Виды ограничений и обременений земельных участков


В этой статье:

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.

Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Рекомендуем!  Перевод земельного участка снх в категорию ижс

Что такое обременение земельного участка

Суть обременений и ограничений для земельного надела можно сформулировать так: это установленные властями и законом частичные или полные «ущемления» в его эксплуатации, в праве собственника в пользу интересов других лиц или государства. Понятия «обременения» и «ограничения» не тождественны.

Обременение

Обременение ЗУ представляет отклонения в сторону «сокращения» эксплуатационного объёма надела:

  • например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода
  • при строительстве вблизи водоёмов или в районах малоэтажной застройки
  • другие обстоятельства

Обременением при этом становится, например, запрет на капитальное строительство в полосе охранной или защитной зоны, проходящей по территории участка.

Ограничение

Это урезка (уменьшение) прав владельца на участок:

  1. применятся к вещным правам (статья 209 ГК РФ)
  2. составляет элемент режима собственности любого имущества
  3. связана с существующими правами на имущество у третьих лиц:
    • рента
    • сервитут
    • ипотека
    • др.
  4. выражается в ограниченной эксплуатации части земельного участка:
    • например, собственник не вправе располагать на этой части земли капитальные сооружения и здания и т.д.
  5. сохраняется при смене правообладателя ЗУ
  6. создаёт обязанности у третьих лиц

Хозяин надела с ограничением не может распоряжаться своим земельным имуществом во всём объёме, но он остается его законным владельцем. Право собственности сохраняется за ним (кроме ограничения в виде ареста участка).

Права на землю ограничиваются также по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ (статья 56) и федеральными законами:

  • если участок включён границы ЗОУИТ
  • установлены особые условия охраны окружающей среды и условия для сохранения:
    • животного и растительного мира
    • памятников природы, истории и культуры
    • археологических объектов
    • плодородного слоя почвы
    • естественной среды обитания
    • путей миграции диких животных
  • иные ограничения

В этой же статье ЗК РФ сказано, что ограничения прав на землю может устанавливаться:

  1. актами исполнительных органов государственной власти
  2. актами органов местного самоуправления
  3. решениями суда бессрочно или на конкретный срок

Ограничение прав на землю и обременения подлежат государственной регистрации (пункт 6 статьи 56 ЗК РФ). Это обязательное условие их действия. Регистрируются также договоры, решения, на основании которых возникают такие ограничения и обременения.

Собственник участка, права которого ограничены, может обжаловать и снять ограничение в судебном порядке..

Ограничения, установленные для ЗУ, защищают права и чужие (по отношению к собственнику надела) интересы граждан, общества или самой державы.

Ограничения по эксплуатации надела и его обременения – это запреты, а также ограничивающие условия, препятствующие хозяину пользоваться своими правами на весь земельный участок.

Они вызывают волнение и беспокойство собственников земли, так как часто возникают не по воле самих хозяев, но не всегда несут для них неприятный смысл.

Покупателям же недвижимости, прежде чем подписывать договор купли/продажи, следует уточнить юридический статус объекта: нет ли на нём обременения.

Происходящее смешение понятий «ограничение» и «обременение» связано с правовой основой запретительных и ограничительных мер, устанавливаемых на практике. В этом придётся убедиться при знакомстве с их видами.

Земельный сервитут даёт право на ограниченное пользование чужим земельным участком (статья 274 ГК РФ).

Его устанавливают по разным обстоятельствам, например:

  • невозможно пройти или подъехать к участку:
    • приходится договариваться с владельцем соседнего участка об условиях предоставления части его надела под проход или проезд
  • на участке нет колодца или скважины:
    • соседа можно попросить о том, чтобы пользоваться его скважиной за плату в течение такого-то срока
  • для прокладки электрического кабеля к дому по территории соседнего участка
  • для строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов (ЛЭП, водопровд или газопровод):
    • главное условие при этом — не должно происходить нарушение ВРИ ЗУ
  • для строительства дорожных, автомобильных трасс
  • для прокладки инженерных, кабельных сетей
  • для перемещения или выпаса фермерских животных
  • для сенокоса, охоты, рыбалки, с/х промысла
  • по другим причинам

Виды земельного сервитута

Сервитут может быть публичным и частным (статья 23 ЗК РФ)

1. Публичный сервитут

Публичный сервитут создаётся по решению властей для государственных и муниципальных нужд (на основе нормативно-правового акта), например для таких задач:

  • проведение:
    • хозяйственных работ, необходимых для населения или муниципалитета
    • работ по созданию, ремонту или обслуживанию государственной инфраструктуры
  • обеспечение доступа граждан к территориям общего пользования:
    • к водоёмам
    • к прибрежным зонам
  • организация забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя
  • использования надела в целях охоты, рыболовства, рыбоводства
  • сенокошение, выпас с/х животных на земельных участках:
    • в установленном порядке
    • в сроки, соответствующие местным условиям и обычаям
  • прогон животных на близлежащие пастбища через участок
  • установка:
    • межевых знаков государственных геодезических сетей
    • гравиметрических пунктов
    • нивелирных пунктов и подъездов к ним
  • прокладка инженерных коммуникаций
  • строительство дорог
  • другие

Если в ЕГРН отсутствуют сведения:

  • о зарегистрированных правах на земельные участки, обременяемые публичным сервитутом
  • о координатах характерных точек границ таких земельных участков

то споры о правах на такие ЗУ не являются препятствием для установления публичного сервитута (пункт 15 статьи 23 ЗК РФ).

