Налог на доход при продаже зарубежной недвижимости | Принцип права+

В этой статье:

Налог на зарубежную недвижимость в россии

Россиян обяжут платить налог за покупку зарубежной недвижимости в ипотеку

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, сообщает РБК. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 186 дней за календарный год.

Отметим, что во многих странах мира гражданам доступны жилищные кредиты по значительно меньшей ставке.

Налог при продаже иностранцем недвижимости в России

Доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества в Российской Федерации облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ) по правилам Главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации. Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже недвижимости, расположенной в России, физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в следующем году, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость.

В налоговом законодательстве России существует понятие налоговый резидент .

Как избежать двойного налогообложения при сдаче в аренду зарубежной недвижимости?

Согласно нашим законам, резиденты Российской Федерации обязаны уплатить налог в размере 13% от своих доходов, полученных не только на территории России, но и за рубежом.

Однако применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ.

Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве. Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате .

Налог на зарубежную недвижимость в россии

Большинство собственников зарубежной недвижимости не задумываются о том, что у них есть определенные обязательства перед налоговыми органами не только за рубежом, но и в России.

Существуют специальные двусторонние договоры для предотвращения двойного налогообложения, но эти соглашения не предполагают, что информацию о собственности и доходах за рубежом можно просто скрывать от своего государства.

Налоги в россии

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?

Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1] .

По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России.

Закон о добровольном декларировании: что нужно знать владельцам зарубежной недвижимости

Понятие экономической амнистии или амнистии капиталов знакомо многим странам. Это процесс легализации и декларирования средств, полученных за рубежом. Впервые подобные экономические меры были реализованы в Швейцарии, затем и в других странах — Аргентине, Бельгии, Индии, Ирландии, Италии.

В России процесс стартовал 8 июня 2015 года, когда вступил в силу ФЗ № 140

«О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Продажа объекта недвижимости за рубежом: налоговые аспекты

Многие российские граждане рассматривают вложение средств в зарубежную недвижимость как один из способов размещения свободных средств и снижения рисков, связанных с нестабильностью доходов. Выбор варианта владения таким активом, а также способа его продажи могут оказать существенное влияние на доходность инвестиций.

В статье рассмотрены налоговые последствия для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, в отношении различных вариантов структурирования продажи объектов недвижимости за рубежом.

С каждым годом значительно увеличивается количество россиян, набирающих в поисковых системах запрос «купить квартиру в Праге» (Берлине, Испании или еще где-нибудь подальше от Родины). Где именно наши соотечественники покупают недвижимость, см.

«Дача за границей: в каких странах россияне предпочитали покупать недвижимость в 2012 году «

Можно объяснить этот процесс ожиданием очередного витка мирового финансового кризиса, равно как и потерей доверия к действиям российских властей по защите инвестиций и собственности внутри страны.

Налогообложение дохода иностранных организаций от продажи недвижимости

В Письме УФНС России по г. Москве от 18 сентября 2008 г. N 19-11/088411 рассмотрен частный случай, при котором сделка по купле-продаже объекта недвижимости, расположенного на территории России, совершается между иностранными компаниями, чья деятельность не рассматривается как проводимая через постоянное представительство в России. По мнению чиновников, "иностранная организация после постановки на учет в налоговом органе РФ исполняет обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на прибыль, который подлежит удержанию ею с доходов другой иностранной организации налогоплательщика (продавца недвижимого имущества)". Проанализируем данный документ с точки зрения действующего налогового законодательства и ответим на вопрос, действительно это так или нет. Налоговые органы, мотивируя возникновение обязанности налогового агента по удержанию налога из сумм, перечисляемых продавцу недвижимости, ссылаются на ст. 310 Налогового кодекса РФ.

Однако п. 1 данной статьи гласит, что "налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией или иностранной организацией, осуществляющей деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство (выделено авт. Прим. ред.), выплачивающими доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи, в валюте выплаты дохода". Из приведенной нормы видно, что основанием удержать налог, т.е. выступить в роли налогового агента, является наличие у покупателя постоянного представительства.

Представительство возникает в случае ведения регулярной коммерческой деятельности на территории РФ. Но иностранный покупатель недвижимости еще никакой регулярной коммерческой деятельности на территории РФ не ведет и, возможно, не будет вести никогда.

Законодательство указывает, что факт владения иностранной организацией ценными бумагами, долями в капитале российских организаций, а также иным имуществом на территории Российской Федерации при отсутствии признаков постоянного представительства (см. п. 2 ст. 306 НК РФ) сам по себе не может рассматриваться для такой иностранной организации как приводящий к образованию постоянного представительства в Российской Федерации (п. 5 ст. 306 Кодекса).

Аналогичная норма установлена п. 2.4.1 Методических рекомендаций налоговым органам по применению отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации, касающихся особенностей налогообложения прибыли (доходов) иностранных организаций <1>.

<1> Утверждены Приказом МНС России от 28 марта 2003 г. N БГ-3-23/150.

Далее в ст. 310 НК РФ указано: "Сумма налога, удержанного с доходов иностранных организаций в соответствии с настоящим пунктом, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет одновременно с выплатой дохода (выделено авт. Прим. ред.) в валюте Российской Федерации". Однако иностранный покупатель не сможет перечислить налог одновременно с выплатой дохода, так как он сам пока никак не присутствует в России, в том числе и не состоит на налоговом учете и не является налоговым агентом.

Значит, ему придется переводить продавцу всю сумму, указанную в контракте, без удержаний налога.

После приобретения российского объекта недвижимости регистрируются права собственности на недвижимое имущество. Затем иностранный покупатель обращается в налоговый орган с просьбой о постановке на налоговый учет. Согласно п. 2.4.3 Положения об особенностях учета в налоговых органах иностранных организаций <2> "заявление иностранной (международной) организации о постановке на учет подается в налоговый орган в течение 30 дней с даты регистрации в Российской Федерации права собственности (выделено авт. Прим. ред.) или прав владения и (или) пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом".

<2> Утверждено Приказом МНС России от 7 апреля 2000 г. N АП-3-06/124.

Итак, иностранная организация встала на налоговый учет. Имеет ли она право каким-то образом уплатить налог с дохода продавца недвижимости и за счет чего? За счет суммы платежа? Нет, ведь сумма уже давно уплачена продавцу.

За счет собственных средств? Тоже нет, ведь налог должен быть уплачен за счет доходов того, кто получает доходы, а не за счет покупателя.

Мало того, пока деятельность иностранной организации собственника недвижимости не привела к образованию постоянного представительства в России, законодательством не предусмотрена возможность уплаты ею даже налога на собственную прибыль, если она будет получена когда-либо (например, от сдачи недвижимости в аренду). Предусмотрено, что такой налог обязан исчислить, удержать и перечислить в российский бюджет источник выплаты российский налоговый агент при каждой выплате дохода. А значит, налоговый агент только тогда становится налоговым агентом по налогу на доходы (с обязанностью удержать налог у источника выплаты), когда он юридически оформлен в статусе "постоянного представительства".

Нет такого статуса нет и обязанности удержать налог при выплате получателю дохода.

Рассмотрим вопрос о порядке уплаты НДС, потому что и в этом случае при определенных условиях также возникает обязанность налогового агента. Является ли иностранная организация, чья деятельность в России ограничивается лишь владением недвижимостью, самостоятельным плательщиком российского НДС? Статьей 144 НК РФ установлено, что иностранные организации имеют право встать на учет в налоговых органах в качестве налогоплательщиков по местонахождению своих постоянных представительств в Российской Федерации.

Постановка на учет в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании письменного заявления иностранной организации.

Налоговым кодексом РФ не установлено, что продавец (в рассматриваемом случае) является самостоятельным плательщиком НДС. Предположим, что НДС за него должен удержать, как и в случае с налогом на прибыль, налоговый агент. Возникает ли в этом случае таковой? Обратимся к ст. 161 НК РФ.

В п. 1 сказано, что при реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров (работ, услуг) с учетом налога. Пункт 2 гласит, что налоговая база, указанная в п. 1, определяется налоговыми агентами. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории Российской Федерации товары (работы, услуги) у указанных в п. 1 иностранных лиц.

Судя по тексту приведенной статьи, в нашем случае покупатель не является налоговым агентом и по НДС, так как опять не выполняется условие о наличии постоянного представительства и регистрации в налоговых органах в момент оплаты.

Вывод: при осуществлении операций по купле-продаже недвижимого имущества между иностранными организациями, чья деятельность не приводит к образованию постоянного представительства в России, действующим налоговым законодательством Российской Федерации не предусмотрено, чтобы кто-то из участников сделки самостоятельно или в качестве налогового агента исчислял и платил российские налог на прибыль и НДС. С достаточной степенью уверенности можно говорить, что в результате появится документ, на который не преминут ссылаться сотрудники налоговых органов, что приведет к возникновению противоречий. Точку в вопросе, кто прав, поставят арбитражные суды.

К таким доходам относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ).

При этом обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с доходов иностранной организации, не осуществляющей деятельность в РФ через постоянное представительство, в соответствии с п. 1 ст. 310 Налогового кодекса РФ возлагаются на организацию, выплачивающую доходы иностранной организации налогового агента.

Кроме того, на основании п. 4 ст. 310 НК РФ налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода в сроки, определенные для подачи налоговых расчетов в ст. 289 НК РФ, представляет информацию о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту своего нахождения по установленной форме.

Положение об особенностях учета в налоговых органах иностранных организаций утверждено Приказом МНС России от 07.04.2000 N АП-3-06/124.

В соответствии с п. 2.4.2 Положения иностранные организации, имеющие в Российской Федерации недвижимое имущество, подлежат постановке на учет в налоговом органе РФ по месту нахождения такого имущества.

Таким образом, иностранная организация покупатель недвижимого имущества в соответствии с установленным порядком после приобретения этого имущества обязана встать на учет в налоговом органе Российской Федерации.

Иностранная организация, от которой (в результате отношений с которой) налогоплательщик (иностранная организация, не осуществляющая деятельность в РФ через постоянное представительство, продавец недвижимого имущества, находящегося в РФ) получил доходы, определенные в п. 1 ст. 309 НК РФ, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Следовательно, иностранная организация после постановки на учет в налоговом органе РФ исполняет обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на прибыль, который подлежит удержанию ею с доходов другой иностранной организации налогоплательщика (продавца недвижимого имущества).

Кроме того, в соответствии со ст. 310 НК РФ иностранная организация покупатель недвижимого имущества обязана представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговый расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов в установленные сроки.

Аудитор группы компаний

Consulco International Limited

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Какие налоги ждут россиян при покупке недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом на физическое лицо является простым, но не самым эффективным способом в плане налогообложения. Разбираемся во всех нюансах, которые следует учесть покупателю недвижимости за пределами России.

Покупка недвижимости требует комплексного и взвешенного подхода, особенно, когда речь идет о другом государстве. Чтобы радость от приобретения не превратилась в головную боль, необходимо заранее учесть все нюансы процесса покупки недвижимости и ее содержания.

Обратите внимание

В данной статье речь идет о налогах для физических лиц — налоговых резидентов РФ. То есть для тех, кто проживает на территории страны более 183 дней в году. Российские резиденты обязаны платить налоги на доходы, полученные как в России, так и за ее пределами.

Оформление зарубежной недвижимости на физическое лицо, несмотря на свою простоту, редко является оптимальным. Особенно в случае недвижимости стоимостью от $500 тыс. Сегодня мы рассмотрим все особенности налогообложения физических лиц при покупке недвижимости за рубежом.

Виды налогов на недвижимость

Итак, существуют следующие налоги на недвижимость

Налог на имущество (недвижимость)
Специфические налоги (например, налог на богатство)
Налог на наследование
Налог на доходы от аренды
Налог на доходы при продаже (на прирост капитала)

Разберем их подробнее.

Оформление недвижимости на физическое лицо

Вид налога Страна, где находится недвижимость РоссияНалог на недвижимостьданетСпецифические налогиданетНалог на наследстводанет*Налог на доходы от арендыда/нетда/нетНалог на прирост капиталада/нетда/нет

*Налог на наследство в России был отменен Федеральным законом №78-ФЗ от 01 июля 2005 года.

Налог на имущество

Налог на недвижимость взимается властями той страны, где она находится. Ставка налога меняется в зависимости от страны, и даже района. Как правило, она рассчитывается от кадастровой или рыночной стоимости и взимается ежегодно.

Однако есть и исключения. Например, в столице Венгрии Будапеште ставка налога составляет 4% от стоимости и взимается всего один раз — при покупке недвижимости. Я рекомендую уточнить ставку налога в конкретной стране у местного юриста или продавца недвижимости.

Поскольку недвижимость расположена за пределами страны, в России данный налог платить не надо.

Специфические налоги

В некоторых странах есть специфические налоги, например, налог на богатство во Франции и Испании. Эти налоги могут быть весьма существенными. Во Франции долгое время существовал ежегодный налог на богатство, достигающий 1,8% от рыночной стоимости недвижимости.

Его отменил нынешний президент Франсуа Макрон, однако всегда есть риск, что этот налог будет введен снова.

А вот в Испании налог, наоборот, был вновь введен в 2016 году. Ставка составляет от 0,2% до 2,5% и взимается от рыночной стоимости активов на территории Испании.

Налог на наследство

Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.

Например, в Испании настоятельно рекомендуется составлять местное завещание, так как согласно местному законодательству супруги и дети имеют обязательную долю в наследовании, и российское завещание не имеет силы.

Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости. В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта.

Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов.

Налоги на доходы

При получении прибыли от сдачи или продажи зарубежной недвижимости налоговый резидент обязан заплатить налоги в России. При этом доход может подлежать налогообложению и в стране, где находится недвижимость.

В ряде стран учитывается налоговое резидентство владельца, в этом случае НДФЛ платится только в России по ставке 13%. Для снижения расходов можно также зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН).

Ставка налога при УСН составляет 6% со всего дохода или 15% от дохода за вычетом всех расходов. Однако в этом случае придется дополнительно платить обязательные социальные и пенсионные взносы, около 32 тыс рублей в год.

А в ряде стран, например, в той же Франции или Испании, владелец обязан заплатить налоги и в самой стране.

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Избежать уплаты налога дважды в этом случае позволит наличие между Россией и второй страной соглашения об избежании двойного налогообложения. Этот документ устанавливает общие правила, по которым взимаются налоги и их виды.

На 24.01.2019 у России такое соглашение есть с 84 странами.

АвстралияАвстрияАзербайджанАлбанияАлжирАргентинаАрменияБелоруссияБельгияБолгарияБотсванаБразилияВеликобританияВенгрияВенесуэлаВьетнамГерманияГрецияДанияЕгипетИзраильИндияИндонезияИранИрландияИсландияИспанияИталияКазахстанКанадаКатарКипрКиргизияКитайСАР Гонконг КНРКНДРКореяКубаКувейтЛатвияЛиванЛитваЛюксембургМакедонияМалайзияМалиМальтаМароккоМексикаМолдоваМонголияНамибияНидерландыНовая ЗеландияНорвегияОАЭПольшаПортугалияРумынияСаудовская АравияСингапурСирияСловакияСловенияСШАТаджикистанТаиландТуркменистанТурцияУзбекистанУкраинаФилиппиныФинляндияФранцияХорватияЧехияЧилиШвейцарияШвецияШри-ЛанкаЭквадорЮАРСербия и ЧерногорияЯпония

Если же доход получен в стране, которая не учитывает налоговое резидентство владельца, и с которой не подписано подобное соглашение, налог придется платить дважды.

Взять, к примеру, такую европейскую страну как Эстония. Законодательством этой страны предусмотрен налог на доходы нерезидентов в размере 20%. А поскольку соглашение об избежании двойного налогообложения между Эстонией и Россией не подписано, придется заплатить еще 13% и в российскую казну.

Учет налогов при получении дохода от аренды недвижимости за рубежом

При расчете налогов от дохода с аренды за основу берется российское налоговое законодательство. Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13%. Если сумма налога в другой стране больше, чем в России, то налог платится только государству, в котором расположена недвижимость.

Если меньше — в России доплачивается разница. При этом важно понимать, что вычеты, предусмотренные в некоторых странах, не учитываются в России.

Например, Вы сдаете недвижимость в Германии, которая приносит 20 тысяч евро в год. Таким образом, в Германии с Вас возьмут налог в размере 4648 евро (23,24% — ставка от дохода с аренды плюс надбавка в пользу солидарности). В России сумма налога равняется 2600 евро (13%).

В итоге, налог платится только в Германии и чистая прибыль с аренды составляет 15 352 евро.

