Использование земельного участка взятого в аренду


В этой статье:

Правила использования земельного участка, взятого в аренду

У нас взят в аренду у местной администрации земельный участок под размещение автостоянки. На стоянке было построено небольшое здание и оформлено в собственность. Сделано это было для того, чтобы иметь приоритетное право на продление аренды. Здание стоит, есть желающие взять его в аренду под магазин.

Могут ли расторгнуть с нами договор аренды из-за нарушения использования земельного участка, если мы сдадим в аренду наше здание?

Алексей Попов
Консультаций: 57

В данном случае следует исходить из видов разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка и построенного на нем здания. Вероятнее всего, ВРИ земельного участка строго соответствует целям его предоставления, т.е. для размещения автостоянки, если иное не указано в договоре аренды и в сведениях кадастрового учета. Соответственно, если вам удалось оформить в собственность построенное здание, то следует предположить, что оно построено с разрешения администрации, а его ВРИ, вероятнее всего, соответствует назначению земельного участка, если иное не было указано в разрешении на строительство и не отразилось в его кадастровом паспорте после ввода его в эксплуатацию, т.е. предназначено для обслуживания автостоянки (например, административно-бытового назначения, т.е. для размещения административного и технического персонала, охраны, подсобных помещений и т.п.).

Рекомендуем!  Передача в залог права аренды земельного участка как ее оформить и что важно знать

Таким образом, размещение в здании объекта торговли войдет в противоречие с его ВРИ, а также ВРИ земельного участка, предназначенного для размещения автостоянки, а не объектов торговли.

Однако в целом это не предоставляет безусловное право на расторжение договора аренды и на изъятие земельного участка, предоставленного в аренду, если участок продолжает использоваться согласно его прямому назначению, т.е. для размещения автотранспортных средств. Между тем, поскольку здание, используемое не в соответствие с его ВРИ, занимает часть участка, предназначенного для автостоянки, то формально имеется нарушение, поскольку имеет место использование этой части участка не в соответствие с его ВРИ, что создает угрозу претензий со стороны надзорных органов и арендодателя.

Однако судебная практика по данному вопросу преимущественно складывается в пользу владельцев зданий, подтверждая, что использование земельного участка, в том числе с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании этого земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (постановление Верховного Суда РФ от 20.02.2015 по делу № 305-АД14-5167, № А41-20594/14).

Согласно ст. 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению, невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Гражданское законодательство предусматривает также общие основания досрочного расторжения договора аренды, в частности, ст. 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество и в других случаях.

Такого основания для расторжения договора аренды земельного участка, как распоряжение своей собственностью, находящейся на арендованном участке, в частности, путем сдачи его в аренду, закон не содержит. Иное противоречило бы ст. 209 ГК РФ, определяющей правомочия собственника по свободному владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, если его оборот не ограничен законом.

Иными словами, вы вправе не только сдать в аренду, но продать здание другому лицу. Соответствующие права арендатора перейдут к нему в порядке, предусмотренном п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, если это не противоречит условиям договора аренды.

Вместе с тем во избежание рисков и устранения сомнений в правомерности использования здания для испрашиваемой цели (под магазин) и необходимости эксплуатации здания по более широкому назначению и видам использования, связанным с обслуживанием автостоянки, допустимо по усмотрению собственника просить внести изменения во ВРИ здания и его наименования, например, просить установить зданию назначение административно-торговое с целью оказания владельцам транспортных средств сопутствующих услуг: продажи запасных частей и технического обслуживания, розничной торговли иными товарами, включая продукты питания и т.п., в пределах, определенных утвержденными нормами градостроительного зонирования соответствующей территории (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Аренда

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели); (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет); (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

    ;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

  • Муниципальная земля
  • Сельхоз земля
  • Сроки аренды
  • Стоимость
  • У государства

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

АрендодательАрендаторПраваОбязанностиПраваОбязанностиПолучать плату за участок в полном размере и в установленный срокПредоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срокВладеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначенТребовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условийПредупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лицСдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срокОграничивать возможные цели использованияРасторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условийБережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состоянияПолучать информацию от арендатора о состоянии использования землиПередавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной землиПродлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Как оформить землю в аренду

Решив взять в аренду земельный участок, важно соблюсти все необходимые формальности – это избавит арендатора от всевозможных проблем при его последующем использовании. Но не зная тонкостей отечественного законодательства и не имея необходимой юридической подготовки, сложно разобраться в деталях и выполнить должные действия, четко следуя букве закона. В этой статье мы расскажем, как оформить землю в аренду, рассмотрев различные из возможных вариантов.