Публичный сервитут не устанавливается в отношении земельных участков, предоставленных (ФЗ 341 от 03.08.2018):

  • для ИЖС
  • ведения садоводства
  • ведение огородничества
  • ведения личного подсобного хозяйства

Запрещено устанавливать публичный сервитут для размещения на таких участках инженерных сооружений. Исключением являются, например, случаи, когда его необходимо установить для эксплуатации или реконструкции существующих инженерных сооружений.

Плата за публичный сервитут

Публичный сервитут обычно не предполагает денежных компенсаций собственнику. Исключение – те случаи, когда следствием наложенных ограничений становятся существенные проблемы у хозяина надела. Владелец участка при этом вправе рассчитывать на компенсацию от инициатора публичного сервитута (пункт 13 статьи 23 ЗК РФ).

Порядок решения вопроса о плате за публичный сервитут:

  • нужно обратиться с заявлением в орган, который установил сервитут
  • плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые владелец испытывает из-за публичного сервитута
  • необходимо обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным:
    • указать площадь, которую нельзя использовать по назначению из-за публичного сервитута
    • приложить к заявлению заключение оценщика с расчётом платы за публичный сервитут

Если в установлении платы будет отказано, не устроил её размер или на заявление никак не отреагировали, придётся обратиться в суд с иском об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.

2. Частный сервитут

Частный сервитут вводится:

  1. по соглашению граждан
  2. через суд

Обычно сервитут – это соглашение (договор) между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего участка или других участков. Оно оформляется письменно (это сделка с недвижимостью). Договор нужно зарегистрировать в ЕГРН (статья 52 ФЗ № 218).

Без регистрации сервитут установленным считаться не будет. Он становится действительным с момента его регистрации. По заключённому договору, время действия сервитута может быть как бессрочным, так и в течение конкретного срока.

Если право собственности обременённым земельным участком передаётся или переходит к другому лицу, то сервитут своё действие не завершает. Он переходит к новому владельцу земли совместно с недвижимостью (пункт 1 статьи 275 ГК РФ).

Соглашение об установлении частного сервитута

Соглашение о сервитуте – это цивилизованный способ:

  1. установить и урегулировать право на эксплуатацию части чужого участка
  2. письменно обозначить условия сервитута

В соглашении о сервитуте нужно указать:

  • название документа:
    • «Договор об установлении земельного сервитута»
  • цель договора
  • для участка, на котором вводится сервитут:
    • кадастровый номер
    • назначение
    • площадь
  • номер части ЗУ и её площадь под сервитутом:
    • если передается не вся площадь участка
  • границы сервитута в соответствии с кадастровым планом
  • срок действия сервитута
  • условия и размер платы за сервитут
  • права и обязанности сторон договора
  • основания, по которым договор прекращается
  • ответственность и гарантии сторон договора
  • реквизиты и подписи сторон договора

Плата за предоставление частного сервитута

Правообладатель земельного участка, предоставивший сервитут, вправе требовать денежную компенсацию от лиц, в интересах которых он быд введён (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).

Плата за сервитут должна быть соразмерной. Размер платы, порядок её внесения лицом, потребовавшим сервитут, нужно указать в договоре. Если между договаривающимися сторонами возник спор относительно размера платы за сервитут, то он может быть определён по суду.

Плата за земельный сервитут также может быть определена в судебном решении, на основании которого было установлено это ограничение.

Прекращение действия частного сервитута

Действие земельного сервитута прекращается в следующих случаях:

  1. по обоюдному соглашению владельцев
  2. при исчезновении условий, ставших причиной введения сервитута
  3. в результате обременения сервитутом собственник участка не может сохранить его целевое назначение, он вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке

2. Ограничения в использовании участка

2.1. Ограничения в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Ограничения для ЗУ, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 105 ЗК РФ).

  • охранные зоны ЛЭП, водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий связи
  • санитарно-защитные зоны (СЗЗ):
    • это специальная территория с особым режимом использования
    • СЗЗ устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека
  • зоны охраны ОКН (объектов культурного наследия народов РФ)
  • водоохранные зоны
  • зоны затопления
  • зоны подтопления
  • зоны придорожной полосы
  • зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
  • зоны охраняемых объектов
  • рыбоохранные зоны
  • рыбохозяйственные заповедные зоны
  • лесопарковые зоны
  • зелёные зоны
  • ещё 13 видов других зон

Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах ЗОУИТ, не изымаются (пункт 3 статьи 104 ЗК РФ).

Владельцы ЗУ не ограничены в распорядительных правах, то есть могут распоряжаться землёй по своему усмотрению:

  • продавать
  • дарить
  • завещать
  • сдать в аренду
  • т.д.

Для участков, расположенных в ЗОУИТ, вводится особый режим использования. Он ограничивает или запрещает те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.

Границы ЗОУИТ регистрируются в ЕГРН. Отсутствие сведений об охранной зоне в ЕГРН не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в охранной зоне, от выполнения требований режима использования земель.

Обременения земельного участка, например в виде охранных зон ЛЭП, вводят запрет на строительство капитальных сооружений и зданий.

Если по территории надела проходит подземный электрический кабель, то земляные работы на участке можно вести после согласования с собственником кабельной линии.

Участок, обременённый охранной зоной газопровода или нефтепровода, ограничен в использовании, В их охранных зонах линейных объектов заниматься:

  • посадкой деревьев и кустарников
  • делать проезды
  • содержать скот
  • обустраивать стоянки транспорта
  • организовывать свалки мусора
  • т.д.

можно после получения особого разрешения владельцев этих линейных объектов (эксплуатационных служб). Перед согласованием с ними нужно определить местоположения участка в охранной зоне. Для этого придётся получить сведения о границах охранной зоны из ЕГРН.

На участке в охранной зоне разрешается проводить с/х работы. Особое разрешение для этого получать не нужно.

Категорически запрещается перемещать предупредительные знаки, указывающие на то, что здесь расположен газопровод или нефтепровод, разводить возле них огонь, открывать люки и т.д. Эти действия могут повлечь нарушение их целостности и, как следствие, создать опасную ситуацию.

Ответственность за нарушение режима использования земельного участка, обременённого охранной зоной, возлагается на владельца надела.

Изменение охранной зоны

Если у правообладателя участка возникло сомнение в правильности установленных размеров охранной зоны, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит расстояние от участка до границ охранной зоны объекта, в отношении которого она была установлена. Далее он уточнит то расстояние, что внесено в ЕГРН.

В случае различия расстояний можно сделать вывод о том, что участок не попадает в охранную зону. Данные, полученные в ходе измерений, — веская причина для обращения в эксплуатирующую организацию с требованием о пересмотре границ охранной зоны. Судебный порядок решения вопроса не исключается.

2.2. Ограничения в зонах особо охраняемых природных территорий (ООПТ)

К территориям ООПТ относятся (пункт 2 статьи 2 ФЗ № 133):

  • земли государственных природных заповедников
  • биосферные парки
  • национальные парки
  • природные парки
  • государственные природные заказники
  • памятники природы
  • дендрологические парки и ботанические сады с особо ценными экологическими системами и объектами

В пределах земель ООПТ запрещено:

  • изменение целевого назначения земельных участков
  • прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению
  • предоставление садоводческих и огороднических участков
  • строительство:
    • автомобильных дорог
    • трубопроводов
    • линий электропередачи и других коммуникаций
  • строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешёнными задачами на особо охраняемых природных территориях
  • движение и стоянка механических транспортных средств:
    • движение и стоянка транспрота не связаны с задачами ООПТ
  • прогон скота вне автомобильных дорог
  • другие виды занятий, запрещённые федеральными законами

Основные ВРИ и вспомогательные виды земельных участков, находящихся в границах ООПТ, установлены положением об особо охраняемой природной территории (пункт 14 статьи 2 ФЗ № 133):

  • если выполнено зонирование ООПТ, все основные и вспомогательные ВРИ положение об особо охраняемой природной территории устанавливает для каждой функциональной зоны ООПТ
  • в случаях, если ВРИ земельных участков в границах особо охраняемой природной территории допускают строительство, в положении об особо охраняемой природной территории отражены предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции ОКС

3. Аренда земельного участка

Аренда ЗУ бывает краткосрочной (на период до года) и долгосрочной (от года и больше). Договор долгосрочной аренды необходимо зарегистрировать (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). У земельного надела при этом возникает обременение (аренда). Время действия долгосрочной аренды начинается с момента его регистрации.

Если недвижимость сдаётся в аренду, этот фактор не сказывается на оформлении сделки между лицами (собственником участка и покупателем). Смена арендодателя не требует получения согласия арендаторов. Она не влечёт расторжения договора об аренде (пункт 2 статьи 617 ГК РФ).

До окочания сделки, совершаемой владельцом участка с другим лицом, арендодатель и арендатор сохраняют все права и обязательства по договору аренды.

После завершения сделки у арендатора появляется новый арендодатель, который продолжает выполнять условия договора аренды, заключённого между прежним арендодателем (бывшим собственником участка) и арендатором.

Прекращение договора аренды ЗУ – основание для снятия обременения, зарегистрированного в Росреестре.

4. Арест земельного участка

Арест ЗУ – распространенный вид обременений земли. Он налагается:

  • по определению суда:
    • как мера обеспечения иска (статья 140 ГПК)
  • по постановлению судебного пристава:
    • во исполнение решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (статья 80 ФЗ №229 от 02.10.2007)

Арест участка связан с долгами его собственника (например, долги по алиментам, кредитам, налогам). Землю, в зависимости от суммы задолженности:

  • арестовывают
  • описывают
  • продают на торгах

Арест участка означает запрет на распоряжение землей, а при необходимости — ограничение права пользоваться ею или её изъятие.

  • во время судебного процесса, устанавливающего собственника участка
  • при наличии обоснованных опасений, что спорная земля будет отчуждена до окончания судебного дел
  • на основании судебного решения

После суда, принявшего решение об аресте надела собственнику запрещено совершать с ним действия по своему усмотрению, отчуждать его в пользу третьих лиц до тех пор, пока арест не будет снят:

  • продавать
  • дарить
  • завещать
  • сдавать в аренду
  • использовать в качестве залога
  • совершать любые другие виды сделок

Это значит, что сделки с арестованной землёй совершить невозможно. Договоры по ним просто не зарегистрируют.

Арест земли — это абсолютный запрет. До его снятия правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

  • распорядиться землёй
  • образовать новые земельные участки
  • разделить землю на несколько наделов
  • перерегистрировать полученные при разделе наделы каким-либо образом

Если земельный участок не конфискован, арест не запрещает владельцу пользоваться наделом.

Аресту не подлежат участки, на которых возведено строение, являющееся единственным пригодным для должника местом для проживания, но при условии, что строение не должно находится в залоге. Это значит, что надел, на котором стоит ипотечный дом, могут арестовать из-за долга по договору ипотеки.