Или возьмем, к примеру, тот же доход в 20 тысяч евро в год, но только недвижимость у нас во Франции. Французское законодательство предусматривает возможность вычета 50% от налогооблагаемой суммы на расходы по содержанию жилья. Таким образом, облагаются налогом только 10 тысяч евро.

При минимальной ставке для нерезидентов в 20%, заплатить надо будет минимум 2000 евро.

В России же эти вычеты не учитываются, поэтому 13% надо заплатить с 20 тысяч евро, то есть 2600 евро. В итоге, необходимо заплатить 2000 евро во Франции и 600 евро в России.

Учет налогов при продаже недвижимости за рубежом

Как и в случае с получением дохода от аренды, налог при продаже может быть засчитан в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения. Ставка для резидентов России составляет 13%.

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года и находилась в собственности более 3 лет.
Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, но находилась в собственности более 5 лет;

Также не подлежит налогообложению недвижимость, полученная по наследству или в дар от родственника или члена семьи на иждивении, владевшего объектом более 3 лет.

Следует отметить, что освобождение от налога можно получить, только если объект не используется для предпринимательской деятельности. В любом другом случае нужно подавать налоговую декларацию.

Например, если Вы хотите продать дом в Испании, купленный в 2013 году, то надо будет заплатить 24% от прироста стоимости дома в Испании. В России подавать декларацию не надо.

Правила подачи налоговой декларации

Как в случае с арендой недвижимости, так и с её продажей, действуют одни и те же правила подачи налоговой декларации. А именно:

До 30 апреля текущего года надо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ (лист “Б”) за год предыдущий.
До 15 июля уплатить налог.

Особенности российского валютного законодательства

26 декабря 2017 года Совет Федерации одобрил закон «О внесении изменений в федеральный закон «О Валютном регулировании и валютном контроле». С 1 января 2018 года россиянин считается и налоговым и валютным резидентом, если проводит в России больше 183 дней, а следовательно должен отчитываться по зарубежным счетам. Подробнее об обязанностях россиян читайте в статье “Чек лист: что нужно знать россиянам при открытии счетов за рубежом в 2018 году”

Следует учитывать, что деньги за аренду и продажу недвижимости можно получать только на банковские счета, открытые в странах-участницах ОЭСР и ФАТФ. К слову, популярные у наших соотечественников Болгария и Кипр к ним не относятся, поэтому получение денег на счета в этих странах является прямым нарушением российского валютного законодательства.

В этом случае есть три решения:

Получать наличные или чеки и декларировать их как доходы;
Получать арендную плату на счета, открытые в странах ОЭСР и ФАТФ или валютные счета в России;
Становиться налоговым нерезидентом России (проводить за пределами страны более 183 дней в году).

В заключение

Недвижимость за границей: какие налоги должны платить россияне в 2022 году

Покупка недвижимости за рубежом является популярной инвестицией среди российских бизнесменов и простых граждан. Особенно если учесть низкие процентные ставки по депозитам, налоги на вклады и высокие риски потери накоплений. Однако делая покупку заграничных вилл, земельных участков, апартаментов, любой другой жилой или коммерческой недвижимости не нужно забывать о налогах. Последние оказывают прямое влияние на эффективность инвестиций.

Давайте же рассмотрим какие же налоги платят россияне с зарубежной недвижимости в 2022 году.

Покупка недвижимости за границей россиянами: свежая аналитика

Россияне невзирая на пандемию и закрытие границ стали больше вкладывать в покупку иностранной недвижимости. Особенно привлекательны для инвестиций страны Европы и Турция. Наиболее высокий спрос в прошлом году зафиксирован на объекты во Франции, Португалии, Испании, Италии, Швейцарии, Великобритании.

В Турции же россияне вообще вошли в ТОП-3 иностранцев, покупающих жилье. Только с мая по октябрь 2020 года гражданами РФ было куплено 1 105 объектов.

По данным портала Tranio, количество заявок россиян на покупку зарубежной недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом выросло на 47%. Причем как утверждают эксперты, иностранными объектами интересуются не только жители столицы, а и других регионов: Санкт-Петербурга и области, Краснодарского края, Красноярского края. Именно эти регионы стали лидерами по приросту количества заявок за последние 3 года.

Россияне также увеличили на 20% спрос на недвижимость в Греции, Испании, Португалии. В этих странах инвестиции в жилье привлекательны благодаря возможности получить второй паспорт. А это в условиях пандемии достаточно весомый аргумент в пользу покупки.

Наличие паспорта европейской страны значительно увеличивает мобильность упрощая пересечение границ, которые то закрываются, то открываются, в зависимости от карантинных требований.

Основные причины приобретения иностранной недвижимости россиянами

Эксперты рынка выделяют следующие основные причины инвестиции в зарубежную недвижимость гражданами РФ:

получение еще одного паспорта или ВНЖ – упрощает пересечение границ, когда действуют карантинные ограничения;
покупка с целью сдачи в аренду для получения дополнительного или основного дохода либо с целью перепродажи – дает возможность организовать еще один источник дохода, причем в валюте;
переезд на постоянное место проживания – многие россияне, работающие за границей, имея там хороший доход переезжают туда по причине наличия там более качественного уровня жизни;
с целью обеспечить наличие центра жизненных интересов – упрощает решение вопроса резидентности при определении более выгодной фискальной нагрузки.

Кроме вышеуказанного, покупка жилья осуществляется для обеспечения комфортного проживания в течение длительного периода. Подобные сделки популярны среди студентов, получающих образование за рубежом или фрилансерам, желающим пожить год или более в определенной стране.

Иностранная недвижимость: какую больше предпочитают россияне

Выбор объекта для инвестирования прямо зависит от целей, которые преследуют покупатели:

программы получения гражданства и/или ВНЖ устанавливают конкретные параметры покупаемого жилья;
при покупке объекта для собственного проживания выбор будет сделан в пользу комфортного жилья в районе с развитой социальной и транспортной инфраструктурой;
для инвестиций в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду предпочтение получат объекты в странах, где высокий спрос на съем жилья.

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Какие налоги на недвижимость обязаны платить россияне в [year] году

НК РФ обязывает всех российских резидентов платить налоги с мирового дохода. Это значит, если гражданин РФ получает доход от сдачи недвижимости за границей или получил прибыль от перепродажи объекта он обязан его задекларировать и уплатить налог.

Исходя из вышеизложенного, чтобы избежать налоговых обязательств россиянину достаточно прожить на территории другой страны более 183 дней в течение 12 месяцев подряд или другим образом получить иностранное налоговое резидентство. Однако не нужно забывать, что смена налогового резидентства автоматически увеличивает налоги на доход, полученный из российских источников (до 30%).

Налог на недвижимость за границей: что подлежит налогообложению

На резидентов ложатся фискальные обязательства в РФ со следующего дохода:

выгода от экономии на процентах по займу/кредитах, если сделка купли иностранной недвижимость была осуществлена с привлечением заемного капитала;
доход от сдачи в аренду;
доход от перепродажи недвижимости (прирост капитала).

Налог на имущество, как и на наследство с зарубежной недвижимости россияне в РФ не платят, однако подобные фискальные обязательства могут существовать в стране расположения объекта.

Налог от экономии на процентах по займу/кредиту

Делая покупку жилья за границей за счет кредитных средств, у россиян могут возникнуть налоговые обязательства. Речь идет о кредитах, полученных во взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ):

прямое или косвенное участие в капитале организации в размере более 25%;
подчинение одного физлица другому по должностному положению;
наличие семейных или родственных связей;
физлицо выполнять функции единоличного исполнительного органа компании;
одни и те же физлица вместе с родственниками составляют более 50% коллегиального исполнительного органа или совета директоров или же оказывают влияние на избрание не менее 50% членов исполнительного органа компании.

Если резидент РФ взял кредит у такого взаимозависимого лица для покупки зарубежной недвижимости и ставка по договору составляет: менее 9% годовых в валюте или менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ в рублях (по состоянию на март 2022 года ключевая ставка ЦБ РФ – 4,5%), тогда у него возникает налогооблагаемая выгода – разница между фактическими процентами и процентами рассчитанными исходя из порогового значения.

Внимание. Ставка НДФЛ на материальную выгоду – 35%.

Заем на покупку жилья за границей может выдать как российская компания, тогда она и будет выступать налоговыми агентом, так и КИК – в таком случае покупатель сам должен задекларировать доход и уплатить налоги.

Материальная выгода, подлежит налогообложению только если выполняются одновременно следующие условия:

заемщик и кредитор – взаимозависимые лица;
экономия на процентах представляет собой материальную помощь или встречное исполнение компанией обязательств перед заемщиком.

Налог от сдачи зарубежной недвижимости в аренду

Россияне могут владеть иностранной недвижимостью непосредственно как физлица или же через компании. В зависимости от избранного варианта прямо зависит налоговая нагрузка на доход от сдачи объекта в аренду.

Зарубежная недвижимость принадлежит физлицу: налоги и применение международных налоговых соглашений

Приобретая недвижимость в другой стране и оформляя право собственности на себя, физлицу-резиденту РФ следует обратить внимание на следующие моменты:

налог на доходы физических лиц от аренды недвижимости, облагается по ставке 13%;
использование договоров об избежании двойного налогообложения позволяет учитывать налоги, уплаченные в иностранных юрисдикциях;
для сдачи иностранной недвижимости в аренду физлицу не обязательно регистрироваться частным предпринимателем в РФ. Однако, если количество объектов огромное и их сдача в аренду является основным источником дохода, тогда все же следует подумать над легализацией бизнеса в России – зарегистрировать ФОПа или открыть компанию;
во многих странах есть свои национальные налоги, связанные с куплей-продажей, владением недвижимостью и получаемыми доходами от ее сдачи в аренду.

Налогообложение дохода ФОПа от сдачи в аренду иностранной недвижимости

Использование такой формы ведения бизнеса как индивидуальное предпринимательство дает инвестору определенные преимущества. В частности, возможность пользоваться льготными налоговыми режимами. Однако следует учесть, что на подобные сделки действия соглашений об избежании двойного налогообложения не распространяются и с большой вероятностью придется платить налоги с дохода как в стране расположения недвижимости, так и в РФ.

Хотя в некоторых случаях это может быть и выгоднее.

Например, ставка налога от сдачи жилой недвижимости в аренду в Грузии составляет 5%, а ставка налога по упрощенке 6% — вместе получается 11%, что меньше чем ставка по НДФЛ (13%).

Особенности налогообложения компаний, владеющей зарубежными объектами

Перед тем, как зарегистрировать компанию для владения иностранной недвижимостью российскому резиденту следует внимательно изучить следующие моменты:

стандартная ставка налога на прибыль юрлиц в РФ – 20%, в некоторых странах прибыль юрлиц освобождаются от фискальной нагрузки;
использование иностранной компании в качестве собственника активов может повысить их уровень защиты;
признание иностранной компании как КИК, обязывает резидента выполнять обязательства по декларированию и уплате дохода (если нераспределенная прибыль более 10 млн. рублей);
возможность использовать соглашения об избежании двойного налогообложения позволяет оптимизировать фискальную нагрузку, как и трансформация прибыли иностранной организации в выплату дивидендов.

Налог при продаже недвижимости за границей

В соответствии с НК РФ доход российского резидента, полученный от продажи иностранной недвижимости, освобождается от налогообложения при условии, что он владел объектом более (ст.217.1 НК РФ):

3 лет – если недвижимость получена в порядке дарения или в наследство от члена семьи или близкого родственника; право собственности получено в порядке приватизации; имущество передано по договору пожизненного содержания с иждивением; в собственности продавца больше нет жилья.
5 лет – во всех остальных случаях.

Если физлицо владело недвижимостью менее указанного периода, тогда при наличии дохода необходимо заплатить налог по ставке НДФЛ.

НК РФ позволяет снизить налоговую нагрузку если документально подтвердить наличие расходов на содержание зарубежной недвижимости. Это могут быть расходы на коммунальные услуги и ремонт. Также продавцу-резиденту РФ разрешается применить налоговый вычет до 1 млн. рублей (если недвижимость жилая) или до 250 тыс. рублей (иная недвижимость).

Налогообложение продажи иностранной недвижимости, которая находится в собственности юрлиц зависит от структуры сделки:

прибыль от продажи выплачивается в форме дивидендов;
право собственности на объект недвижимости переходит вместе с правами на акции/доли в капитале компании (то есть фактический владелец-юрлицо не меняется).

Декларирования дохода от иностранной недвижимости

Если физлицо-резидент РФ получает доход от зарубежной недвижимости, он обязан его задекларировать до 30 апреля и заплатить налог в размере 13% (или 15% если доход более 5 млн. рублей). При наличии между странами соглашений об избежании двойного налогообложения россиянин вправе зачесть сумму налога с дохода, уплаченного в иностранной юрисдикции. Чтобы избежать повторной уплаты налога уже в РФ ему понадобится предоставить в ФНС следующие документы:

квитанцию или платежное поручение об уплате налога;
налоговую декларацию иностранной юрисдикции;
справка с местного налогового органа.

Ответственность за неуплату налога с недвижимости

К физлицам применяются следующие штрафы за нарушения требований декларирования и уплаты налога с дохода, полученного от сделок с иностранной недвижимостью:

неподача декларации – 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и менее 1 000 рублей;
неуплата или неполная уплата налога – 20% от суммы неуплаченного долга;
пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Помимо вышеперечисленного не нужно забывать о валютном контроле, который обязывает уведомлять об иностранных счетах и движениях по ним, о законодательстве о КИК (важно для лиц, где право собственности на недвижимость принадлежит иностранным компаниям).

Налогообложение дохода россиян от сделок с недвижимостью за границей достаточно разносторонняя задача, которая имеет несколько решений в зависимости от целей, стоящих перед покупателями или продавцами. Обратившись к нам, вы сможете не только получить ответ на все ваши вопросы по организации оптимальной структуры сделки, а и зарегистрировать компанию и открыть счет в зарубежной юрисдикции, если это необходимо для купли-продажи. Наша компания организует полный цикл сделки: от непосредственного подбора объекта до сопровождения непосредственной купли-продажи недвижимости.

Как налоговая узнает о сдаче недвижимости за границей?

Автоматический обмен финансовыми данными между странами позволяет ФНС получать информацию об иностранных счетах и компаниях, которые принадлежат российским резидентами, в том числе о движении по счету и активам.

Повышенный НДФЛ касается недвижимости?

Повышенная ставка налога на доходы физлиц в размере 15% не применяется на следки с продажи недвижимости, которые носят разовый или нерегулярный характер.

Нужно ли платить налог, если живешь за границей?

Налоги на доходы платят только налоговые резиденты РФ. В случае если россиянин находится за пределами страны более 183 дней в течение 12 месяцев, тогда он меняет статус на нерезидента и больше не обязан платить налоги с иностранных источников. Однако фискальные обязательства на доход из российских источников у него остаются.

Метки: Недвижимость Недвижимость В Оффшоре Недвижимость За Границей

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Прямо сейчас вы можете купить жилье в старинном доме Вены в богатом и тихом районе Хитцинг. Дом полностью отреставрирован в 2017 г., особое внимание уделено…

Вы ищете, как выгодно сделать инвестиции в недвижимость Польши? Ознакомьтесь с нашим выгодным предложением покупка новой квартиры в Варшаве в ЖК Nova Ochota 10…

Планируете купить квартиру в Австрии для личного проживания или пассивного дохода в виде аренды? Предлагаем рассмотреть варианты с террасами и лоджиями в современном доме, который расположен…

С 1 октября 2022 г. в Китае введены льготные ставки налогообложения для арендаторов жилой недвижимости. Стимул касается НДС и налога на имущество, которые теперь будут…

Дисбаланс между спросом и предложением на рынках недвижимости богатых стран приводит к переоценке жилья минимум на 10%. К таким выводам пришла исследовательская группа Великобритании Oxford…

Ситуация с недвижимость в Азиатско-Тихоокеанском регионе удивила инвесторов. На второй год пандемии из-за Covid-19 туристическая сфера довольно сильно просела, но также произошли уникальные структурные изменения,…

Зачем покупать недвижимость на греческих островах: оцениваем преимуществаНаиболее популярные места для приобретения недвижимости на греческих островахТекущее состояние рынка и перспективыВыбор недвижимости на греческих…

Подробнее о проекте Radisson Blu ResidenceЦены на апартаменты в Стамбуле при выборе комплекса Radisson Blu ResidenceКлючевая информация о застройщике Ege YapiСведения о бренде…

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Налоги при покупке недвижимости за рубежом

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].

По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.

Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].

Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом

Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН).

Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[5].

Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя[6]. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

Если имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов;

Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;

Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;

Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;

Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России[7], в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.

Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом

Налоги в России при продаже недвижимости за границей

Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ[8].

Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%[9]. При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов[10] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) [11].

Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ[12].

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.

Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.

При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.