Налог на доход при продаже зарубежной недвижимости
Начисляется ли в Российской Федерации налог на доход при продаже зарубежной недвижимости (квартира за рубежом, в собственности больше трех лет) на продавца (варианты: резидент и нерезидент)? За рубежом все налоги оплачены. Деньги переведены в российский банк.
Требуется ли подача декларации 3-НДФЛ?
Лилия Григорьева
Консультаций: 527
В соответствии с пп. 5 п. 3 ст. 208 Налогового кодекса РФ доходом, полученным от источников за пределами Российской Федерации, подлежащими налогообложению, считается доход от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, при условии, что налогоплательщик является резидентом РФ (п. 1 ст.
209 НК РФ).
В пп. 3 п. 1 ст. 228 НК РФ указано, что физические лица – налоговые резиденты РФ, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, исчисляют и уплачивают налог, исходя из сумм таких доходов.
Налоговая декларация представляется указанными лицами в порядке, предусмотренном ст. 229 НК РФ.
Налог исчисляется с учетом положений ст. 232 НК РФ об устранении двойного налогообложения.
Таким образом, налоговые обязательства при продаже недвижимости за рубежом возникают только у резидента РФ с учетом особенностей международных соглашений в области налогообложения. Нерезидент налоговых обязательств перед Российской Федерацией не несет.
Продажа объекта недвижимости за рубежом: налоговые аспекты
Данный материал основан на положениях законодательства и правоприменительной практики, которые существовали на момент его написания (2013 год). В настоящее время налоговое законодательство и правоприменительная практика существенно изменились, поэтому при принятии решений мы не рекомендуем руководствоваться данным материалом. Если тема публикации интересная для Вас, Вы можете бесплатно задать вопрос Марии Семеновой, заполнив форму обратной связи на главной странице сайта.
Многие российские граждане рассматривают вложение средств в зарубежную недвижимость как один из способов размещения свободных средств и снижения рисков, связанных с нестабильностью доходов. Выбор варианта владения таким активом, а также способа его продажи могут оказать существенное влияние на доходность инвестиций. В статье рассмотрены налоговые последствия для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, в отношении различных вариантов структурирования продажи объектов недвижимости за рубежом.
Российский гражданин может владеть объектом недвижимости на территории иностранного государства на праве собственности либо путем приобретения акций компании, в собственности которой находится объект недвижимости (далее- имущественная компания). При этом имущественная компания может быть создана по российскому законодательству, по законодательству иностранного государства на территории которого находится объект недвижимости, либо по законодательству иного иностранного государства. Выбор структуры владения объектом недвижимости может быть обусловлен законодательными ограничениями страны, в которой расположен объект недвижимости, а также соображениями защиты прав собственности и/или информации о владельце объекта недвижимости.
Далее рассмотрены налоговые последствия для физического лица, которое в периоде получения дохода от продажи зарубежного объекта недвижимости является налоговым резидентом Российской Федерации[1] (далее- резидент), предполагая, что физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем и не использует указанный объект недвижимости с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Порядок уплаты резидентом налога на доходы физических лиц (НДФЛ), а также основания возникновения налоговых обязательств по законодательству иностранного государства, на территории которого находится объект недвижимости, имеет существенные различия в случае структурирования сделки выбытия зарубежного актива в форме:
- продажи объекта недвижимости, принадлежащего резиденту на праве собственности,
- продажи акций имущественной компании, а также
- получения резидентом дивидендов от имущественной компании в результате распределения прибыли, полученной от продажи объекта недвижимости.
Продажа объекта недвижимости
Доходы от продажи объекта недвижимости, принадлежащего резиденту на праве собственности, облагаются НДФЛ по ставке 13%[2]. Действующее законодательство[3] предусматривает два варианта расчета налоговой базы: как разница между полученным доходом и расходами, связанными с приобретением объекта недвижимости, или как разница между полученным доходом и величиной имущественного вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.
Согласно действующему законодательству[4] возможность вычета понесенных расходов, а также заявления имущественного вычета резидентом не ограничено в отношении имущества (включая объекты недвижимости), расположенного на территории иностранных государств. Для подтверждения права на уменьшение налогооблагаемой базы физическое лицо должно предоставить ряд документов, что может вызвать практические затруднения. Более того, величины имущественного вычета (1 000 000 руб.)[5] может быть недостаточно для существенного снижения величины налогооблагаемого дохода.