Законодательная база

В России продолжается земельная реформа и сегодня еще есть достаточный запас земельных ресурсов, принадлежащих государству и муниципалитетам и на сегодняшний день не прошедших разграничительные процедуры. В ГК и ЖК четко прописано, что любой гражданин РФ обладает правом взять такие земли в краткосрочную или долгосрочную аренду либо зарегистрировать их в собственность. Главным требованием земельной аренды является их дальнейшее полезное использование – строительство, личное приусадебное хозяйство либо КФХ и т.д.

Не у каждого имеется достаточно средств, чтобы выкупить землю, внеся необходимую сумму сразу, а потому оформление арендного договора в подобных ситуациях становится идеальным решением.

Арендное соглашение предусматривает предоставление земель на конкретный срок за установленную плату. Собственник имущества передает его арендатору в возмездное использование, при этом соглашением договором не предусматривается отчуждение земель и автоматическую смену владельца. На правах арендодателя может выступать исключительно владелец земли или его законный представитель.

Оформить арендный договор земель в качестве арендатора может организация, внесенная в ЕГРЮЛ/ЕГРИП РФ либо получившее разрешение на проведение деятельности на территории нашей страны и частные лица, имеющие российское гражданство, а также, с отдельными ограничениями, граждане других государств и лица без гражданства. Аренде подлежат любые свободные земли соответственного предназначения, исключение составляют участки, которые исключены из оборота (природоохранные зоны и пр.), состоящие на учете в кадастровых органах. Каждый человек, решивший оформить такую сделку, должен понимать, что порядок оформления земельного участка в аренду зависит от некоторых важных нюансов, о них мы поговорим далее.

Формы аренды земель

Временной период, на который будет оформлен арендный договор, непосредственно влияет на последовательность процессуальных действий и набор документов, обязательных к предоставлению для совершения сделки. Аренда земель бывает 2-х видов:

  • Сделка, оформленная на период 5 лет и менее – краткосрочный договор аренды участков — заключается для возведения, реконструкции, переустройства, реставрации зданий, постройки временных сооружений, проведению работ по благоустройству территорий, организацию автостоянок/парковочных мест и прочее.
  • Долгосрочное арендное соглашение заключается в том случае, если предполагается длительное использование сооружения, располагающегося на обозначенной территории, под фермерское либо подсобное хозяйство личного пользования, использование объектов промышленного назначения, а также, когда в последующем запланировано переоформление обозначенного имущества в собственность. Максимальный срок действия такого соглашения 49 лет.
  • Оформление договора аренды земельного участка допускается без указания конкретного периода времени (неустановленный срок), на какой он будет заключен. Сделка, заключаемая на период менее 12 месяцев, не предполагает непременных регистрационных действий в соответствующих инстанциях. При долгосрочной аренде сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

    Регистрация подтверждает права лиц, получивших в аренду земельный участок, на владение и использование имущества, является основанием для налогообложения.

    Аренда земли: вероятные варианты

    Мы уже говорили выше, что в качестве аренды может выступать земельный участок, не исключенный из оборота и состоящий на учете в кадастровых органах. Оформить участок в аренду можно исключительно у его законного владельца, при этом участники сделки могут иметь различный статус, а значит и процедура оформления земельного участка в аренду будет несколько отличаться:

  • Участниками сделки выступают граждане РФ и организации – здесь оформляется договор в письменной форме и производится его регистрация в Росреестре.
  • Арендное соглашение с лицами, уже арендующими означенную землю – договор субаренды.
  • Самый сложный вариант, когда собственником имущества выступает государство/муниципальные органы.
  • 01.03.2015 года начали действовать изменения в ЗК РФ. Сейчас земли, владельцем которых выступает государство/муниципальные органы, можно получить в арендное пользование одним из двух оговоренных способов:

    • выиграв аукционные торги;
    • без организации аукциона.

