Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры | Принцип права+

Можно ли уменьшить налоговую базу при продаже нескольких квартир?

Может ли быть уменьшена налоговая база при продаже находившейся в собственности квартиры на сумму документально подтвержденных расходов?

В налоговом кодексе ст.220 абзац описывающий эту возможность помечен как Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ.

Но есть еще Письмо Минфина РФ от 24.01.2012 N 03-04-05/5-59.

В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст.

220 Кодекса при продаже квартиры вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Исходя из вышеизложенного при продаже находившейся в собственности квартиры налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов.

Подскажите, действует ли сейчас эта норма?

В 2011 году я в 3НДФЛ указала продажу двух квартир по цене их покупки (владение обеими менее трех лет, больше никаких сделок в этом году не было). Т.е. прибыли у меня нет.

Правомерно ли требование налоговой оплатить налог с суммы продажи этих квартир, превышающей 1 миллион рублей?

Налоговые вопросы | Москва | 2012-09-17 12:18:08 Пожаловаться модератору Ответы юристов Тюленева Надежда Александровна ( 17.09.2012 в 15:39:58 )

Можно уменьшитьт только тогда, если бы у вас в одном налоговом периоде была покупка жилья большей и равной цены.

Татьяна ( 28.09.2012 в 22:47:55 )

1) В абз.1 пп.1 п.1 ст.220 НК РФ установлено, что право на получение имущественного налогового вычета предоставляется «в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе,находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей …».

Другими словами, сколько бы Вы за год не продали квартир, жилых домов, комнат и тому подобного имущества, поименованного в вышеуказанной норме НК РФ, общий размер имущественного вычета не превысит 1 000 000 рублей. Вычет предоставляется с общей суммы от продажи всего имущества, а не по каждому проданному объекту.

2) Но использование имущественного налогового вычета не является обязанностью налогоплательщика.

Согласно абз.2 пп.1 п.1 ст.220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренногонастоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Другими словами, по каждой проданной квартире, в отношении которой налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы определяется отдельно; доход от каждой квартиры уменьшается на расход по ее приобретению. Т.е., если есть документы для подтверждения расходов, то бывает не выгодно применять имущественный вычет 1 000 000 руб., а выгоднее уменьшать доход на расходы, т.е. применить абз.2пп.1 п.1 ст.220 НК РФ.

3) Кроме этого, при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 000 000 руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемогоналогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.Такая позиция выражена в Письме Минфина РФ от 3 июня 2009 г. N 03-04-05-01/418. Однако, такая позиция была выссказана Минфином РФ одному налогоплательщику, и данноеписьмо носит ненормативный рекомендательный характер. Но напомнить об этом Письме налоговикам имеет смысл.

как уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры

Добрый день! Поясните, пожалуйста, при исчислении подоходного налога при продажи квартиры налогооблогаемая база — это разница между продажной и покупной ценой этой квартиры? Могу ли я уменьшить эту налогооблагаемую базу путем увеличения затрат при покупке этой квартиры, например, затрат на произведенный ремонт? И что включается в затраты: стройматериалы, фактически подтвержденные чеками или работы подрядчиков (по договору оказания услуги) можно тоже включить в затраты на ремонт?

Какие еще затраты можно учитывать при уменьшении налогооблагаемой бызы? Заранее спасибо!

Вы не указали, сколько лет квартира у вас в собственности. Если более 3-х лет, то платить налог не надо вообще.

Теперь отвечаем на ваши вопросы.

1. Да, налоговая база = доход от продажи — расходы, фактически произведенные и документально подтвержденные, непосредственно связанные с получением доходов.

2. Да, можете. Конечно, налоговики всегда имеют право отказать вам в учете расходов на ремонт. Но это неправомерно.

Смотрите также ответ по ссылке.

3. В расходы можно включить фактически произведенные и документально подтвержденные расходы. По сути все расходы, на которые у вас есть документы (договор, акт выполненных работ, кассовые и товарные чеки, в том числе и на покупку стройматериалов).

4. По нашему мнению, расходы на оформление сделки по продаже квартиры, консультационные услуги и иные аналогичные расходы.

Отметим, что налоговики представляют интересы бюджета, и могут отказать в учете любых перечисленных расходов, но это не значит, что они правы. По нашему мнению, свою позицию надо отстаивать, возможно даже в суде.

Как снизить налоговую базу при продаже квартиры

Купил 2 года назад квартиру как долевик за 3 миллиона.

Сейчас хочу продать ее за 6 миллионов.

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в исходную стоимость ремонта?

30 марта 2016, 19:56 , Андрей, г. Ульяновск Ответы юристов Виталий Мысовский Юрист, г. Калуга 7.2 рейтинг Общаться в чате

1. Срок исчисляется с момента регистрации права собственности.

31 марта 2016, 06:18 Виталий Мысовский Юрист, г. Калуга 7.2 рейтинг Общаться в чате

Варианты снижения налога (можно использовать только один):

1. Использование имущественного налогового вычета — минус 1 млн. рублей.

2. Уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Другими словами, показать разницу между покупной ценой и продажной ценой (минус 3 млн. рублей).

31 марта 2016, 06:22 Клиент, г. Ульяновск

Можно ли сюда включить (документально подтвержденные) расходы на ремонт квартиры?

31 марта 2016, 06:41 Показать еще 3 Консультация юриста бесплатно Лада Колковская Общаться в чате

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

с момента регистрации права собственности.

31 марта 2016, 06:19 Лада Колковская Общаться в чате

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Какая кадастровая стоимость квартиры ?

31 марта 2016, 06:20 Клиент, г. Ульяновск

Кадастровая стоимость 2.8 миллиона

31 марта 2016, 06:39 Показать еще 4 Наталья Бельдяева Общаться в чате

Здравствуйте, 1. срок исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.

2. Снизить можно за счет средств, потраченных на ее приобретение, или на сумму налогового вычета, установленного ст. 220 НК РФ

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

31 марта 2016, 06:20 Наталья Бельдяева Общаться в чате

Можно ли сюда включить (документально подтвержденные) расходы на ремонт квартиры?
Андрей

Только в случае, если квартира была без отделки, тогда такие расходы могут уменьшать налоговую базу по налогу.

31 марта 2016, 06:47 Анна Бабенко Общаться в чате

1. С какого момента исчесляется 3 года, по истечении которых НДФЛ не начисляется: с момента заключения договора на долевое участие, с момента оплаты, с момента сдачи дома или с момента оформления права собственности?
Андрей

С момента регистрации права собственности.

2. Как можно снизить налогооблагаемую базу? Может быть купить на вырученные деньги другое жилье, может быть как-то их потратить, можно ли снизить включив в «исходную» стоимость ремонта?
Андрей

Вам лучше подождать, пока будете владеть квартирой 3 года, в этом случае будете вообще освобождены от уплаты налога.

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.