Однако если на момент продажи объект недвижимости находился в собственности резидента три года и более, действующее законодательство[6] предусматривает освобождение от НДФЛ доходов резидентов от продажи такого объекта[7]. Условия данного освобождения не предусматривают какие-либо ограничения в случае, если объект недвижимости находится за рубежом.
Таким образом, прямая продажа объекта недвижимости может быть предпочтительным вариантом структурирования сделки в случае, если резидент может воспользоваться указанным выше освобождением от НДФЛ, а также если цена продажи несущественно превышает расходы на покупку объекта. Напротив, если освобождение от НДФЛ не доступно и резидент продает объект недвижимости по цене, существенно превышающей расходы, понесенные в связи с его приобретением, налоговые последствия такого варианта структурирования, скорее всего, не будут оптимальными в силу следующего.
Во-первых, резидент должен будет заплатить НДФЛ с суммы превышения продажной цены над стоимостью приобретения объекта недвижимости (или величиной имущественного вычета) по ставке 13% в России.
Во-вторых, большое число иностранных государств признают доходы от продажи объектов недвижимости, находящихся на их территории, доходом от национального источника, в связи с чем у резидента может возникнуть обязательство по уплате налога на доход по законодательству соответствующего иностранного государства. Однако при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и указанным иностранным государством резидент может зачесть при уплате НДФЛ фактически уплаченный за рубежом налог в отношении доходов, полученных от продажи такого объекта недвижимости[8].
И, наконец, может возникнуть обязанность по уплате налога на добавленную стоимость (налога с продаж) и/или налога на передачу недвижимости в иностранном государстве, на территории которого находится объект недвижимости. Обязательства по уплате указанных налогов не могут быть уменьшены на основе положений международных соглашении об избежании двойного налогообложения.
Продажа акций имущественной компании
Доходы резидента от продажи акций имущественной компании (как российской так и иностранной) облагаются НДФЛ по ставке 13%[9]. Налоговая база резидента определяется как разница между полученными доходами и понесенными расходами[10] с учетом положений ст. 214.4 НК РФ.
Согласно действующему законодательству[11], доходы резидента от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций, указанных в п. 2 ст. 284.2 НК РФ, не подлежат обложению НДФЛ при условии, что на дату реализации (погашения) таких акций (долей участия) они непрерывно принадлежали резиденту на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет. Указанное освобождение распространяется только на доходы от продажи акций российской имущественной компании и не применимо к доходам от продажи акций иностранной имущественной компании.
Учитывая, что за последние годы наибольшее распространение получило владение зарубежной недвижимостью через иностранные, а не российские имущественные компании, резиденты, продающие недвижимость за рубежом, в ближайшее время не смогут воспользоваться этим освобождением. Однако в перспективе наличие указанного освобождения может быть принято во внимание при разработке эффективных с налоговой точки зрения структур владения объектами зарубежной недвижимости.
В отношении доходов от продажи акций иностранной имущественной компании у резидента могут возникнуть дополнительные расходы по уплате налогов на доход на территории иностранного государства, в соответствие с законодательством которого создана такая имущественная компания. В ряде случаев законодательство иностранных государств ставит возникновение указанной налоговой обязанности в зависимость от того, какой процент активов имущественной компании составляют объекты недвижимости, расположенные на территории соответствующего иностранного государства[12]. При наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и страной инкорпорации иностранной имущественной компании резидент может зачесть при уплате НДФЛ фактически уплаченные им в соответствии с законодательством такой страны суммы налога с доходов от продажи акций такой иностранной компании[13].
Продажа объекта недвижимости в форме продажи акций имущественной компании в ряде случаев позволяет получить налоговую экономию. Такой вариант структурирования сделки может исключить необходимость уплаты отдельных налогов (например, НДС) на территории иностранного государства, где расположен объект недвижимости, а также уменьшить налоги на доход, подлежащие уплате резидентом по законодательству иностранного государства.
Таким образом, продажа акций имущественной компании может быть предпочтительным вариантом продажи объекта недвижимости в случае, если доход от его продажи существенно превышает стоимость приобретения.
Получение дивидендов от имущественной компании
Дивиденды, полученные резидентом как от российских, так и от иностранных компаний, облагаются НДФЛ по ставке 9%[14] исходя из суммы полученного дохода[15]. Дивиденды, полученные в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на дату фактического получения[16].
Дивиденды, выплачиваемые резиденту иностранной имущественной компанией, теоретически могут облагаться налогом на доходы в иностранном государстве, в котором инкорпорирована такая имущественная компания. Однако при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и страной инкорпорации иностранной имущественной компании ставка налога на дивиденды может быть понижена до нуля или резидент может зачесть при уплате НДФЛ фактически уплаченные за рубежом суммы налога на дивиденды[17].
При продаже объекта недвижимости у иностранной имущественной компании могут возникнуть обязательства по уплате ряда налогов (таких как налог на добавленную стоимость, налог на передачу недвижимости и др.), как и в случае продажи объекта недвижимости физическим лицом, а также корпоративного налога на прибыль в иностранном государстве, на территории которого находится объект недвижимости. Однако в этом случае возможно уменьшение налоговых обязательств на сумму налоговых вычетов, что может сделать продажу объекта имущественной компанией более эффективной с налоговой точки зрения, чем его продажа физическим лицом.
Таким образом, получение дивидендов от имущественной компании, которая продает объект недвижимости за рубежом, может стать предпочтительным вариантом структурирования сделки, принимая во внимание особенности налогового законодательства государства, на территории которого находится объект недвижимости.
Рекомендации
Обобщая изложенное, российские и зарубежные налоговые последствия продажи объектов недвижимости, находящихся на территории иностранного государства, существенно различаются в зависимости от того, продается непосредственно актив, акции имущественной компании или резидент получает дивиденды от имущественной компании, продавшей объект недвижимости. В этой связи на стадии планирования приобретения объекта зарубежной недвижимости целесообразно структурировать владение таким образом, чтобы минимизировать налоговые расходы в связи с продажей такого объекта в будущем.
Если на момент принятия решения о продаже структура владения объектом недвижимости не обеспечивает желаемую налоговую эффективность сделки, продажа может быть структурирована путем перехода к целевой структуре владения и последующей продажи объекта недвижимости. Однако в этом случае должны быть приняты во внимания положения налогового законодательства иностранного государства, на территории которого находится объект недвижимости, ограничивающие возможности налогового планирования.
Учитывая, что большинство стран оставляет за собой приоритетное право налогообложения доходов от объектов недвижимости, расположенных на их территории, при определении порядка налогообложения операций с зарубежной недвижимостью наиболее значимыми могут быть именно налоговые последствия по законодательству иностранного государства. Поэтому на стадии планирования продажи объекта целесообразно оценить налоговые последствия сделки по законодательству иностранного государства, по возможности, с привлечением специалистов в области международного налогообложения.
По российскому законодательству[18], доходы от продажи объектов недвижимости за рубежом, доходы от продажи акций иностранных компаний, а также дивиденды, получаемые от иностранных компаний, признаются доходами из иностранного источника и облагаются НДФЛ только в том случае, если физическое лицо-получатель таких доходов является российским резидентом. В этой связи уменьшение налоговых платежей при продаже зарубежной недвижимости возможно (при выполнении определенных условий), если физическое лицо-продавец утрачивает статус российского налогового резидента в том налоговом периоде, когда получен доход от продажи недвижимости.
Статья опубликована в журнале «Налоги и налоговое планирование», №2, 2013
[1] Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Налог на недвижимость для иностранцев
Налог 13% на доходы от депозитов и 15% на вывод дивидендов за рубеж. Как эти нововведения повлияют на решения россиян о покупке зарубежной и российской недвижимости?
Начиная с 2014 года спрос со стороны россиян на покупку зарубежной недвижимости неуклонно снижается. Периоды нестабильной экономической ситуации в стране, валютные колебания и ослабление курса рубля не проходят незаметно. К концу первого квартала 2020 года объемы приобретаемой россиянами зарубежной недвижимости в Болгарии, Испании и других курортных странах упали на 50–70% относительно пиковых значений 2007 года.
Кто инвестирует в зарубежную недвижимость
Основная доля инвесторов в России — это владельцы среднего и крупного бизнеса. Инвестиционный портфель ликвидных активов (акции, деньги, облигации) клиента из России до 2017 года в среднем оценивался от €500 тыс. до €1 млн. Преимущественно россияне покупали зарубежную недвижимость в инвестиционных целях и для личного использования, то есть для отдыха с семьей и детьми.
К 2017 году портрет инвестора из России кардинально изменился. Именно с этого периода россиянам за рубежом начали активно закрывать банковские счета и задавать многочисленные вопросы о происхождении денежных средств. Причем вопросы эти зачастую были вне рамок закона тех стран, в которых они возникали.