Снятие ареста земельного участка

Как для наложения, так и для снятия ареста земли необходимо соблюдать правила:

  1. подать исковое заявление могут:
    • собственник-должник
    • другие долевые собственники участка
    • наследники
    • представители по нотариальной доверенности
  2. исковое заявление содержит основание для снятия ареста:
    • подтверждение погашения долга и т.д.
  3. требование о снятии ограничения подкреплено доказательствами:
    • свидетельством о праве собственности
    • решением или определением суда об аресте
    • постановлением пристава
    • квитанциями об уплате долга и иными документами

Условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания:

  • долг, взыскиваемый приставом в рамках исполнительного производства для погашения долга по алиментам, ипотеке и т.д.:
    • снять арест можно после погашения долга по обязательству (выплатить кредит, алименты)
  • долг перед налоговой или таможенной службами (налоги, пени, штрафы):
    • снять арест можно после погашения долга по налоговым обязательствам, заплатив налоги, уплатив пени и штрафы
  • спор о собственности на арестованный земельный участок:
    • снять арест можно после того, как получено судебное решение по делу об установлении собственника участка

С судебным решением, имеющим отметку о вступлении в силу, необходимо обратиться в уполномоченный орган, который накладывал арест. После того, как он направит решение в Росреестр, в ЕГРН вносятся соответствующие изменения, а владельцу выдаётся новый документ о возобновлении права собственности.

Проверка наличия ареста на земельный участок

Покупателям недвижимости нужно проверить арест на землю до подписания договора купли/продажи. Для этого следует обратиться с заявлением в Росреестр или заказать выписку из ЕРГН:

  • в офисе Росреестра
  • в МФЦ
  • онлайн

Росреестр ведёт Единый государственный реестр недвижимости. В нём содержатся сведения об объектах, в том числе данные об аресте.

Виды земельной ипотеки недвижимого имущества:

  • ипотека в силу закона:
    • возникает за счет кредита банка или иной кредитной организации, взятого для покупки земельного участка
    • недвижимость оказывается в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке №102-ФЗ)
  • ипотека в силу договора:
    • возникает на основании договора, заключённого между банком и заёмщиком
    • в качестве залога заёмщик имеет право указать:
      1. или имущество (земельный участок), которое заёмщик покупает на средства банка
      2. или другое имущество, которым он владеет

1. Ипотека в силу закона

Земельная ипотека в силу закона (законная аптека) – целевой займ на покупку участка. Ипотечный кредит банк оформляет под залог. Им становится надел, купленный на взятые кредитные средства. Участок остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет выплачен полностью (пункт 1 статьи 338 ГК РФ).

При оформлении ипотеки между заёмщиком и банком подписывается ипотечный договор. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества.

Договор ипотеки, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации. В Росреестре регистрируется только договор купли/продажи земельного участка.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ). У надела при этом появляется обременение (ипотека). Оно возникает автоматически с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (пункт 2 статьи 11 №102-ФЗ). Право собственности на участок и его обременение регистрируются одновременно.

На участке можно заниматься строительством. Разрешение банка, отчёт перед ним о ходе работ не требуются. Ипотека распространяется на все сооружения и здания, построенные на участке (сатья 64.2 №102-ФЗ).

В случае образования у заёмщика крупной задолженности банк имеет право продать землю вместе с уже построенными на ней зданиями. Они выставляяются банком на торги, а вырученные средства идут на возмещение задолженности.

У владельца участка обременение ипотекой есть право на распоряжение земельным наделом:

  • сдать в аренду
  • продать

Договор купли продажи земельного участка с обременением можно будет заключить после перевода долга по ипотеке на покупателя. Это возможно только при согласии банка-кредитора.

Обременение участка ипотекой снимается после её погашения.

2. Ипотека в силу договора

Договорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке – не самостоятельное обязательство, а такой, по которому обязательство устанавливает:

  • или договор займа
  • или кредитный договор
  • или другое соглашение

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

  • оформляет земельный участок, который покупается за кредитные средства, в свою собственность:
    • при этом он получает участок без обременения
    • передаёт банку пакет документов на участок или другую недвижимость, которые в перспективе станут предметом залога
  • совместно с банком составляет и регистрирует ипотечный договор:
    • после этого на имущество накладывается обременение, а ипотека вступает в силу

То есть ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Этим она отличается от законной ипотеки, которая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с договором купли/продажи земельного участка.

Обременение ипотекой в силу договора снимается в ЕГРН после погашения заёмщиком долга и представления в Росреестр закладной из банка, свидельствующей об отсутствии задолженности.

В период действия ипотеки заёмщик вправе распоряжаться земельным участком без его отчуждения и переоформления.

Налоговый залог – один из способов оплаты налогоплательщиком задолженности по налогам (сборам, страховым взносам, пеням, штрафам) в случае их неуплаты в срок, установленный Налоговым кодексом.

С 1 апреля 2020 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, связанные с образованием залога при неисполнении налогоплательщиком обязательств перед бюджетом:

  • новый пункт 2.1 статьи 73 НК РФ
  • появится в тексте 01.04.2020

Право налогового залога возникает в силу закона (подпукт «б» пункта 19 статьи 1 федерального закона № 325-ФЗ). Имущество плательщика, имеющего долг по налоговым платежам, передаётся в налоговый залог.

Имущество налогоплательщика будет признано находящимся в залоге у налогового органа на основании закона в следующих случаях:

  1. если налогоплательщик в течение 1 месяца не погасит долг по налогам и сборам, страховым взносам по решению о взыскании, по которому был наложен арест на имущество
  2. неисполнение вступившего в силу решения о привлечении к ответственности за налоговое правонарушение, по которому вводился запрет на отчуждение или передачу имущества в залог без согласия налогового органа
  • налоговые органы смогут автоматически получить в залог имущество налогоплательщика, если тот проигнорирует требования об уплате недоимок и последовавший за этим арест активов
  • залог будет устанавливаться на имущество, которое упоминалось в предыдущих решениях:
    • если имущество уже в залоге, то новый залог (от налоговиков) будет признан следующим
  • требования налоговиков будут удовлетворяться после погашения претензии опередивших его залогодержателей

Возникший налоговый залог подлежит государственной регистрации и учёту. Избежать принудительного обременения можно:

  1. если предоставить банковскую гарантию, подтверждающую, что банк обязуется уплатить недоимку, а также пени и штрафы
  2. по поручительству третьего лица

Поправки в статью 73 НК РФ наделяют уполномоченный орган правами залогодержателя в силу закона. ФНС получает статус залогового кредитора и дают ему преимущество в удовлетворении своих требований перед другими кредиторами.

Право налогового залога распространяется на любое имущество налогоплательщика, находящегося в его собственности (хозяйственном ведении или оперативном управлении). Цена имущества при этом должна быть равнозначной сумме налогового долга налогоплательщика. Залоговым имуществом может быть и земельный участок.

Имущество, на которое распространяется право налогового залога, оформляется актом описи. В него включается ликвидное имущество, которое можно использовать как источник погашения налогового долга.

Опись имущества в налоговый залог делается на основании решения руководителя налогового органа. Она предъявляется налогоплательщику-должнику.

Отказ налогоплательщика от подписания акта описи имущества не освобождает его от распространения права налогового залога на описанное имущество. Имущество опишут тогда в присутствии не менее двух понятых.

Если налогоплательщик не допускает налогового управляющего к описи своего имущества в налоговый залог или не подает документы, необходимые для описи, налоговый орган имеет право обратиться в суд по поводу приостановления расходных операций на счетах налогоплательщика, запрета отчуждения таким налогоплательщиком имущества.

Налогоплательщик сохраняет право пользоваться имуществом, находящимся в налоговом залоге, если иное не запрещено законом. Совершение сделок в отношении заложенного имущества (например, сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности), может проводиться только по согласованию с залогодержателем.

Отчуждение имущества, находящегося в налоговом залоге, возможно в следующих случаях:

  1. налоплательщик получил согласие органа ФНС
  2. орган ФНС в течение 10 дней с момента получения от налогоплательщика обращения не дал ему ответа о предоставлении (непредоставлении) согласия

Прекращение налогового залога

Имущество налогоплательщика освобождается из налогового залога со дня:

  1. получения налоговым органом подтверждения полного погашения суммы налогового долга в установленном законодательством порядке
  2. признания налогового долга безнадёжным
  3. решения суда в рамках процедур по законодательству в вопросах банкротства
  4. получения налогоплательщиком решения об отмене прежних решений о начислении суммы денежного обязательства или его части (пени и штрафных санкций) в результате процедуры административного или судебного обжалования

В случае освобождения имущества налогоплательщика из-под налогового залога ему направляется уведомление установленной формы.

Доверительное управление – один из видов обременение земли. Оно регистрируется в органах Росреестра.

При доверительном управлении:

При заключении договора доверительного управления не нарушается главное ограничение – земельный участок не переходит в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Сменить собственника по такому договору вообще нельзя.

Заключение договора доверительного управления разрешено законом. Это косвенно подтверждается в статье 1013 ГК РФ. В ней, в числе объектов договора доверительного управления, названы предприятия и имущественные комплексы, которые могут включать и обычно имеют земельные участки.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм законов:

  • в статье 16 ФЗ № 101
    • говорится о том, что ранее заключённые договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и пункта 2 статьи 9 этого Закона в течение 2 лет со дня вступления его в силу
  • в федеральном законе № 10-ФЗ от 7 марта 2005 года:
    • срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до 4 лет
    • если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом
    • регистрации таких договоров не нужна

Получается, что ранее заключенные договоры аренды признаются договорами доверительного управления, так как:

  • арендатор рассматривается как доверительный управляющий
  • к арендодателю можно применить понятие «выгодоприобретатель»
  • к арендной плате – применить понятие «выгода по договору»

В вопросах смены правового режима ряд базовых элементов договоров доверительного управления и аренды не совпадают:

  • арендная плата и вознаграждение по договору доверительного управления имеют разный режим, так как не совпадает их экономическое значение:
    • арендная плата, по общему правилу, включается в себестоимость
    • вознаграждение управляющего в себестоимость не включается
  • несовпадение цели договора:
    • влечёт различие прав и обязанностей
    • влияет на объем прав сторон и т.п.

Норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей касается только тех случаев, когда договоры аренды не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Практика доверительного управления применяется обычно а рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором пользуются физические лица.

  • Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12806.htm

Как проверить и снять обременения с земельного участка

Документально убедиться в отсутствии ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома — через интернет.

Для этого достаточно открыть кадастровую карту Росреестра → ввести кадастровый номер участка → далее «Сформировать запрос» → перейти в раздел «Права и ограничения».

Но перед покупкой или арендой земельного участка доверять такой проверке я бы не стал. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаться с задержкой, создавая огромные риски.

Получается, что единственным способом убедиться в отсутствии обременений можно только через официальный запрос в Росреестре выписки из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

  1. Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
  2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
  3. Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
  4. Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

  • Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
  • Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
  • Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее.

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику. Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:

  1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
  2. Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
  3. Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
  4. Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
  5. Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

  1. Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
  2. Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

  1. Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
  2. Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
  3. Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов. Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению. Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

  1. характер накладываемых обременений;
  2. условия прекращения сервитута;
  3. объекты обременения;
  4. адреса договаривающихся лиц;
  5. их права и обязанности;
  6. характер и величина возможной оплаты;
  7. время действия договора;
  8. количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/obremenenie-zemelnogo-uchastka/

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка — это законное право третьего лица на пользование земельным наделом, когда владелец не может самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом.

Что означает обременение земель

Точного определения, что значит обременение земельного участка, в текущем законодательстве нет. Ранее понятие раскрывалось в статье 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997, но этот норматив уже упразднен. Несмотря на отмену закона, понятие сохранилось и используется в практике часто.

Обременением считают запреты, ограничения и иные условия, которые препятствуют владельцам недвижимости самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Это совокупность трех ключевых факторов:

  • представляет собой ограничение, которое стесняет права собственников;
  • защищает права третьих лиц, в пользу которых установлены обременения земель;
  • не лишает владельца прав на надел, носит временный характер.

Наложить обременение допускается лишь в случаях, установленных законом. Выделяют три варианта:

Вариант Описание Пример
Договор Собственник недвижимости самостоятельно ограничивает свои права, предоставляя правомочия третьим лицам. Все условия закрепляются документально — оформляется контракт или соглашение. Договор аренды.
Акт уполномоченного органа власти Государственные органы и иные уполномоченные представители власти вправе установить временные запреты на реализацию имущественных прав. Решение суда или вердикт судебного пристава, запрещающее продажу или дарение на определенное время.
Закон или подзаконный акт Органы исполнительной власти региона или муниципального образования вправе установить ограничения на использование конкретных земель. Решение о запрете строительства на сельскохозяйственных угодьях.

Для каждой категории характерна своя причина возникновения или даже несколько причин.

Виды обременения

В текущем законодательстве выделяют следующие виды:

  • земельный сервитут;
  • ипотека;
  • аренда земельного надела;
  • концессия;
  • наложение ареста на надел;
  • договор доверительного управления недвижимостью;
  • нотариальный запрет на отчуждение;
  • ограничения на использование земель по закону;
  • ограничения на использование природоохранных зон.

Каждый из видов ограничений имеет существенные отличия и характеристики. Рассмотрим подробнее, что такое обременение земельного участка, в каждом конкретном случае.

Сервитут

Сервитут — это право третьего лица пользоваться соседним или иным наделом с целью реализации собственных нужд (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ; п. 1 ст. 23, ст. 39.23 ЗК РФ).

Что это значит? Ограничение сервитутом возникает у соседей, когда один пользуется наделом другого, чтобы:

  • обеспечить проезд или проход к собственной земле;
  • организовать ремонтные или строительные работы на своем участке (подъезд транспорта, подвоз стройматериалов);
  • решать иные хозяйственные нужды, если не имеется другой возможности.

Стороны могут договориться полюбовно, заключив соглашение, в котором будут закреплены все условия. Владелец вправе потребовать компенсацию.

Сервитут устанавливает и государство, когда это требуется для ремонта коммунальных сетей, прохода строительной техники, строительства линий электропередач, установки специальных знаков, проведения изыскательных исследований и прочих подобных задач.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения им (статья 274 ГК РФ).

Если соседи договориться не смогли, то вопрос решается в судебном порядке. И лицу, требующему установить сервитут, придется доказать его необходимость и обосновать отсутствие иных путей и возможностей для решения проблемы.

Ипотека

Что такое ипотека? Это получение займа от третьего лица, залогом обеспечения которого выступает объект покупки — недвижимость. При оформлении ипотечного договора земельный участок, под который получены кредитные средства, переходит кредитору в качестве залога. Тем самым заемщик гарантирует возврат долга. Если обязательства не будут исполнены, то кредитор реализует недвижимость по своему усмотрению с целью погашения долга.

Под залог не попадают (ст. 63 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке»):

  • земли государственной или муниципальной собственности, но есть исключения;
  • участки размером меньше, чем это устанавливает норматив целевого назначения земель.

С момента оформления ипотеки собственник лишается права самостоятельно распоряжаться землей без ведома кредитора. Чтобы продать участок в залоге, придется согласовать сделку с банком, который выдал ипотечный кредит. Либо полностью погасить ипотеку.

Договор аренды

Аренда земель — это передача их во временное пользование. Права владения собственника временно прекращаются, а с момента заключения соглашения, по статье 606 ГК РФ, наниматель получает правомочия по владению или пользованию землей.

На практике дела обстоят иначе. Временное ограничение собственника в правах наступает лишь в момент регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). А обязательной регистрации подлежат лишь договоры, срок действия которых превышает 12 месяцев.

Все обременения, установленные до договора аренды, продолжают действие. Например, если в аренду сдана земля под сервитутом, то ограничение действует и в период аренды.

Смена собственника надела не прекращает действия заключенного договора аренды. Расторгнуть соглашение лишь на этом основании нельзя. Требуются более веские причины. Если их нет, то аренда длится до окончания срока действия.

Концессия

Концессионный договор — это отдельный вид аренды, при котором получение земли в пользование носит целевой характер. Соглашение заключается с собственником надела. Ключевая цель договора концессии — это коммерческие цели использования участка. Например, арендатор займется коммерческим строительством или планирует наладить добычу полезных ископаемых.

Концессия предполагает заключение договора аренды в обязательном порядке. Законодателями обозначен конкретный срок — контракт следует оформить в течение 2 месяцев с момента возникновения концессии.

Арест участка

По решению судебного органа землю вправе арестовать. И собственник полностью лишается прав распоряжаться недвижимостью до того момента, пока арест не снимут в судебном порядке.

Накладывает ограничения не только суд, но и судебные приставы. Арест земель обычно связан с долгами ответчика. В зависимости от суммы задолженности недвижимость не только арестуют и опишут, но и реализуют через торги.

Арест запрещает любые действия с недвижимостью. Собственник не вправе:

  • отчуждать землю в пользу третьих лиц;
  • распоряжаться на свое усмотрение;
  • создавать новые участки путем объединения;
  • разделить надел на несколько;
  • перерегистрировать или переоформить иным образом.

Если недвижимость конфискована, то собственник не вправе ею пользоваться. Если решения о конфискации нет, то владелец продолжает использовать участок.

Фискальный залог

Налогоплательщики вправе претендовать на предоставление отсрочек и рассрочек по уплате налоговых платежей. ФНС, предоставляя возможность реструктурировать долг, получает в залог недвижимость. Это фискальный или налоговый залог.

По сути, это особая разновидность ипотечного залога, но кредитором выступает не банк, а налоговая инспекция. Недвижимость становится залоговым имуществом и гарантирует погашение отсроченных налоговых обязательств. Между налогоплательщиком и ФНС заключается договор по ст. 73 НК РФ.

Если налогоплательщик не сможет рассчитаться с ФНС, то участок заберут в пользу государства в счет погашения задолженности.

Запрет на отчуждение

В Основах законодательства о нотариате (утвержденным ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) указано, что нотариусы наделены полномочиями устанавливать запрет на отчуждение недвижимого имущества. Это запрещает собственникам продавать, дарить и обменивать земли.

Оформляют запреты на отчуждение по договорам между финансовыми компаниями и физическими лицами. Например, когда гражданин получает большую сумму в качестве ссуды. В соглашении отдельным пунктом прописывается запрет на отчуждение земельного участка.

Другие виды

Есть и другие виды обременения земель — на природоохранных территориях или в охраняемых зонах. Все категории запретных зон перечислены в ст. 105 ЗК РФ.

Если участок расположен в ограничительной полосе, то собственнику запрещено:

  • осуществлять строительство и монтажные работы;
  • продолжать пользоваться жилыми и хозяйственными постройками, если территория включена в запретные;
  • использовать его любым иным образом, которые не предусмотрены в правоустанавливающем нормативном акте.

Любая категория ограничений и запретов требует специальной регистрации. Без документального оформления доказать право на обременение не получится.

Как узнать про обременение

Запросить данные легче всего у собственника недвижимости. Если ограничения не были зарегистрированы в государственных органах, то сведениями владеет лишь хозяин.

О зарегистрированных запретах получите информацию в МФЦ или Росреестре. Для этого придется обратиться в ведомства лично. С собой необходимо взять паспорт и документы на собственность.

Информация доступна и в сети Интернет. Официальный сайт Росреестра дает простой инструмент, как проверить обременение земельного участка онлайн: достаточно перейти на сайт, указать кадастровый номер либо адрес места расположения. Укажите проверочный код с картинки. Система сформирует всю имеющуюся информацию о запрашиваемом объекте.

Регистрации на сайте не требуется.

Чтобы подтвердить наличие обременения, потребуется официальный документ — выписка из ЕГРН. Этот бланк выдается за плату:

  • выписка на бумаге стоит в пределах 750 рублей,
  • если заказать электронный документ, то не более 300 рублей.

Как снять обременение

Запреты и ограничения по недвижимости прекращают несколькими способами. Все зависит от категории и причин. Основные правила, как снять обременение с земельного участка, закреплены на законодательном уровне.

Выделяют следующие позиции:

  • окончание срока действия договора комиссии, аренды, сервитута;
  • погашение долга, в счет которого оформлен залог или ипотека;
  • прекращение исполнительного или судебного делопроизводства;
  • принятие соответствующего решения органом власти.

Добиться отмены ограничения вы вправе и через суд, если запрет установлен незаконно.

Прекращение оформляется аналогично. Стороны должны обратиться в Росреестр с требованием погасить действующую запись о запрете.

Нюансы продажи участка с обременением

Возможно ли реализовать недвижимость с ограничениями. Да, но и здесь есть нюансы. Арест — это единственное обременение на земельный участок, при котором любые сделки с имуществом недействительны. При иных категориях ограничений продажа допустима, но с учетом следующих особенностей:

  1. Продать недвижимость под залогом или ипотекой допускается с разрешения кредитора. Без согласования с банком, ФНС или иной организацией, предоставившей кредит, реализацию признают незаконной.
  2. Продажа земель, находящихся в аренде или под сервитутом, не прекращает их действие. Даже после смены собственника договор аренды или сервитут продолжат действовать в полном объеме.
  3. Покупателя обязаны уведомить о наличии ограничений. Условие включают в договор купли-продажи.

В остальном процедура стандартна. После оформления договора купли-продажи его регистрируют в МФЦ или Росреестре. За регистрацию придется уплатить госпошлину (ст. 333.33 НК РФ). Для граждан пошлина составит 2000 рублей. Для организации — 22 000 рублей.

Источник: https://how2get.ru/home/priusadebnoe-hozyajstvo/chto-takoe-obremenenie-zemelnogo-uchastka/

Обременение на земельный участок: как правильно распоряжаться

Пока не будут сняты обременения на земельный участок, некоторые действия с недвижимостью (например, продажа, дарение, обмен) запрещены или предполагают предварительное согласование с инстанцией, установившей запрет.

Если потребовалось снять обременение земельного участка, придется пройти определенную процедуру согласно действующему законодательству. При наличии обременений владелец ограничен в праве распоряжения земельным участком, что подтверждается записью в реестре собственности и выписки ЕГРП. Органом, уполномоченным фиксировать сведения об ограничениях, выступает Росреестр.

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).

Права собственников ограничивает:

Принятые виды обременений земельных участков

Установлены следующие запреты и ограничения использования и обременения земельного участка:

  1. Запретительные распоряжения по нецелевому использованию земель (например, запрещено возводить промышленные объекты на территории подсобного хозяйства).
  2. Публичный или частный сервитут с правом третьих лиц использовать территорию участка. На основании ст. 274 ГК РФ, предполагает ограниченное использование участка соседями для допуска на свою территорию, проведения ремонтных работ на смежной территории, выполнения иных нужд, связанных с соседним участком. Предусмотрена компенсация собственнику за ограничения в правах. По ст. 39.23 ЗК РФ для изысканий, использования природных ресурсов устанавливается обременение федеральных земель. Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут возникает на основании распорядительных актов госорганов и муниципальных властей для обеспечения прохода, проезда к водоемам, проведения межи, проведения коммуникаций, прогона скота. Публичный сервитут также предусматривает возмездный характер, если собственник выдвинет такое требование.
  3. Арест, с целью обеспечить исполнение судебного взыскания в принудительном порядке. Основанием для ареста станет решение судьи для организации обеспечения по рассматриваемому иску (ст.140 гражданско-процессуального законодательства), либо для имущественного взыскания согласно ст. 80 закона №229-ФЗ при наличии долговых претензий к собственнику. Арест не ограничивает права пользования, но запрещает любые регистрационные действия.
  4. Временное ограничение распорядительных действий, на которые добровольно согласился собственник земли (так происходит при оформлении ипотечного кредита на участок). Согласно Гражданскому Кодексу (абз. 2 п. 4 ст. 334), ипотека напрямую связана с установлением залогового обременения, которое обеспечит возврат долга кредитору, если выплаты в его адрес будут приостановлены или прекращены. Сделки с правом собственности возобновятся после завершения исполнения обязательств.
  5. Запрет на некоторые действия в отношении земли в связи с передачей ее в длительную аренду (при покупке арендованной земли права покупателя ограничены, пока не истечет заключенный ранее арендный договор сроком более года). На основании ст. 606 ГК РФ, арендаторы временно пользуются или владеют участком на протяжении действия договора с арендодателем. Чтобы арендное ограничение действовало, согласно п.2 ст. 609 ГК РФ, договор регистрируют в Росреестре с внесением записи.
  6. Передача земли под доверительное управление, на основании ст. 1017 ГК РФ, предполагает обременение с передачей полномочий по распоряжению недвижимостью управляющему (с правом сделок отчуждения). В законодательстве не установлено прекращение прав собственника при доверительном управлении, однако регистрация договора ДУ уполномочивает других лиц действовать в полноте права и в интересах собственника.
  7. Концессионное соглашение предполагает ввод арендных отношений целевого характера. Земля может быть использована концессионером в рамках положений соглашения (коммерческие цели). Концессия основана на оформлении арендного договора в первые 2 месяца с начала действия договоренности. Арендный договор и станет основанием для ограничений в правах.

Помимо основных ограничительных мер действуют прочие ограничения обременения земельного участка, вызванные особыми обстоятельствами или статусом недвижимости.

Есть и иные запретительные нормы:

    • Налоговый залог, при обращении за отсрочкой по налоговым платежам. Нотариальный запрет на отчуждение. Ограничения в специальных зонах. Например, причисление строения к объектам исторического наследия предполагает распространение ограничений и на землю. Обременение в силу проведения линии электропередач, водопровода, газоснабжения. Действия землевладельца на территории особой охраны допускаются только в рамках согласованных с госорганами мероприятий. Исключение составляют сельскохозяйственные работы, не требующие дополнительного согласования. Высадка деревьев, организация мусорки, дорожные работы недопустимы в 5-метровой зоне от прохождения магистралей.

Последствия введенного обременения

Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.

  1. Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
  2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
  3. Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:

    территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка; на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.

Сведения о действующих обременениях находятся в открытом доступе. Получить их может любой заинтересованный человек. Обычно это происходит при намерении приобрести землю, когда важно узнать приобретаемый объем права. Если обременение подтверждается, это напрямую отражается на стоимости покупки. Мало кому понравится, что земельным наделом не удастся воспользоваться в полную силу из-за наличия сервитута или арендатора.

Как снять обременение с земли

Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

  1. При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
  2. Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
  3. Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
  4. Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
  5. Судебное постановление, аннулирующее обременение.

Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.

Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:

    нарушение обязательств по внесению платы владельцу; воспрепятствование пользованию остальной землей участка; несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений; ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).

Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.

По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.

Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:

  1. Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
  2. Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
  3. Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).

После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/obremenenie-zemelnogo-uchastka/

PRPR.SU - Интернет журнал
Добавить комментарий

3 + восемь =