. Договор, длительность которого меньше одного года, не требует процедуры регистрации.

Можно ли сдать в субаренду арендованный участок земли?

Субарендатор – это сторона договора субаренды земельного участка, по которому права на временное пользование перешло к нему от первоначального арендатора.

Договор поднайма земли может быть заключен как физическими лицами, так и организациями, которые пришли к соглашению по всем условиям сделки.

Можно ли сдать часть земельного участка по субаренде? Это допускается по действующему законодательству, при этом минимальных предельных нормативов для этого не установлено.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;

Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;

Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

• Пользоваться землей только согласно ее назначению;
• Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
• Не допускается сдача земли в субаренду;
• Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
• Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
• Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Возможность использования участка может ограничиваться в итоге изъятия земли для публичных нужд. Например, он может находиться в зоне историческо-культурных объектов, заказников, заповедных или иных территорий.

Порядок сдачи участка

В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:

Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустуетно не желает расторгать арендное соглашение с арендодателемРазмер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендаторУказанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделкиПосле того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицуПри наличии возражений собственника, договор не может быть заключенПосле того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанностиВ случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрациюПосле чего документы подаютсяв ФКП РосреестраСпустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершаетсяи субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю

Требуется ли согласие от муниципалитета, если земля муниципальная?

Процедура перехода права временного пользования регулируется статьей 22 Земельного кодекса. Право пользования передается третьему лицу, только при наличии письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды земли.

Если собственником участка выступает муниципальный или государственный орган, то необходимо его разрешение. В случае отказа в согласовании в передаче участка в поднайм, то сделка будет считаться недействительной.

Мнение эксперта

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке. Задать вопрос

Однако, единственное исключение этого правила установлено в отношении сделок аренды, оформленных на период более 5 лет. В этом случае достаточно просто уведомить муниципалитет о сдаче земельного участка. При этом аукцион проводить запрещается.

Необходимые документы

Для заключения сделки потребуется подготовить комплект документов. Список конкретных бумаг связан со сроком оформляемой сделки субаренды. В случае оформления соглашения на период от 1 года и более, к сделке необходимо приложить следующие документы:

• подробное описание земельного участка;
• выписка из кадастрового паспорта;
• график оплаты арендных платежей;
• техническая документация находящихся на территории построек;
• выписка ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию договора субаренды.

Если период, на который заключается сделка менее 1 года, то необходим меньший комплект бумаг:

• акт приемки участка земли;
• протокол о согласовании разногласий;
• доп. соглашение.

Образец договора субаренды квартиры между физическими лицами ищите в статье: договор субаренды квартиры.

Структура договора

В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:

Место заключения контракта, датаЛичные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия.Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер)Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий)Порядок оплаты арендных платежейиные обязательства контрагентовОтветственность за нарушение своих обязанностей по сделкеСрок действия соглашенияпорядок решения конфликтовчисло копий договораПодписи сторонрасшифровка

Как можно видеть из вышеуказанной таблицы, документ оформляется точно так же, как и обычный договор аренды.

Нюансы субаренды сельскохозяйственных земель

При заключении сделки субаренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельхоз. назначения нужно приять во внимание, что использование таких территории допускается в соответствии с целями, установленными в ст. 78 Земельного кодекса для с/х участков:

• для выращивания с/х культур;

• создания лесных насаждений,
• животноводства;
• под пастбища;
• для строительства хозяйственных построек;
• и других связанных с сельхоз производством целей.

Запрещается выполнять действия, приводящие к ухудшению плодородия почвы.

Порядок внесения арендной платы

В случае субаренды земельного участка у частного лица, порядок и сроки внесения арендных платежей устанавливаются самостоятельно сторонами сделки. Они могут договориться о систематическом порядке оплаты (например, раз в месяц) или единовременной оплате.

Однако зачастую при субаренде земли денежные средства уплачиваются один раз в несколько лет. В этом случае обеспечиваются некоторые гарантии того, что условия использования земли будут соблюдаться.

На какой срок оформляется?

В процессе заключения договора поднайма земельного участка нужно знать, что длительность субаренды не может превышать период основной аренды. Если интересующий участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то оформить соглашение можно только на срок более пяти лет.

Для лесных участков

В соответствии со статьей 25 Лесного Кодекса РФ, устанавливается целевое использование лесов.

Леса находятся на землях сельхоз назначения и других землях, согласно с ЗК РФ.

Разновидность деятельности, которая может осуществляться, связана с назначением территорий:

С целью заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов;

Сбора ягод и лекарственных растений;

Для охотничьего хозяйства;

Ведения сельского хозяйства;

В целях осуществления рекреационной деятельности (размещения санаториев, баз отдыха и т.д.);

Для выращивания лесных плодов, ягод, саженцев, декоративных растений;

С целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, исследовательской деятельности;

Для эксплуатации водохранилищ, плотин и прочих иных искусственных водоемов.

Следует учитывать, что лесной участок может быть сдан в аренду сроком от 10 до 49 лет. Исходя из этих временных пределов следует устанавливать и срок договора субаренды.

Продление срока (пролонгация) договора

Срок субаренды может быть продлен только, если производится пролонгация основного арендного соглашения. Возможны ситуации, при которых арендатор больше не имеет интереса продлять договор аренды. В этом случае он выбывает из правоотношений по поводу пользования земельным участком, а его собственник и субарендатор могут оформить сделку найма земли напрямую.

Если арендатор заинтересован в продолжении взаимоотношений на прежних условиях, договор аренды пролонгируется. После чего субарендатор, в свою очередь, может продлить действие сделки поднайма участка.

Расторжение соглашения

Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.

Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.

Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:

• Личные данные сторон договора;
• Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
• Описание земельного участка;
• Отсутствие претензий;
• Дата, а также подписи сторон.

Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.

Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.

В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.

О порядке расторжения договора субаренды в одностороннем порядке смотрите в статье: расторжение договора субаренды.

Оформление договора субаренды земельного участка может принести экономическую выгоду, но важно правильно составлять договор, в противном случае сделка может быть признана незаконной, а стороны вынуждены будут понести убытки. Также следует учитывать и иные риски, и внимательно проверять правоустанавливающие документы.

Видео: Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС