Налог с продажи нежилого помещения, находившегося в собственности менее трех лет
Я продала нежилое помещение, которое находилось в моей собственности два месяца с сентября 2017 года. Кадастровая стоимость объекта 156 тыс. руб. Придется ли мне платить налог с продажи?
Могу ли воспользоваться налоговым вычетом и не платить налог? Могу пользоваться вычетом за каждый продаваемый объект или только один раз?
Евгения Яковлева
Консультаций: 83
При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. руб. согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Наряду с этим вместо использования налогового вычета возможно воспользоваться правом уменьшения доходов от реализации нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного нежилого помещения.
Обратите внимание, что при продаже недвижимости, у которой определена кадастровая стоимость для целей НДФЛ, доход от продажи объекта будет считаться не менее чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.
Например, при реализации помещения за 80 тыс. руб. при кадастровой стоимости помещения в 156 тыс. руб. доход для целей налогообложения НДФЛ будет равен 156 000 * 0,7 = 109 200 руб.
Право использования вычета сохраняется за налогоплательщиком вплоть до полного использования суммы вычета. Так, имущественный налоговый вычет при реализации иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить суммарно только в сумме, не превышающей 250 тыс. руб.
Подоходный налог с продажи нежилого помещения физлицом
Физ. лицо, никогда не была предпринимателем и не занималась пред. деятельностью.
Является владелицей нежилого помещения более 6 лет.
Нужно ли платить подоходный налог с продажи?
Нужно ли подавать налоговую декларацию?
Ответы:
Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?
Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.
ErmoshkinaNataliya
Платить налог не нужно, т.к. согласно пп. 17.1 ст. 217 НК освобождаются от налогообложения доходы, полученные физическими лицами также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Декларацию подавать не надо, т.к. нет объекта налогообложения.
Налог с продажи нежилого помещения
Пожалуйста какой налог будет у меня с продажи нежилого помещения, я являюсь И.П.? Вычет налога будет с выше кадастровой стоимости?
Помещение приобреталось в 2009 году.
16.04.2014, 08:16 • г. Старый Оскол Вопрос №3780474
При продаже нежилого помещения (собственник физ. лицо и покупатель физ. лицо) нужно ли платить налог с продажи (помещение куплено за 3 млн. и продается за 3 млн.)?
20.03.2015, 07:14 Вопрос №6354269
У меня вопрос: могу ли я не платить налог с продажи нежилого помещения, если даже я ИП? И помещение использовалось как арендуемое помещение.
11.03.2019, 14:31 Вопрос №15424326
Продажа нежилого помещения с ИП на ИП. Вопрос: какой налог должен заплатить ИП при продаже?
30.10.2018, 23:12 Вопрос №14766533
Мне нужно посчитать налог с продажи нежилого помещения.
15.06.2017, 09:30 Вопрос №12696522
Пожалуйста как рассчитать налог с продажи нежилого помещения. В 2017 г. Сын подарил мне не жилое помещение. Я его сразу продал за 1 миллион рублей. Кадастровая стоимость этого помещения 2 миллиона рублей. Какую сумму налога я должен буду заплатить с этой сделки?
Заранее спасибо. С уважением Владимир.
16.12.2015, 16:48 Вопрос №9143739
Возможен ли вывод из ООО нежилого помещения для продажи физ. лицу? Какой налог с продажи нежилого помещения должно заплатить ООО, если на данный момент сидим на вмененке?
08.12.2015, 12:35 Вопрос №9022105
Какой налог взимается с физлица за продажу нежилого помещения?
13.03.2018, 09:00 Вопрос №13977786
Как избежать уплаты налога с продажи нежилого помещения?
03.06.2019, 17:43 Вопрос №15866954
Нужно ли платить налог с продажи нежилого помещения. В собственности 3 года.
16.04.2014, 08:22 • г. Старый Оскол Вопрос №3780501
При продаже нежилого помещения (собственник физ. лицо и покупатель физ. лицо) нужно ли платить налог с продажи (помещение куплено за 3 млн. и продается за 3 млн.)? В собственности менее 3-х лет. Считается ли такая сделка как не получение финансовой выгоды?
19.10.2013, 07:04 • г. Усть-Илимск Вопрос №2783231
Какой процент от суммы, полученной мной от продажи нежилого помещения мне придётся заплатить в качестве налога. Помещение в собственности более 3 лет.
Заранее благодарен. С Уважением, Алексей.
28.05.2015, 09:29 • г. Красноярск Вопрос №6962569
ИП деятельность по сдаче нежилого помещения в аренду. УСН 6% Здравствуйте! Доходы. С 01.04 договор по сдаче в аренду прекращен. А 20.08.14 помещение продано.
Должен ли ИП платить налог с полученного дохода от продаже помещения 6%?
Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 28.01.2014, 09:56 Вопрос №3269507
Какой взимается подоходный налог с продажи нежилого помещения в собственности менее 3-х лет?
15.04.2016, 13:32 • г. Санкт-Петербург Вопрос №10314679
Какой налог уплачивается с продажи нежилого помещения физическим лицом, собственность менее 3-х лет?
14.10.2015, 17:23 Вопрос №8347341
Выплачивается и налог с продажи нежилого имущества в котором осуществлялась розничная торговля (одежда) до 2014 г. В собственности находится более 10 лет. ИП закрыто в 06.2015 г. Купля продажа нежилого помещения будет от физического лица.
19.04.2012, 18:38 • г. Пятигорск
Я являюсь собственником подвального помещения с 2006 года. В 2011 году произведен раздел помещений, в этом же году одно помещение продано. В новых свидетельствах, после раздела, указано что договор купли-продажи от 2006 года.
Сделав письменный запрос в налоговую инспекцию должна ли я платить налог с продажи нежилого помещения, получила ответ, что на мой вопрос письменное разъяснение дает только Министерство финансов РФ. Должна ли я платить вышеуказанный налог и на каком основании, я так и не поняла.
29.04.2020, 09:37 Вопрос №17299349
Нужна консультация по налогу с продажи нежилого помещения право до 3 лет.
08.11.2020, 16:55 • г. Ханты-Мансийск Вопрос №17956285
Скажите, пожалуйста, есть ли налог с продажи нежилого помещения? В собственности более 3-х лет. Как ИП помещение не использовал.
В аренду не сдавал. Продаю по цене меньшей той, за которую покупал. С уважением Василий.
28.06.2014, 18:50 Вопрос №4280194
Я собственник (физическое лицо) нежилого помещения с 2002 года, доход с этого помещения лино не имела. Мой сын был ИП и использовал его безвозмездно. Сейчас помещение необходимо продать Налоги оплачивать с продажи и в каком размере?
СПАСИБО. С уважением. Татьяна.
27.10.2014, 21:48 Вопрос №5227047
Надо ли платить налог с продажи нежилого помещения, если там до последнего времени был юр. адрес ООО?
Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения
Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили, теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений.
Фото с сайта lenta-ua.net
Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением.
Ситуация 1: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3х лет.
При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.
При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное.
Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.
Выпуск ЭЦП для юридических лиц специальные цены для гостей и участников Регфорума Срок изготовления не более 30 минут. Работаем со всеми регионами России. Отчетность Такснет, Стэктраст, Сбис специальные цены для гостей и участников Регфорума Ключ входит в стоимость.
Работаем со всеми регионами России.
Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:
- данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
- договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
- копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.
Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.
Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты.
И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.
Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.
В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:
- получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
- вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей
Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются.
А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.
Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.
Ситуация 3: индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.
Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.
Однако есть ряд тонкостей, которые могут работать в минус данному варианту продажи. Например:
- при продаже помещения дороже 60 000 000 рублей индивидуальный предприниматель автоматически лишается права применения УСН и «попадает» на все налоги по ОСН, что намного серьёзнее, чем даже заплатить 13% НДФЛ без всяких вычетов
- как уже было сказано, многое зависит от заявленных при регистрации видов деятельности и выбранных статистических кодов. Когда выгода для налоговых органов ощутима, они могут вытягивать 13% вместо 6% под любыми предлогами: «продажа собственного имущества не заявлена как вид деятельности», «ИП было зарегистрировано после покупки недвижимости, в документах она не отражена, затраты на содержание тоже» и т.д.
Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП.
Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.
Резюме
Первым делом, конечно, надо посчитать, какой вариант продажи нежилой недвижимости для вас выгоднее. Далее – заранее озаботиться документальным и бухгалтерским подтверждением выбранного варианта (в ситуации 1 – закрыть ИП в идеале не в год продажи, а раньше, и ликвидировать на случай проверки вообще «все видимые следы пребывания ИП на спорной территории»; в ситуации 3 – наоборот, запастись как можно большим количеством юридически значимых доказательств функционирования недвижимости в предпринимательских целях). Ну а дальше просто действовать по закону, будучи готовым, если что, защищать свою позицию в налоговых органах и в суде. Впрочем, если человек не готов к долгой череде судов и речь идёт о каких-то небольших для него суммах доплаты налога, можно и доплатить – в конце концов, чем биться два года в судах за сотню тысяч, многим предпринимателям проще за то же самое время спокойно «отбить» их на новых проектах.
И пусть процветает родное государство! Может, ему эта сотня в самом деле нужнее, чем вам, или – тем паче – дорогим юристам, специалистам в таких делах…
Когда уплачивается налог с продажи нежилого помещения и возможен ли имущественный вычет?
Иногда возникают ситуации, когда есть необходимость и желание продать нежилое помещение.
При этом придётся заплатить налоги.
Для этого нужно собрать пакет документов и заполнить налоговую декларацию.
О том, кто является плательщиками в данном случае и об особенностях расчета такого налога вы узнаете в данной статье.
Скрыть содержание
Плательщики
Налогоплательщиками при данной деятельности, являются:
- физические лица, продавшие нежилое помещение;
- а также юридические, оформившие продажу подобной недвижимости.
Льготные категории
Для налогообложения в данном случае льготных категорий не существует. Для уменьшения уплачиваемой суммы можно воспользоваться правом на налоговый вычет.
Порядок дегрессии
При продаже недвижимости у продавца возникает обязанность заплатить налоги. Если он в одном и том же году продал жилую недвижимость (или земельный участок, на котором её можно построить) и купил такую же, он имеет право на имущественный вычет.
ВНИМАНИЕ: Стоимость приобретённого имущества вычитается из стоимости проданного. Но при сделках с нежилыми помещениями это правило не действует.
Налогообложение после реализации недвижимости
Вид налога, уплачиваемого при получении дохода, зависит от статуса. То есть от того, юридическое это лицо или физическое.
Физическим
Физические лица при продаже помещения должны заплатить НДФЛ. Но они освобождаются от уплаты налогов, если одновременно:
Налоговым резидентом называется лицо, которое не является гражданином РФ, но прожило в нашей стране не менее 183 дней за год. Это указано в 207 статье НК. Имеет значение тот год, за который уплачивается налог.
Иногда нежилая недвижимость получается путём перевода из жилой. В таком случае необходимый срок отсчитывается не с начала владения, а с момента перевода. То есть жилой и объект считаются разными.
Юридическим
Какие налоги необходимо заплатить юридическому лицу, зависит от системы налогообложения. На «упрощёнке» ставка такая же, как и на другие доходы: 6%.
СОВЕТ: Но если такое помещение продается после закрытия ИП, придётся заплатить 13% налога, ведь продаёт его уже физическое лицо, а не юридическое.
При ОСН или ЕНВД, если помещение использовалось для предпринимательской деятельности, придётся заплатить:
Возникает вопрос, какие налоги должен заплатить ИП, если помещение не использовалось для той деятельности, с которым связано юридическое лицо. В таком случае он может заплатить только НДФЛ. Но подобные случаи привлекают внимание налоговой службы.
Скорее всего, будет проводиться тщательная проверка. И если окажется, что данная недвижимость использовалась в предпринимательстве, ФНС может не только доначислить налог, но и заставить уплатить пени и/или штраф.
Доказательствами могут быть, например, такие документы (где указан адрес недвижимости):
- договора аренды;
- транспортные документы;
- договор по охране помещения;
- по регистрации ККТ;
- декларация ЕНВД, в которой указано, что расчёт налога вёлся по площади этой недвижимости.
ВАЖНО: Также важно, какое именно это помещение. Если оно может использоваться только в коммерческих целях, вряд ли поверят, что им пользовались только для личных нужд.
С другой стороны, доказать неучастие в коммерческой деятельности может быть легко, если:
Расчет размера
Он происходит так:
Если предприятие пользуется УСН «доходы минус расходы», базой будет указанная выше стоимость за вычетом стоимости при покупке, то есть затраты на приобретение в данном случае считаются расходами и можно будет получить одномоментно с уплатой налога налоговый вычет.
Для того, чтобы определить размер налога для физических лиц, важно знать является ли бывший собственник гражданином или резидентом. Он определяется так:
- для нерезидентов – 30%;
- для всех остальных – 13%.
Ставки для юридических лиц будут следующими:
- НДФЛ – 13%.
- НДС – 18%.
- Налог при «доходной» УСН – 6%.
- При «доходно-расходной» – 15%.
Сроки
СОВЕТ: Подоходный налог обязательно заплатить до 15 июля года, следующего за продажей. Необходимо также помнить, что перевод уплаченных денег на счёт может занять несколько дней.
НДС выплачивается ежеквартально. Последний срок – 25 число следующего месяца.
Пакет документов
Для уплаты НДФЛ необходимо сдать:
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
- копию договора купли-продажи помещения;
- копию паспорта;
- для представителя – доверенность.
С этим нужно успеть до 30 апреля того года, когда нужно заплатить налог.
Если продавец хочет воспользоваться правом на вычет, нужно приложить также документы, которые подтверждают право на него.
Если декларация подаётся только для получения налогового вычета, а не уплаты налогов (т. е. его размер больше или равен налоговой базе), подать её можно в любой день года.
Заполнение декларации
Возможно заполнение в двух видах:
Бланк для первого варианта можно взять в отделении ФНС или распечатать с её сайта. Заполнить электронную версию возможно на том же сайте.
Заполняется декларация следующим образом:
- Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
- Скачать образец налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
Электронная автоматически отправляется после заполнения. Бумажную необходимо направить в территориальное отделение:
- по почте;
- лично;
- или через представителя.
Декларация по НДС подаётся в электронном виде. Данные, касающиеся недвижимости, записываются в разделе 6. Обязательным к заполнению являются также титульный лист и первый раздел. Остальные заполняются, если есть необходимость уплачивать соответствующий налог.
- Скачать бланк декларации по НДС
- Скачать образец декларации по НДС
ВНИМАНИЕ: Декларация по «упрощёнке» также сдаётся до 30 апреля. Это тоже можно сделать лично, через доверенное лицо или по почте.
Можно ли получить налоговый вычет?
Продажа недвижимости, в том числе и нежилой, дает возможность получить налоговый вычет. Это означает, что уменьшается размер базы, с которой рассчитывается размер налога. Возможный размер также зависит от того, кто собственник. Частное лицо может:
Нерезиденты не имеют возможности воспользоваться вычетами.
К расходам относятся:
Для юридических лиц также есть возможность уменьшения базы на сумму расходов. Но это возможно только для предпринимателей, работающих на общем режиме налогообложения (даже если он совмещается с ЕНВД).
Есть ещё один способ уменьшить размер выплат – воспользоваться профессиональным вычетом. Он составляет 20% от размера всех доходов.
При продаже нежилого помещения как физические, так и юридические лица должны заплатить налоги. Размер сумм может отличаться в зависимости от этого статуса. И у тех, и у других есть возможность уменьшить их размер, воспользовавшись правом на вычет.
Полезное видео
Смотрите видео о налогах при продаже нежилого помещения: