Изменения налогообложения дохода от продажи недвижимости в 2016 году
С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости. Изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014. Ниже мы рассмотрим ключевые изменения, а также ответим на вопрос о том, кого эти изменения коснутся.
Минимальный срок владения для продажи без налога
Минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:
- жилье приобретено до 1 января 2016 года;
- жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
- собственность на жилье получена в результате приватизации;
- жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием;
- продается единственное жилье.
ВНИМАНИЕ! С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.
При этом должны быть соблюдены условия:
1. Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.
2. Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.
Пример: В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2022 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2022 года.
То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.
Если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.
Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?.
Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости
До 1 января 2016 года доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.
Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.
Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года
Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.
Пример: в 2020 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн рублей, кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2020 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости.
Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн < 5 млн х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).
Налог с продажи недвижимости (покупка в 2016 году)
В этом году купила квартиру за 530 т. руб. Если я её продам раньше 5 лет, буду ли платить налог с продажи? (кадастровая стоимость больше 200 т. р.).
При расчете налога доход от продажи этой квратиры может быть уменьшен на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб. У вас доход меньше. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога.
Декларацию по налогу вы обязаны предоставить в любом случае.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии
Исключительные права на все материалы сайта принадлежат администрации сайта «Ваши налоги». Любая перепечатка, размножение или иное использование материалов сайта допускается только с письменного согласия администрации сайта «Ваши налоги». Лица виновные в несанкционированном использовании материалов сайта несут ответственность по статье 146 Уголовного кодекса РФ .
Вход на сайтНалоги и вычеты при продаже недвижимости с 1 января 2016 года
25 января 2016 в 03:08
Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.
Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.
1 января 2016 года это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.
Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.
Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.
Суть изменений по НДФЛ при продаже недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается
Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года подробнее ниже).
Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.
Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.
Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).
Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст.
2171 ФЗ № 382).
Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.
Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.
Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.
Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:
НДФЛ = (доход от продажи затраты на приобретение) х 0.13
Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:
НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.
Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.
Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.
Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:
НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,
то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.
Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).
Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст.
2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.
Налоговые льготы при продаже недвижимости ситуации, когда подоходный налог не взимается
- объект недвижимости приватизирован;
- объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
- объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.
Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.
При примененении налогового вычета налог вычисляется так:
НДФЛ = (доход вычет) х 0.13,
то есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).
- Налоговый вычет в фиксированной сумме
- Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества
Примеры применения вычетов
Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.
Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.
- Фиксированный налоговый вычет
- Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома
Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.
- Фиксированный налоговый вычет
- Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража
Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.
В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.
Итоги
- 1 млн руб.,
- 250 тыс.руб.
- в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),
2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.
3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.
4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.
В Архангельске разместить объявление о продаже недвижимости или найти подходящий объект для покупки можно в специальном разделе "Недвижимость Архангельска"
Налог при продаже недвижимости в 2016 году
С нового 2016 года для собственников недвижимости меняются некоторые правила ее продажи. Что изменилось?
В связи с тем, что у квартиры теперь может быть 2 учетных цены – кадастровая и сумма продажи в договоре, по закону из них выбирается большая. При этом к кадастровой стоимости применяется понижающий коэффициент 0.7. Кадастровую стоимость вашей недвижимости можно узнать в «Личном кабинете налогоплательщика» на вкладке «Объекты налогообложения»-> «Инвентаризационная стоимость».
Если кадастровая оценка отсутствует, то за основу берется сумма в договоре купли-продажи.
p, blockquote 2,0,0,0,0 >
Действует прежняя схема налогового вычета на 1 млн. или на сумму подтвержденных расходов (по предыдущему договору купли-продажи). В случае если вы покупали недвижимость дороже 1 млн. – выгоднее будет оформить вычет по расходам.
p, blockquote 3,1,0,0,0 >
Таким образом, если квартира в собственности менее 5-ти лет, а кадастровая стоимость больше той, по которой вы ее продаете, то формула расчета суммы, с которой нужно заплатить налог будет выглядеть так:
- Налогооблагаемая база = (Кадастровая стоимость*0,7- сумма по которой квартира была куплена),
- Налог = 13% от налогооблагаемой базы.
Если же сумма продажи больше кадастровой оценки, то
- Налогооблагаемая база = (Сумма по которой продаете — сумма по которой покупали),
- Налог = 13% от налогооблагаемой базы.
Минимальный 5-летний срок владения для освобождения от налога распространяется только на недвижимость, купленную после 1 января 2016 года, для остальных минимальный срок прежний – 3 года.
Налог с продажи недвижимости в 2016 году.
05.01.2016 Андрей Усатый написал(а):
Чтобы уменьшить количество спекуляций, "серых" схем сделок с недвижимостью на вторичном рынке и пресекать утаивание налогов при продаже недвижимости Государство принимает новые правила.
С 1 января 2016 года вступил в силу ФЗ №382 от 29 ноября 2014 года "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ".
Изменен в новой редакции п.17.1 ст.217 НК РФ "Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)", а также введена ст.217.1 НК РФ "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества".
Было: доход физического лица от продажи недвижимого имущества освобождался от НДФЛ в случае, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.
Стало: с наступлением Нового года этот показатель был увеличен до 5 лет.
Положения новой редакции п.17.1 ст.217 НК РФ и ст.217.1 НК РФ распространяются только на объекты недвижимости, приобретенные в собственность после 1 января 2016 года.
На основании п.2 ст.217.1 НК РФ доход налогоплатильщика от продажи недвижимости будет освобождаться от налогообложения при условии, что такое имущество находилось в его собствеености не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет 5 лет, а в некоторых случаях 3 года.
Согласно п.3 ст.217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Чтобы определить размер дохода от продажи недвижимости, учитываемый в целях исчисления налого на доходы физических лиц, необходимо сравнить две величины: сумму полученного продавцом дохода и произведение коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект. Данное правило применяется в случаях, когда кадастровая стоимость по состоянию на указенную дату определена. Если первая из сравниваемых величин меньше второй, налог нужно исчислять по второй.
Субъектам РФ предоставлено право снизить минимальный предельный срок владения имуществом, указанный в п.4 ст.217.1 НК РФ, для всех или отдельных категорий налогоплатильщиков и (или) объектов недвижимости вплоть до нуля.