Как покупать участок в СНТ?
Есть СНТ, есть желание приобрести там свободный участок с дальнейшим оформлением его в собственность (приватизировать).
Председатель обозначает цену N тысяч рублей за сотку.
Самые первые вопросы, которые возникают:
1) Какие действия нужно предпринять, чтобы законно приобрести участок?
2) Какие документы нужны от председателя СНТ?
3) Кому платить деньги?
4) Если председатель требует перечислить деньги обществу или отдать наличными, это нормально?
5) Если платить деньги нужно муниципалитету (администрации), а председатель требует оплату в карман или на счет общества, это законно? Как с этим бороться?
6) Как дальше оформлять участок в собственность?
Пожалуйста, расскажите как это делается сейчас в соответствии с законодательством. Хотелось бы получить примерное руководство к действию.
18 июня 2016, 18:52 , Николай, г. Новосибирск Ответы юристов Эдуард Мирасов Юрист, г. Самара Общаться в чате
В Вашем случае если на земельный участок отсутствует документ подтверждающий право собственности, то это значит скорее всего брошенный участок. Но при этом само СНТ не имеет право распоряжаться данным земельным участком.
Изначально данные земельные участки выдавались гос. органами и следовательно сейчас данными земельными участками (брошенными), может распоряжаться только муниципалитеты в соответствии с Земельным кодексом РФ, но не председатель СНТ.
Статья 39.2. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков
[Земельный кодекс РФ] [Глава V.1] [Статья 39.2]
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 — 11 настоящего Кодекса (далее — уполномоченный орган).
18 июня 2016, 19:08 Эдуард Мирасов Юрист, г. Самара Общаться в чате
Т.е., насколько я знаю, это работает по факту так: 1) Желающие получить участок в обществе договариваются с председателем, он «закрепляет» свободный участок за человеком.
Николай
ну возможно председатель просто подделывает документы на земельный участок… Например вносит изменения в части фамилии кому изначально был предоставлен участок. Например участок выделили в 1985 г. Иванову, а он указывает что Петрову.
Но как понимаете это незаконный механизм, и всегда существует вероятность что обман раскроется.
2) Потом есть возможность его оформить / приватизировать в администрации. Т.е. получается что администрация бесплатно его отдает в приватизацию при содействии председателя? При этом деньги за сотки скорее всего идут СНТ на благоустройство или в карман председателю.
Николай
Если подделываются данные лиц, которым изначально был выделен земельный участок, то тогда этот человек сможет признать право собственности через суд, но повторюсь, что это по сути мошенничество.
Тут порой на сайте обращаются лица, чьим родственникам, которые уже умерли давали участки, которые потом были заброшены. И вот они решили все таки заняться землей через 10 — 15 лет, а там оказывается новые собственники и тут начинаются судебные тяжбы.
Следовательно если Вы хотите рискнуть то можете действовать, как указывает председатель, но Вы должны понимать, что этот механизм относительно преступный.
19 июня 2016, 10:28 Консультация юриста бесплатно Татьяна Гусева Юрист, г. Калининград Общаться в чате
1. Нельзя купить участок, который еще только предстоит приватизировать. Купить можно только то, что принадлежит собственнику на праве собственности.
2. Председатель СНТ не является собственником садовых участков и не имеет права ничего продавать. Конечно, вы можете передать ему деньги. Он вам выпишет книжку члена СНТ.
Но собственником земельного участка вы не станете.
Самые первые вопросы, которые возникают:
1) Какие действия нужно предпринять, чтобы законно приобрести участок?
а. Найти собственника и купить у него.
б. Если участок не приватизирован, найти владельца участка, договороиться о приватизации участка на его имя (больше никому другому участок не приватизируют) и после регистрации права купить у него.
2) Какие документы нужны от председателя СНТ?
Никаких. Для покупки земельного участка от председателя воообще ничего не требуется. Если, конечно, он не собственник всех земельных участков в СНТ, Председатель вправе выдавать только документы, касающиеся членства в СНТ, но никак не прав на земельные участки.
По сути дела, он — руководитель общественной организации, в которую вы вправе вступать, вправе не вступать. Право распоряжения неприватизированными участками у него отсутствуют. По одной простой причине.
Эти земли принадлежат муниципалитету. А по закону только собственник может распоряжаться своим имуществом.
3) Кому платить деньги?
Деньги всегда платятся только собственнику земельного участка, после того, как удостоверитесь, что право собственности на него зарегистрировано и только после того, как договор купли продажи будет сдан в Росреестр для регистрациии вашего права собственности.
4) Если председатель требует перечислить деньги обществу или отдать наличными, это нормально?
Это ненормально. Причины описаны выше.
5) Если платить деньги нужно муниципалитету (администрации), а председатель требует оплату в карман или на счет общества, это законно?
Незаконно. Муниципалитету, ни с того, ни с сего, тоже не платят деньги. Только если вы покупаете у муниципалитета земельный участок.
Но председатель к этому вообще никакого отношения не имеет.
Как с этим бороться?
Отказаться от «покупки».
6) Как дальше оформлять участок в собственность?
Просто. Способ есть только один. Заключить договор купли-продажи с собственником, сдать документы в Росреестр на регистрацию. Только после регистрации вашего права собственности вы станете собственником
Пожалуйста, расскажите как это делается сейчас в соответствии с законодательством. Хотелось бы получить примерное руководство к действию.
Это не просто «делается сейчас». Так делается уже давно — с 2005 г., когда в связи с изменениями в ЗК муниципалитеты перестали вносить изменения в списки членов СНТ.
18 июня 2016, 19:51 Клиент, г. Новосибирск
У меня у родителей участок в том же СНТ и они пару лет назад его приватизировали. Перед этим несколько лет его возделывали. И у многих так.
Т.е., насколько я знаю, это работает по факту так:
1) Желающие получить участок в обществе договариваются с председателем, он закрепляет свободный участок за человеком.
2) Потом есть возможность его оформить / приватизировать в администрации.
Т.е. получается что администрация бесплатно его отдает в приватизацию при содействии председателя? При этом деньги за сотки скорее всего идут СНТ на благоустройство или в карман председателю.
Не понятно как так получается.
Может ли администрация распорядиться землей и передать ее члену общества в собственность бесплатно или за символическую сумму. На основании чего?
Т.е. здесь видимо не договор купли продажи, а какие-то другие механизмы передачи земли в собственность работают.
19 июня 2016, 05:49 Татьяна Гусева Юрист, г. Калининград Общаться в чате
У меня у родителей участок в том же СНТ и они пару лет назад его приватизировали. Перед этим несколько лет его возделывали. И у многих так.
Если участок был предоставлен до 2005 г., можно было внести изменения в списки садоводов в муниципалитете. И ваши родители, как садоводы, имеющие ранее законно предоставленный участок, его приватизировали.
Т.е., насколько я знаю, это работает по факту так:
1) Желающие получить участок в обществе договариваются с председателем, он «закрепляет» свободный участок за человеком.
2) Потом есть возможность его оформить / приватизировать в администрации.
1) Как может «закрепить» земельный участок лицо, не владеющее этим участком? Это все равно, что вы начнете «закреплять» за кем-нибудь квартиры ваших соседей по подъезду. Обещая в дальнейшем их приватизацию.
Описанная вами ситуация ничем от этого не отличается. Выше подробно расписано, что распоряжаться имуществом вправе только собственник. С каких пор ваш председатель — собственник муниципальных участков?
2) Да, приватизировать можно. Если участок был вам предоставлен при образовании общества. Знаете, в советское время выделялись какие-то неудобья для организации. Там на общем собрании нарезались участки, закреплялись за работниками трудового коллектива.
Именно эти работники имеют теперь право на приватизацию.
Вам земельный участок вам никто не предоставлял (председатель в этом плане — действительно «никто»). Поэтому приватизировать вы его не сможете.
Если это «работает» так, тогда вы без проблем оформляйте. В чем тогда проблемы и почему вы интересуетесь надлежащим порядком?
Вам дан ответ, как это делается по закону. А Вы вправе поступать как угодно.
Т.е. получается что администрация бесплатно его отдает в приватизацию при содействии председателя? При этом деньги за сотки скорее всего идут СНТ на благоустройство или в карман председателю.
Какое содействие? Лет десять и более назад содействие председателя (во всех СНТ, не только в вашем) заключалось в том, что он составил списки садоводов и предоставил их в муниципалитет. И теперь садоводы, внесенные в список, вправе приватизировать свои участки. Вас в списках по понятным причинам нет.
И быть не может. Но вы вправе отдать свои деньги председателю и кому хотите еще. Только вы можете решать, как распорядиться своими деньгами.
Не понятно как так получается.
Может ли администрация распорядиться землей и передать ее члену общества в собственность бесплатно или за символическую сумму. На основании чего?
На основании торгов. При условии, что этот участок действительно никому предоставлен, т.е., у него нет владельца. Что очень сомнительно.
Обратитесь в администрацию и узнайте, кому этот земельный участок предоставлен.
Т.е. здесь видимо не договор купли продажи, а какие-то другие механизмы передачи земли в собственность работают..
Действительно, о какой купле-продаже речь, если председатель, не имеющий участок в собственности, не может им распоряжаться ни по какому договору? И механизм этот называется очень просто и понятно — мошенничество.
Может ли председатель от имени СНТ купить участок в своем СНТ?
У нас в СНТ продается участок с хорошим домиком. Может ли председатель от имени СНТ купить этот участок, чтобы организовать там офис? Данный участок будет числиться общим имуществом СНТ.
Правомерно ли это?