    Арендное соглашение на частные земли

    Оформляя в аренду частное имущество, крайне важно грамотно, с правовой точки зрения, подготовить договор, являющийся главным документом соглашения:

    • в нем указываются реквизиты документов, подтверждающих имущественные права арендодателя на владение/распоряжение данной землей;
    • земля, предполагаемая к аренде, должна легко идентифицироваться (иметь кадастровый номер) и сопровождаться соответствующими документами с обязательным указанием площади участка и его месторасположение;
    • в договоре должно содержаться четкое (недвусмысленное) описание пунктов, касающихся величины арендной платы и порядка ее внесения.

    Договор субаренды земли

    Если оформление договора происходит не напрямую с собственником земли, а с лицами, уже арендующими ее, то данная сделка оформляется уступкой прав на аренду земли. Данная сделка оформляется сроком не больше 5 лет. Лица оформляющие подобную сделку, обязаны знать, что она признается ничтожной, если оформление происходило без юридического согласия собственника земли, представленного в письменной форме.

    Переуступка аренды, сделанная самовольно, является нарушением Административного кодекса Российской Федерации – за данное правонарушение предусмотрена ответственность.

    Получение в аренду земель, принадлежащих государству/муниципалитетам

    Если арендодателем выступает орган управления государственным/муниципальным имуществом, тогда надо подать заявление и дополнить его необходимыми документами:

    • для граждан — ксерокопия с паспорта, для организаций – выписка, сделанная в Госреестре;
    • нотариально подтвержденные копии учредительной документации юридических лиц;
    • документы, подтверждающие отсутствие прав на участок;
    • решение органа исполнительной власти об образовании участка;
    • паспорт участка, выданный Кадастровой палатой;
    • соответствующее согласование, установленное правовыми нормами и решениями муниципалитета.

    Регламент оформления

    Ранее говорилось, что получить государственные/муниципальные земли в аренду можно двумя способами. Расскажем, какие документы нужны для аренды земельного участка в каждом из вариантов и детально опишем регламент действий.

    Аренда земель без организации торгов

    Без торгов оформить арендный договор могут юр. и физ. лица для использования в определенных целях.

    Для юрлиц это:

    • организация дачных хозяйств, имеющих статус некоммерческих объединений, а также под огородничество либо садоводство;
    • наличие на арендуемой земле капитальных построек;
    • под объект промышленного, транспортного, энергетического назначения, а также под объекты телевидения/связи, космической/оборонной деятельности, водохранилища/гидротехнические объекты;
    • для предприятий агропромышленного комплекса;
    • при наличии полученных ранее прав на бессрочное пользование землей.

    Для граждан это:

    • организация фермерского хозяйства;
    • лица, имеющие льготы, установленные в соответствующих законодательных актах РФ;
    • под ИЖС и ведение собственного приусадебного хозяйства в пределах населенного пункта;
    • под сады, дачи, огороды;
    • вместо отчуждаемого участка в интересах государства/муниципалитета;
    • если лицо является владельцем объектов на конкретном участке (исключение составляю незаконные/самовольные строения).

    Регламент оформления долгосрочного соглашения без торгов

    Предлагаем пошаговую инструкцию, описывающую порядок действий при оформлении соглашения долгосрочной аренды государственных/муниципальных земель:

  • Найдите подходящий участок земли. В этом поможет портал Росреестра (публичная карта кадастровых земель), кроме того, можно обратиться в муниципалитет по месту расположения участка.
  • При прохождении участком формирования и постановке его на кадастровый учет, закажите земельный паспорт.
  • Обратитесь за услугами кадастрового специалиста, который сделает план-схему месторасположения имущества.
  • Подайте заявление на предварительное согласование оформления земельной аренды. Это делается при личном присутствии, отправлением заказного письма с обязательным получением уведомления либо через портал Госуслуг в электронной форме.
  • На проверку и вынос решения (согласие/отказ) по план-схеме отводится один календарный месяц. Если за установленный срок другие лица не регистрируют своего заявления на аренду обозначенного участка, то уполномоченные структуры выносят положительное решение, которое передается заявителю. При подаче заявления владельцем капитального строения, находящегося в границах участка, указанного в план-схеме, нужно приложить копию документа, удостоверяющего права владения данной постройкой.

    Не исключена ситуация, когда разными претендентами-заявителями одновременно предоставляют план-схемы месторасположения участка, с совпадающими в координатах границами (частично или полностью). В этом варианте лица, обратившиеся позже будут ожидать принятия вердикта по ранее поданному заявлению. Получив предварительный вердикт необходимо:

    • подготовить порядок размежевания (оплачиваемая услуга кадастрового специалиста) для постановки имущества на учет в соответствующих органах;
    • повторно обратиться в инстанции, наделенные соответственными полномочиями, подав заявление на аренду имущества;
    • получить постановление о передаче участка с правами аренды;
    • закрепить соглашение аренды подписью и при необходимости зарегистрировать его.

    За лицами, причисленным к льготным категориям, закреплено право на получение в аренду земельных участков, минуя аукционные торги лишь один раз.

    Получение земли через торги

    В ситуации, если на один участок земли подали заявление несколько потенциальных арендаторов, тогда организуются торги. Так устанавливается право на принятие в аренду конкретного имущества. Этот процесс длится не один месяц.

    Торги инициируются исполнительной инстанцией, наделенной соответствующими полномочиями, либо по запросу претендентов, обратившихся с заявлением на арендное соглашение. Участвовать в аукционе вправе граждане и компании/организации, в зависимости от вида деятельности, для которой предполагается земельная аренда. Закон запрещает объединение сразу несколько земельных участков в единый лот.

    Организатором аукционных торгов, не менее, чем за один месяц, публикуется соответствующая информация о дате их проведения.

    Участникам аукциона необходимо предоставить:

    • заявление;
    • ксерокопию с паспорта (для гражданина) или выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлица);
    • подтверждение внесения задатка.

    Победителем торгов становится тот участник, которым предложена набольшая цена за конкретный лот либо единственный претендент, участвующий в аукционе. Участок, не отвечающий требованиям ЗК РФ, то он не может стать объектом аукционных торгов.

    Аренда земель с/х предназначения

    С/х земли можно получить в аренду на срок не менее, чем на 3 года и не более, чем 49 лет. Исключением являются земли, используемые для выращивания кормов и под пастбища скота — тут аренда ограничивается тремя годами.

    Регламент оформления арендного соглашения на земли с/х назначения аналогичен порядку оформления арендного договора по остальным видам земельного имущества. Минуя аукцион, землю вправе получить КФХ, а также компании, занятые в сфере сельхозпроизводства. Потенциальные арендаторы должны обратиться с соответственным заявлением в органы самоуправления по месту нахождения участка (он должен иметь регистрацию, подтверждающую собственность данного муниципалитета). Когда потенциальных арендаторов на данный участок несколько, то организуются аукционные торги.

    Законодательством не ограничивается общая площадь участков в распоряжении одного арендатора.

    По окончании срока арендного периода арендатор вправе переоформить арендное соглашение на новый срок без организации аукционных торгов.

    Условия, по которым соглашение расторгается, изменяется и продлевается

    Период действия соглашения обязательно прописывается в тексте, но в документе с неустановленным сроком он не может превышать максимального арендного срока (49лет).

    Соглашение можно расторгнуть, если:

    • одним из участников соглашения нарушаются условия сделки или нормы ЗК РФ;
    • по требованию одного из участников сделки, при этом вторая из сторон должна быть извещена об этом за месяц;
    • у земли поменялись характеристики, и он стал непригоден для последующего пользования по прямому назначению.

    Продление/пролонгация

    Подобное действие по окончанию оговоренного срока аренды возможно только с обязательной организацией аукциона. Хотя арендатор, которым добросовестно исполняются условия соглашения, в отсутствии поводов к аннулированию соглашения с ним со стороны собственника имущества, обладает преимуществами в правах перед иными претендентами.

    В действующее соглашение вносятся изменения при наступлении следующих условий:

    • смена арендатора;
    • смена юридического адреса у арендатора;
    • изменения регламента внесения арендной оплаты;
    • изменения границ либо состояния имущества и прочее.

    В подобной ситуации арендатор должен обратиться с заявлением в уполномоченные инстанции. Основываясь на поданном обращении в период до двадцати календарных дней с даты подачи заявления составляется и подписывается доп. соглашение к основному договору.

    Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы

    Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

    Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

    Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

    В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

    Условия

    Главными условиями арендного соглашения признаются:

  • Расположение участка и размер.
  • Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
  • Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
  • Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
  • Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
  • Условия расторжения.
  • Обременения.
  • Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.
  • В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

    Процедура

    Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

    Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

    Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

    Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

    Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

    Куда и к кому обращаться?

    Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте.

    Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

    Порядок подбора надела

    Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

    Алгоритм такой:

  • Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
  • В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
  • В «Стране» – РФ.
  • В «Расположении» – указать субъект РФ или город.
  • В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

    Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

    Какие документы необходимы?

    Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

    • заявка по форме организатора;
    • копия паспорта участника;
    • для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
    • для ИП – выписка из ЕГРИП;
    • для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
    • квитанция о переводе задатка.

    При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

    Как проходит аукцион?

    Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

    В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе.

    Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

    Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

    Как заключить договор?

    После торгов все участники подписывают протокол.

    Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

    Договор аренды составляется в трех экземплярах.

    Он должен содержать:

  • основание для его составления,
  • права и обязанности сторон,
  • ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
  • срок действия.
  • Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

    Регистрация договора

    Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

    Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

    • заявлениями от обеих сторон,
    • своим паспортом,
    • 3 копиями договора, участка
    • и квитанцией об уплате госпошлины.

    В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

    Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

    Особенности

    К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

    Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

    • лица, которые не подготовили все документы;
    • не внесшие задаток;
    • граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
    • ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

    Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

    Как оформить землю без торгов?

    По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

    Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

    • собственники узаконенных строений на участке;
    • владельцы объектов незавершенного строительства;
    • льготники с правом на землю без очереди;
    • планируют ИЖС или сельское хозяйство;
    • лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

    Организации могут обойти аукцион, если:

    • участок планируется использовать для сельского хозяйства;
    • для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
    • на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
    • фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

    Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

    Куда и к кому обращаться?

    Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

    Как найти земельный надел?

    Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

    Алгоритм такой:

  • Открыть страницу публичной кадастровой карты.
  • Указать муниципальный район.
  • Найти территорию, на которую не нанесена разметка.
  • Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

    Документы

    Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

    • схему расположения участка;
    • заявление на утверждение схемы;
    • заявление о предварительном согласовании аренды.

    По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

    Заключение договора

    Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

    В тексте указываются:

    • сведения о земле,
    • ее категории,
    • виде пользования
    • плюс срок аренды и размер арендной платы.

    Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

    Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

    Регистрация

    Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

  • 3 экземпляра арендного соглашения,
  • постановление главы муниципалитета,
  • паспорт арендатора,
  • кадастровый паспорт участка,
  • заявления от сторон
  • и квитанция об уплате госпошлины.
  • Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

    Особенности

    Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

    Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

    Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

    Где получить помощь?

    Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.

    Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

    • проконсультировать по шансам на аренду;
    • проверить документы;
    • направить заявки, оплатить пошлину;
    • оказать сопровождение сделки.

    Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

    Полезное видео

    Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.

    Заключение

    Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.

    Можно ли взять земельный участок в аренду

    Для успешного осуществления хозяйственной деятельности необходима площадка, на которой будет выстроен тот или иной бизнес. Если речь идет об офисе или помещении — вопросов это, как правило, не вызывает. Но что, если для производства требуется большая территория?

    В этом случае поможет аренда земли. О том, как взять в аренду земельный участок, расскажем в нашей статье.

    Как арендовать земельный участок

    Вопрос аренды земли регламентируется Гражданским кодексом РФ (глава 34) и Земельным кодексом РФ (статья 22).

    Любой гражданин или юридическое лицо вправе арендовать земельный участок. Для этого потребуется выполнить ряд шагов:

  • Подыскать подходящий участок. Гражданин имеет право обратиться в Росреестр или МФЦ с запросом о предоставлении сведений о свободных участках.
  • Когда участок будет найден, обратиться к сведениям Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) с целью проверки правового статуса земли.
  • По публичной кадастровой карте по ориентировочному расположению участка определяются владелец земли, кадастровый номер и размер участка.
  • Выяснить, наложены ли на территорию какие-либо ограничения (по суду, договору или закону). Если ограничения есть, нужно узнать, какого они рода: сервитут, ипотека, арест или иные.
  • Важно! Наложенные на участок обременения могут стать причиной отказа в заключении договора аренды.

    Возможно заключение следующих видов договоров аренды:

    • краткосрочный — максимально на срок до 5 лет;
    • долгосрочный — максимально на срок до 49 лет.

    При этом не подлежат регистрации лишь сделки со сроком действия до года. Остальные в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.

    Существуют категории земель, арендовать которые запрещено законом. К ним относятся:

    • национальные парки, заповедники и другие природоохранные территории;
    • кладбища;
    • закрытые административно-территориальные образования;
    • ведомственные земли (находящиеся в собственности армии, силовых структур);
    • территории с атомной промышленностью;
    • земли, выделенные под государственные нужды.

    Цели аренды

    Аренда земли возможна под различные цели. Среди наиболее востребованных выделяют:

  • Постройка недвижимости. Сюда относят как возведение домов для личного пользования, так и строительство зданий, сооружений, промышленных корпусов или баз отдыха.
  • Ведение подсобного хозяйства. Часто земля арендуется под пасеки, выпас домашнего скота или сенокошение.
  • Организация и расширение садоводческих товариществ.
  • Организация ферм.
  • Иные цели.
  • Цель аренды обязательно указывается в договоре. Использование земли не по назначению влечет за собой расторжение договора и штрафные санкции, если они предусмотрены договором.

    В зависимости от цели использования изменяется срок действия договора:

    Возведение здания или сооруженияНа 3-10 летПроведение линии электропередачи или связи, трубопровода, автодорогиНа 49 летПроведение комплексного освоения местностиНа 3-5 летВозведение жилого строения и организация натурального или фермерского хозяйстваНа 3 года

    У кого можно арендовать землю

    Земельные участки находятся в собственности разных лиц и юридических структур. Поэтому и договор заключается с различными арендодателями:

    • частными физическими лицами;
    • коммерческими организациями;
    • муниципалитетом;
    • государством в лице населенного пункта.

    При заключении договора аренды с физическими лицами и коммерческими организациями объектом сделки выступает частная собственность. Стороны заключают типовой договор аренды, обговаривая все необходимые условия сделки.

    При заключении договора с муниципалитетом и государством стороны руководствуются положениями Земельного кодекса РФ. В некоторых случаях возможно заключение договора только после проведения специальных торгов. Подробнее расскажем об этом далее.

    Порядок оформления

    Особенности составления соглашения зависят от участников сделки.

    Регистрация договоров производится органами Росреестра. Госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей, а при аренде земель сельскохозяйственного назначения она равна 350 рублям.

    Частная собственность

    Вопрос регулируется ГК РФ, как и любой другой договор аренды, объектом которого выступает не земля.

    Сторонами заключается соглашение, в котором указывается вся необходимая информация: стороны, объект, условия, размер оплаты, ответственность и иные данные на усмотрение сторон.

    Случаи расторжения соглашения:

    • по окончании срока действия договора;
    • по обоюдному соглашению сторон;
    • по инициативе одной из сторон;
    • в случае нарушения условий сделки;
    • если действия арендатора наносят земле вред или ухудшают ее состояние;
    • если земля не отвечает требованиям для осуществления планируемой деятельности.

    У муниципалитета или населенного пункта

    Рассмотрение заявки на аренду участка осуществляется на основании поданного заявления. В нем указывают желаемый участок и цели, под которые его планируется использовать. К заявлению прикладывают копии паспорта и ИНН.

    Кто в администрации занимается земельными участками? Они находятся в ведении специальной комиссии по земельным вопросам.

    Сотрудники муниципалитета выносят решение: отправить заявление на торги, заключить договор аренды без торгов или отказать в его заключении.

    Аукцион или торги осуществляются в ряде случаев, предусмотренных законодательством, в частности статьей 39.11 ЗК РФ:

    • строительство ИЖС;
    • земли, выделяемые по приказам Президента РФ и Правительства РФ;
    • поддержка инновационных проектов;
    • организация фермерских хозяйств;
    • создание рыболовных или охотничьих хозяйств;
    • предоставление религиозным о общественным организациям;
    • иные случаи.

    Организатором выступает муниципалитет, заранее публикуя в СМИ время, дату, место проведения торгов и прочие особенности. Договор заключается с кандидатом, предложившим наиболее высокую цену аренды.

    Существуют такие виды торгов, как:

    • открытые — с возможностью участия неограниченного круга лиц;
    • закрытые — с возможностью участия лиц, имеющих специальное приглашение от организатора;
    • электронные — с использованием специальных площадок.

    Электронные торги — наиболее востребованный и часто используемый вид. Это связано с тем, что он требует наименьших затрат, но при этом привлекает участников со всех регионов РФ и даже за ее пределами.

    Для участия в торгах претендент подает заявку по установленной форме и вносит задаток.

    Важно! Участники, не внесшие задаток, не допускаются к участию в торгах.

    Если для участия в аукционе зарегистрировался только один участник, он признается несостоявшимся. Тогда участник имеет право претендовать на аренду земли без аукциона.

    По окончании торгов составляется протокол, фиксирующий информацию о победителе и конечной цене аренды.

    На заметку. Полный реестр завершившихся и предстоящих торгов размещен на официальном сайте Правительства РФ: https://torgi.gov.ru/.

    Расторжение договора осуществляется в тех же случаях, как и при аренде коммерческого участка.

    Для граждан предусмотрена возможность аренды участка с последующим правом его выкупа. Это возможно, если земля арендуется под ведение сельского хозяйства, создание крестьянско-фермерского хозяйства, строительство ИЖС или социальную застройку (например, строительство школ, больниц, детских садов).

    Условия и сроки использования

    Основное условие использования земли — это ведение на ней деятельности, соответствующей целевому назначению, которое указывается в договоре. В случае использования участка не по назначению происходит расторжение договора.

    В ЗК РФ оговорены варианты сроков заключения договора аренды:

  • Краткосрочная аренда. Срок — до 5 лет. При этом договор, заключенный на 11 месяцев и менее, не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Как правило, такая сделка заключается для проведения кратковременных работ, при достройке или доработке уже имеющихся коммуникаций.
  • Долгосрочная аренда. Срок — до 49 лет. Договор подлежит регистрации в Росреестре. Заключается для проведения долгосрочных работ и предусматривает возможность выкупа земли после окончания его действия.
  • Бессрочная аренда. Срок не указывается, договор расторгается при наступлении условий, оговоренных сторонами.
  • Заключение

    Зачастую сдача земли в аренду приносит больше экономических выгод, чем ее продажа. О том, как взять землю в аренду, мы рассказали в нашей статье. Существуют варианты аренды как частных участков, так и государственной собственности.

    При заключении договора с государством, как правило, проводятся специализированные торги. Для граждан предусмотрена возможность аренды земли с последующим правом ее выкупа.

    PRPR.SU - Интернет журнал
    Добавить комментарий

    два × 4 =