Евгений Левит
Консультаций: 56
Принятие решений о приобретении товариществом земельных участков, в том числе общего пользования, а также о приобретении или строительстве имущества общего пользования относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (п. 4-5 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации).
Если общее собрание такое решение принимает, то земельный участок вместе с домом приобретается в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных на территории товарищества, пропорционально площади этих участков (ч. 1 ст. 25 указанного закона).
Таким образом, чем больше у вас участок, тем большей будет ваша доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и дом, приобретаемый для размещения офиса правления.
Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости.
Полная инструкция по процедуре купли-продажи садового участка
На садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и просто приезжать отдохнуть от будничной суматохи. Поэтому приобрести такую землю желает немало россиян.
Покупка садового участка имеет свои отличия от приобретения квартиры или дома, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.
Основные проблемы с приобретением садового участка связаны с тем, что права на них не всегда оформлены должным образом.
Содержание Показать
Законодательство
Садовые участки обычно располагаются на территории СНТ или садового товарищества. Другие формы объединений граждан (кооперативы и некоммерческие партнерства) менее распространены. Товарищества представляют объединения граждан на добровольной основе в целях управления совместным имуществом.
Основная цель объединения — решение сельхоззадач и выращивание продукции с/х назначения.
При этом СНТ имеют статус некоммерческой организации. Это значит, что выращенная на садовых участках продукция используется для семейных целей, а не направляется на продажу.
Деятельность СНТ регулируется ФЗ-66 и непосредственно уставом общества. Земля на территории СНТ может принадлежать как товариществу, так и его участникам. СНТ также могут приобретать имущество в совместную собственность на деньги, поступившие в виде членских взносов.
Законодательство позволяет не только выращивать овощи и фрукты на земле СНТ, но и строить на ней садовые домики. При этом капитальная постройка не допускается.
Гражданский кодекс указывает на возможность члена СНТ в любой момент выйти из состава товарищества (ст.252 ГК РФ). Для этого подается заявление на имя председателя в свободной форме. При этом член СНТ может потребовать выделения его доли из общего имущества.
Права собственности на участок могут приобретаться по нескольким основаниям. Например, по наследству и при заключении договора купли-продажи. Также те граждане, которые пользуются участком более 15 лет и он был передан им в бессрочное пользование вправе оформить его в собственность по упрощенной схеме (по так называемой дачной амнистии).
Сделка по купле-продаже земли в садовом кооперативе подчиняется общим требованиям к гражданско-правовым договорам, зафиксированным в ГК РФ.
Она может предполагать приобретение как отдельно земли, так и участка с садовым домиком.
Стоит учитывать, что согласно нормам Земельного кодекса садовые участки могут принадлежать:
- на правах собственности (ст.15);
- на правах бессрочного пользования (ст.20);
- на правах пожизненного наследуемого владения (ст.21);
- на правах аренды (ст.22).
Право на продажу возникает у продавца только при должном оформлении прав собственности.
На что обратить внимание при выборе садового участка?
Каждый садовод обладает свои представлением об идеальном садовом участке, но есть общие критерии для выбора.
При выборе садового участка обычно ориентируются на удобство местоположения и характеристику местности (наличие водоемов, лесов). Стоит обратить внимание и на экологическую составляющую: отсутствие поблизости промышленных предприятий и дорог. Еще один фактор выбора – наличие удобных подъездных путей, транспортная и пешая доступность.
Большим плюсом будет наличие электричества и воды, подведенных к земле.
Желательно также выяснить характеристики грунта, наличие зеленых насаждений на нем, их состояние и здоровье.
Цена, хотя и играет важное значение, не должна стать основополагающим критерием выбора садового участка.
Приобретаемый участок обязательно должен состоять на кадастровом учете и иметь четкие границы. В кадастровом паспорте должна содержаться информация обо всех строениях.
Перед покупкой, стоит пообщаться с соседями и членами правления СНТ. Возможно, получится узнать какие-либо интересные факты об участке и нынешнем владельце.
Пошаговая процедура покупки
Сегодня наиболее распространены две схемы покупки садового участка:
- покупка земли у СНТ по садовой книжке; у собственника.
Оптимальный вариант покупки предполагает, что покупаемая земля находится в собственности СНТ. Тогда сделка купли-продажи будет проводится в общем режиме, только одна из ее сторон будет юрлицом.
Согласно действующему законодательству, когда у лица или организации нет прав собственности на землю, они не вправе продавать ее.
Если председатель СНТ или ее участник предлагают вам приобрести участок по садовой книжке, это указывает на отсутствие у них статуса собственника.
По такой сделке вы никогда не купите садовый участок, только место в товариществе.
При этом председатель правления не может передать землю в вашу собственность, это не входит в его компетенцию.
Но так как приобретение садового участка по книжке члена СНТ приобрело широкое распространение, рассмотрим эту схему более подробно.
Алгоритм действий
Последним этапом может стать переоформление участка в собственность частного лица. Для этого можно воспользоваться процедурой приватизации на платной или бесплатной основе.Бесплатная приватизация потребует обращения в государственные структуры с заявлением на переоформление участка.
В данном случае необходимо собрать установленный пакет документов:
- паспорт;
- договор о праве пожизненного использования земли;
- кадастровый паспорт участка;
- описание земли и ее границы.
После рассмотрения представленной документации в течение 14 дней выносится решение о присвоении права собственности или отказе.
Если земля находилась в собственности у государства, то ее также можно приватизировать на платной основе, т.е. выкупить по цене не дороже кадастровой стоимости с разрешения властей.
Пошаговая процедура покупки садового участка у собственника
Обычно садовые участки в СНТ уже кому-то принадлежат, т.е. вы покупаете их у конкретного физического лица, который является собственником.
Если же физлицо не является собственником, а сделка является продажей через садовую книжку, то вся процедура заключается в выходе продавца из садоводства и принятие вас в его члены.
Все это оформляется на общем собрании СНТ. Таким образом, все документы оформляются в пределах СНТ.
Но, чтобы покупателю стать полноправным собственником земли, у продавца должны быть на руках все документы о правах собственности.
Рассмотрим, как поэтапно происходит переоформление прав собственности на участок в результате заключения сделки купли-продажи.
Этап 1. Анализ представленной документации
Перед тем, как решиться на заключение сделки купли-продажи стоит запросить у продавца следующие документы:
- кадастровый паспорт участка земли;
- свидетельство на участок, которое было выдано до 15 июля 2016 года;
- выписка из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на участок и отсутствие обременений;
- правоустанавливающая документация на земельный участок (судебное решение, акт передачи земли в пользование, договор купли-продажи, дарения, завещания и пр.);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или последняя
- квитанция на оплату.
Если у продавца нет свидетельства о собственности, но земля находится в бессрочном пользовании, то ему первоначально стоит позаботиться о ее приватизации.
Регистрация права собственности займет у него не более 2 недель.
При наличии свидетельства о собственности, выданного в 90-х годах также стоит первоначально оформить новые документы, соответствующие требованиям времени.
При наличии на земле незарегистрированных построек их также надо предварительно оформить в установленном порядке.
Этап 2. Заключение договора купли-продажи участка
Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать подписи обеих сторон. Требований о его обязательной регистрации у нотариуса в законодательстве нет.
Существенными условиями договора являются предмет и цена (с учетом требований Гражданского и Земельного кодекса). Стоит прописать не только точную стоимость, но порядок взаиморасчетов. Оплату можно произвести как до, так и после госрегистрации сделки.
В договоре обязательно должны быть указаны адрес и площадь участка, его кадастровый номер, категория земель и вид его использования. Желательно сослаться в тексте документа на правоустанавливающие документы, дату и номер госрегистрации прав собственности в ЕГРП.
Процесс передачи имущества может производиться по акту приема-передачи.
Этап 3. Регистрация сделки в Росреестре
Завершающим этапом является переоформление прав собственности в пользу покупателя. За эту процедуру в России отвечает Росреестр.
Для регистрации необходимо предоставить следующий комплект документации:
- заявления от продавца и покупателя;
- договор в 3-х экземплярах;
- паспорта участников сделки;
- заверенное у нотариуса согласие супруги на сделку;
- свидетельство собственности, либо выписка из ЕГРП;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающая документация продавца (договор мены, аренды, купли-продажи и пр.);
- квитанция с оплаченной госпошлиной;
- акт приема-передачи.
Госпошлина за переоформление собственности на участок под ЛПХ, ведение дачного хозяйства, огородничества и садоводства составляет 350 руб. Но если на земле есть строение, то госпошлина за работу Росреестра составляет 2000 руб.
Если услуга полностью оформляется в электронном виде, то она оплачивается по льготному тарифу с коэффициентом 0,7.
Допускается несколько способов передачи документов: лично, по почте, через представителя или в электронном виде. После получения документов специалистом Росреестра выдается расписка.
Государственная регистрация производится за 10 рабочих дней.
Этап 4. Получение выписки из ЕГРП
По новым правилам госрегистрация прав собственности удостоверяется выпиской из ЕГРП. Для ее получения нужно прийти с распиской в Росреестр.
Также выписка может быть отправлена в электронном виде.
У кого лучше покупать садовый участок: у СНТ или у частного лица
Не имеет никакого значения, с кем заключать договор купли продажи, с СНТ или частным лицом, если у них свидетельство о праве собственности.
К преимуществам покупки земли у СНТ по садовой книге можно отнести возможность купить участок на порядок дешевле, а самой землей можно будет пользоваться практически сразу.
Несмотря на указанное преимущество, покупка по садовой книжке сопряжена с целым рядом недостатков, которые делают ее крайне нежелательной.
Вы будете считаться только арендатором земли, не сможете ее продать, подарить или завещать в дальнейшем. Стоит учитывать, что вас в любое время могут лишить членства в товариществе. Даже если вы построите на земле садовый домик, в случае вашего исключения он перейдет в собственность СНТ.
Так, вы с большой долей вероятности не сможете приватизировать приобретенный по данной схеме участок.
По дачной амнистии допускается переоформление земель, которые получены в бессрочное пользование до 2001 года.
Типичная ситуация: продавец обещал, что после покупки по садовой книжке землю можно будет переоформить в собственность. На практике оказалось, что земля не подлежит приватизации и не может быть отчуждена от государства. Но в этом случае продавец не обязан переоформлять документы и возвращать деньги.
По закону его вины нет: он продавал только членское место в СНТ, а не землю в собственность.
При наличии у частного лица всех правоустанавливающих документов, такая покупка будет предпочтительной.
На что следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи садового участка
При оформлении купли-продажи участка стоит обратить внимание на следующие моменты:
- У продавца должны быть все необходимые документы, подтверждающие его права на надел и постройки на ней. Процедура переоформления садовой книжки на покупателя не заменяет сделку купли-продажи и не ведет к появлению права собственности.
- Земля не должна иметь обременений в виде ареста и залога. Стоит уточнить, не идут ли сейчас судебные процессы в отношении участка земли. Обычно такие дела рассматриваются в районном суде.
- Зачастую границы участка не соответствуют информации, указанной в кадастровом паспорте. Чтобы в дальнейшем не возникло межевых споров и вам не пришлось переплачивать «за воздух» стоит обратиться к кадастровым инженерам.
- Перед подписанием договора стоит сверить все данные из документации на землю с теми, которые прописаны в тексте. Это кадастровый номер, площадь участка, его предназначение, месторасположение, подробная информация о строениях, паспортные и контактные данные сторон, цена договора, условия передачи земли и пр. Договор должен содержать информацию об отсутствии обременений на землю. Договор может предусматривать внесение аванса и различные формы оплаты.
- Некоторые граждане ошибочно полагают, что подписав договор и заверив его у нотариуса, они автоматически приобретают права собственности. На самом деле с 1998 года действует правило об обязательной регистрации сделок при переоформлении права собственности в Росреестре. Тогда как нотариальное заверение договора производится по желанию сторон.
- Стоит убедиться в отсутствии долгов у предыдущего владельца: по членским взносам (этот момент можно узнать у правления СНТ), по коммунальным платежам (взяв соответствующую справку у владельца), по земельному налогу (в ФНС).
Для грамотного проведения сделки купли-продажи садового участка стоит воспользоваться услугами юриста или риелтора, который поможет вам в составлении договора, проверить участок на юридическую чистоту, либо будет сопровождать сделку.
Как выделить долю в частных случаях, вы узнаете в нашей тематической статье.
Как взять нужную вам выписку из домовой книги, вы прочтете в нашем материале по ссылке.
Выводы
Желающие купить садовый участок нередко сталкиваются с ситуацией, когда права собственности на него не узаконены. Оформление сделки путем переоформления садовой книжки сопряжено с повышенными рисками и не позволяет покупателю стать полноправным собственником земли, он лишь получает право распоряжаться ей до момента его исключения из СНТ.
При выборе садового участка стоит ориентироваться на его местоположение, доступность, качественные характеристики, наличие межевания, стоимость.
Сделка купли продажи садового участка с собственником заключается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Завершающим этапом сделки является отчуждение прав собственности от продавца и переход их к покупателю.
При заключении договора стоит внимательно проанализировать все документы, которые есть у продавца и проверить участок на предмет отсутствия обременений.
Может ли председатель СНТ отдать заброшенный участок
Председатель СНТ осуществляет повседневное руководство деятельностью товарищества, заключает сделки от его имени и решает иные подобные вопросы. Но распоряжаться землей членов СНТ по своему усмотрению он не вправе. Поэтому продать заброшенный участок председатель может только в том случае, если право собственности на него официально принадлежит СНТ.
В других случаях председатель может представлять интересы собственника земли, только если получил от него соответствующую доверенность.
Содержание
Почему председатель не может продавать участки
СНТ является некоммерческой организацией, объединяющей собственников земельных участков в его границах. Однако наличие или отсутствие членства в СНТ никак не влияет на права собственности на землю. Содержание и оформление этих прав определяется в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года.
В более ранние периоды действовали другие законодательные акты, которые также предоставляли права на оформление земельных участков в собственность.
Александр Васильев
Исключение составляют случаи, когда земля принадлежит непосредственно СНТ на основании сделки или акта органа государственной власти, оформленного в соответствии с законом. В этих случаях правом на распоряжение землей обладает тот орган управления СНТ, которому оно предоставлено по уставу организации. Как правило, это председатель садоводства.
В некоторых уставах предусмотрено участие в подобных сделках со стороны правления СНТ.
Самый простой способ установить собственника заброшенного участка – проверить данные о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимость, где содержится информация обо всех правах на участки, возникших после 1998 года. Но в случае с заброшенными участками зачастую записи о регистрации нет, а собственник, тем не менее, есть.
Если собственник не зарегистрирован
До 1998 года в России не было единой системы регистрации прав собственности на недвижимость, однако сами права существовали. Права на тот или иной земельный участок могли подтверждаться актом органа государственной власти, нотариально удостоверенной сделкой, свидетельством о праве на наследство, приватизационными и иными документами. Эти участки на языке закона называются «ранее учтенные объекты недвижимости».
Большое количество заброшенных участков в СНТ относится именно к таким объектам. При введении единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в 1998 году за всеми этими правами была сохранена юридическая сила. Именно поэтому отсутствие регистрации в ЕГРН как таковое не означает, что заброшенный участок никому не принадлежит.
Как можно купить заброшенный участок
Единственный способ на законных основаниях приобрести земельный участок – выявить его владельца и заключить с ним договор купли-продажи. Начать эту процедуру необходимо с запроса информации в ЕГРН о правах на конкретный объект недвижимости.
Кадастровый номер понравившегося участка можно выяснить в правлении СНТ или через публичную кадастровую карту (если он учтен). Если же нет, придется обращаться к председателю за адресными данными.
В случаях, когда собственник остался неизвестен, приобретать этот участок у председателя («по садовой книжке» или любым иным способом) нельзя. Даже если по какой-либо причине права на покупку зарегистрируют в ЕГРН, появившийся впоследствии собственник сможет истребовать свое имущество назад.
Что делать председателю с «заброшкой»
Для председателей СНТ заброшенные участки также представляют проблему. Их владельцы не уплачивают взносы и не участвуют в делах товарищества. Заброшенные и неухоженные участки могут представлять опасность для соседей из-за скопившегося на них хлама и сухой травы.
В конце концов, все это становится проблемой председателя.
Основной мерой борьбы с заброшенными участками будет выявление их владельцев и взыскание с них задолженностей по взносам. Учитывая 3-летний срок исковой давности, желательно не затягивать этот процесс на долгий срок.
Установив собственника, председатель может договориться с ним о представлении интересов при продаже земельного участка. Это можно сделать, выдав доверенность на совершение сделок с интересующей землей на определенных условиях или по усмотрению получившего доверенность лица.
Доверенность на совершение и регистрацию сделок с недвижимым имуществом, включая земельные участки, требует нотариального удостоверения в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ.
Александр Васильев
Определить, кто является владельцем участка, можно в том же порядке, который был описан выше. Начать следует с запроса в ЕГРН. Если же данных в нем нет, необходимо поднять имеющиеся документы касательно выделения земельного участка и его последних известных владельцев.
Поспособствовать их поиску может и вводимая с лета 2022 года процедура выявления владельцев ранее учтенных объектов недвижимости. В отдельных случаях можно попытаться вернуть участок администрации местного образования, выделившей его в пользование – однако этот вариант будет, скорее, исключением из общего порядка.
Всех собственников зарегистрируют
С 29 июня 2022 года вступит в силу федеральный закон, согласно которому можно будет выявлять собственников заброшенных земельных участков и регистрировать права на них.
В соответствии с Федеральным законом № 518-ФЗ от 30 декабря 2020 года (вступает в силу с июня 2022 года) планируется выявить и зарегистрировать в ЕГРН права всех собственников земельных участков и другой недвижимости, которые возникли до 1998 года. Соответствующие полномочия будут даны органам местной власти.
Проведя мероприятия по поиску владельца земельного участка и установив его на основании архивных данных, сведений нотариусов и иных источников информации, уполномоченный государственный орган опубликовывает решение о выявлении правообладателя. Это решение можно будет обжаловать. В тех случаях, когда возражений от собственника земли не поступило, права на участок будут зарегистрированы в ЕГРН.
В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Обратитесь к юристу за ответом на конкретный вопрос.
Стоит ли покупать землю в СНТ?
Главная » Земля » Стоит ли покупать землю в СНТ?
Садовыми некоммерческим товариществами (СНТ) может предусматриваться ведение дачного хозяйства и возведения домов. В этом они сходны с садоводческими потребительскими кооперативами и дачными некоммерческими партнерствами. Большинство СНТ находятся на территории земель сельскохозяйственного назначения, однако это не обязательно. Садовое некоммерческое товарищество может располагаться и в пределах населенного пункта.
Если ли смысл в покупке таких землевладений или лучше подобрать другой вариант?
Стоит ли покупать земельный участок в СНТ
В чем заключаются положительные и отрицательные черты покупки наделов в СНТ? Для этого нужно проанализировать их черты и характеристики остальных категорий землевладений.
Главное назначение участков земли – СНТ, ДНП и ИЖС, различающиеся целями эксплуатации.
Наделы дачных некоммерческих партнерств приобретаются под дачное строительство, индивидуального жилищного строительства – для возведения жилых домов. Участки садоводческих некоммерческих товариществ применяют лишь для того, чтобы выращивать сельхозпродукцию для собственных нужд.
Также существуют другие различия с остальными категориями участков:
- на землях для ИЖС разрешается строить домовладения, которые могут быть не более, чем трехэтажными, в то время как наделы ДНП и СНТ не предусматривают возведения капитальных построек с допустимостью постоянного проживания;
- члены садовых некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих партнерств получают землевладения на участках сельхозназначения в отдалении от населенных пунктов, в то время как наделы для ИЖС располагаются в городской или сельской местности;
- вполне вероятно, что для участков под ИЖС властями будут обустроены дороги и другие коммуникации. А вот обустройство участков СНТ И ДНП в их компетенцию не входит.
Главными положительными сторонами при покупке надела в СНТ можно считать:
- такие земли оцениваются намного дороже, чем такие же в дачных некоммерческих партнерствах ввиду того, что качество земель в СНТ более высокое (имеется в виду плодородность почв);
- для создания садоводческого некоммерческого товарищества как правило предоставляются землевладения, расположенный в экологически чистой местности;
- на участках под СНТ нет необходимости возводить дома и дачи, ими можно просто пользоваться при выращивании плодов и овощей;
- цена участка в СНТ значительно меньше, чем такой же по габаритам надел для ИЖС.
Однако и отрицательные свойства у землевладений в сельских некоммерческих товариществах имеются. Например, такая покупка нецелесообразна тем, кто хочет зарегистрироваться в возведенном домовладении. Такие наделы эксплуатируются сезонно.
Несмотря на то, что Конституционным судом РФ установлено, что садоводы вправе прописываться в домах, расположенных на территории сельскохозяйственных участков, на деле такая возможность реализуется крайне редко.
Любые постройки на землях садоводческих некоммерческих товариществ оформляются как садовые домики, вне зависимости от сложности их конструкций. Это не позволяет отчуждать такие объекты за разумную цену, если это необходимо. Такое имущество иметь менее выгодно, чем строение на участке под ИЖС.
Также минус покупки садоводческих наделов состоит в том, что получить кредитные средства для такого приобретения. Программы по предоставлению ипотеки на недвижимость такого рода не распространены, и встретить их в кредитных учреждениях можно редко. При этом ставка в рамках программы, скорее всего будет завышена.
Кроме того, если вы хотите выполнить подведение к наделу дорог и различных коммуникаций, будьте готовы к выплате крупной денежной суммы. Это придется делать за свой счет, так как маловероятно, что местная администрация станет благоустраивать такие территории.
Что нужно знать при покупке участка в СНТ
При возникновении желания купить дом или земельное владение в садовом некоммерческом товариществе, имейте в виду все негативные стороны, которые могут при этом проявиться. В первую очередь изучите документацию — она должна отражать все значимые аспекты.
Ситуации, когда собственником не закончено строительство или изменены габариты объекта, а бумаги так и не переоформлены, встречаются на практике довольно часто. Новый владелец в таких обстоятельствах вынужден тратить свое время на оформление и получение обновленных бумаг. Обязательно проверяйте имущество на наличие обременений. В этих целях обратитесь к отчуждателю с просьбой о предоставлении выписки из ЕГРН.
Помимо сказанного, попросите собственника показать справку о том, что задолженностей по оплате коммунальных услуг не имеется.
Следующий момент, вызывающий затруднения в приобретении — отсутствие межевого дела.
После разделения землевладений, новый собственник рискует получить надел меньшего размера, а оплата при этом произведена за больший. Во избежание подобных моментов, попросите отчуждателя произвести межевание до заключения сделки – на это уйдет около двух месяцев, однако помните, что не каждый продавец пойдет вам навстречу.
Для заключения договора купли-продажи земля должна быть поставлена на кадастровый учет, также уточните наличие межевания. Сразу же убедитесь в правильности оформления границ.
Если приобретение участка вызвано необходимостью вложения денег, заранее удостоверьтесь в ее ликвидности для государства.
Стоит ли покупать участок без межевания?
Консультацию юриста по вопросам СНТ смотрите тут.
Когда на территории имеются строения, выясните у собственников детальную информацию о них: когда возведены, какие материалы использованы, какова степень износа, и есть ли недостатки недвижимости. От этого непосредственно зависит продажная цена имущества. К примеру, стоимость кирпичного домика приблизительно равна 2000000 рублей, в то время как строение из бруса или щитового типа оценивается в пределах 500000 — 1500000 рублей.
Иногда целесообразно обратиться к профессиональному оценщику, который четко обозначит существующие дефекты строения, предполагающие несение дополнительных затрат. Кроме того, не будет лишней экспертиза коммуникаций. В итоге специалист назовет, какова разумная цена надела, тем самым устраняя риск переплаты финансов.
Побеседуйте с владельцами соседних участков. Они расскажут, есть ли у недвижимости определенные минусы, которые можно было упустить из виду.
Также посетите правление СНТ. Уточните, имеются ли у продавца долги по уплате взносов за землевладение. Выясните, какова процедура вступления в число участников товарищества.
Убедитесь, что приобретаемое землевладение не выступает предметом судебного разбирательства. Эти данные получите в районном суде.
Как купить участок в СНТ
На сегодняшний день популярность пользуются такие способы приобретение наделов СНТ:
- совершение покупки у товарищества посредством передачи садовой книжки;
- сделка по покупке имущества у землевладельца.
Наилучший вариант предусматривает нахождение надела в собственности садового товарищества. В таком случае совершение сделки по приобретению происходит по общим правилам, просто одна из ее участников будет лицом юридическим.
Положениями законодательства закреплено, что если у гражданина или организации не оформлено право на участок, он не может его отчуждать.
В случаях, когда от председателя СНТ или его члена поступает предложение о покупке надела на основании садовой книжки, это говорит о том, что официальными собственниками объекта они не являются.
Такая сделка не предполагает приобретение права собственности, а лишь дает членство в СНТ. У председателя правления в таких обстоятельствах нет правомочий по передаче участка в собственность. Но по причине того, что покупка земли по членской книжке довольно популярна, следует более детально изучить этот процесс.
Пошаговый порядок:
- посетите председателя СНТ и сообщите ему о своем намерении купить землевладение на этой территории. Попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Его отсутствие, скорее всего, свидетельствует о том, что садовое товарищество не вправе эксплуатировать этот участок и вероятность его последующей приватизации отсутствуют;
- заключите договор купли-продажи. Как показывает практика, председатели садовых товариществ нередко отказываются от такого рода сделок. Но если вы располагаете документацией, обеспечивающей право на исполнение сделки, вы исключаете риск обмана. Ведь бывают ситуации, когда после передачи денежных средств садовую книжку отдают другому гражданину и приобретателю крайне тяжело обосновать факт своей правоты;
- выплатите стоимость. Оптимальный вариант передачи денег – перечисление безналичным путем и получение от председателя расписки о получении оговоренной суммы;
- составьте акт приема-передачи земли;
- оформите членство в садовом товариществе и зафиксируйте свое имя в членской книжке.
Завершающий шаг заключается в переоформлении земли в частную собственность. Проведите приватизацию, которая может осуществляться как безвозмездно, так и за определенную плату. Для бесплатной приватизации требуется обращение к государственным органам и подача заявления о переоформлении надела.
Для этого заранее позаботьтесь о сборе и подготовке комплекта бумаг, состоящего из:
- документа, удостоверяющего личность;
- договора о пожизненном пользовании наделом;
- кадастрового паспорта земли;
- характеристик участка и его границ.
В четырнадцатидневный срок после изучения документации будет вынесено решение о предоставлении права собственности или об отказе в заявленной просьбе.
В случае нахождения земельного владения в государственной собственности, ее тоже возможно приватизировать, но платно, то есть произвести выкуп объекта за цену, не превышающую кадастровую стоимость, при одобрении процедуры органами власти.
Строительство дома на участке в СНТ
Большинство людей полагает, что приобретение земли у СНТ — более простая процедура, сопровождающаяся минимальными затратами.
Положительных сторон при этом довольно много:
- возведенный впоследствии дом будет являться вашей собственностью и отвечать всем вашим пожеланиям;
- покупка участка и оформление права собственности – вполне простая процедура.
Однако если вы собственными силами планируете построить дом, то помните, что потребуется получение разрешительной документации на ведение работ в пределах СНТ. Если домовладение подразумевает наличие менее трех этажей, и строится не менее, чем в трех метрах от собственности соседей, то законодатель не обязывает получать разрешение.
Для возведения габаритного особняка потребуется немало времени затратить на посещение различных инстанций. Не забывайте, что постройка частного домовладения может продолжаться в течение нескольких лет — потребуется создание котлована, укладка фундамента, ожидание просадки объекта. Кроме того, строительство должно происходить согласно проектной документации, которую нужно будет заказывать у специалистов, что довольно дорого.
Можно разобраться в этом и без профессиональной помощи, но процесс этот довольно трудоемкий.
Таким образом, денежные затраты на возведение жилого объекта будут не ниже (а возможно, даже и выше), чем при покупке готовой недвижимости. Поэтому, помните, что самостоятельная постройка не всегда способствует экономии средств.