Например, согласно законодательству Италии и большинства стран ЕС, сведения об источнике происхождении денежных средств требуется хранить пять лет. Соответственно, если вы заработали деньги шесть лет назад или продали свои активы более пяти лет назад, то вы имеете право не предоставлять подтверждающие документы. Однако налоговые органы все равно их запрашивали.
Для решения этих вопросов многие инвесторы подавали в суд и выигрывали дела.
Рост русофобских настроений и охота за русскими деньгами практически свели к нулю сделки по покупке зарубежной недвижимости. В связи с этим в 2017 году зародился другой тренд — россияне начали массово продавать свою зарубежную недвижимость и продолжают это делать и по сей день. По их мнению, продав за валюту зарубежные активы, можно выгодно приобрести недвижимость в России.
Те, кто покупал зарубежную недвижимость, планировали полностью эмигрировать за границу вместе с детьми. В большинстве случаев это были простые люди, которые нашли работу за рубежом, оформили все необходимые документы и, продав единственное жилье в России, теперь переезжают за рубеж. Сегодня 80% от общего числа сделок, связанных с покупкой зарубежной недвижимости, мотивируются именно переездом за рубеж на постоянное место жительства. Возраст таких покупателей варьируется от 30 до 45 лет.
Еще 8% респондентов приобретают жилье за рубежом в тех странах, куда ранее отправили своих детей на обучение и те остались там после окончания учебы. Едут помогать с внуками или для воссоединения семьи. Оставшиеся 7% покупают недвижимость за границей с целью инвестиций, и только 5% — это состоятельные люди.
Хотя в период с 2006 по 2013 год процент состоятельных людей, приобретающих недвижимость за рубежом, составлял более 60%.
Поэтому сегодня введение новых налогов никак не повлияет на зарубежные рынки, так как это скажется только на менее 1% покупателей, у которых легальное происхождения денег в России под вопросом. В 2012 году, к примеру, это коснулось бы не менее 30% сделок.
Более серьезные изменения произойдут на рынке недвижимости в России. Данные разнятся, но, по информации от агентства по страхованию вкладов, нововведения могут коснуться 55% всех вкладов в России, и никто не знает, каких объемов это может коснуться, говоря о доходах от ценных бумаг и других инструментов. Люди научились читать между строк и осознают, что это только первые шаги и в дальнейшем вполне стоит ожидать ужесточение налогового бремени, а при необходимости использовать опыт Кипра, где налогом облагаются и сами депозиты, а не только доходная часть.
Все это происходит на фоне ситуации с пандемией, изменениями в Конституции страны и очередного круга девальвации рубля. В какую же тихую гавань побегут люди, спасая кто сколько может? Конечно, в те самые квадратные метры и «не горящие кирпичи».
Уже более 100 лет в России повторяется один и тот же сценарий. Начиная с 1917 года с завидной регулярностью деньги и накопления граждан пропадают или обесцениваются. Их съедает инфляция, налоги, реформы и прочие преобразования финансовой системы.
Вопрос не в том, произойдет это или нет, вопрос лишь, когда это случится.
Именно по этой причине в сознании каждого россиянина уже прочно укоренилась мысль, что только недвижимость остается стабильным и надежным активом. Поэтому введение новых налогов как бы специально подталкивают людей вкладывать свои денежные средства в недвижимость и таким образом хоть как-то поддержать экономику страны. Деньги, осевшие на вкладах россиян, весьма слабо это делают.
Последнее обновление: 16.06.2020
Для налоговой службы в России понятие «иностранец» не существует. Для них есть понятия – налоговый резидент и нерезидент. И в зависимости от этого применяется разный режим налогообложения.
Это касается и уплаты налога с продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам на праве собственности на территории РФ.
Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.
Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.
Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.
К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.
А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?
Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:
- для резидентов ставка налога = 13%,
- для нерезидентов ставка налога = 30%.
При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).
Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи квартиры для него будет равна 30%.
Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России
Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.
Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.
207 НК РФ).
Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.
Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.
Таким образом, иностранцу следует проверить (например, ), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.
Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?
От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).
Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.
НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).
А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),
Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – .
Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.
После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):
- Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
- Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
- Подача декларации в налоговую инспекцию;
- Уплата налога.
Теперь немного подробнее.
Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.
Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.
Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.
Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – .
Адреса налоговых инспекций Москвы – .
Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – .
Обратиться в ФНС России можно – .
В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).
При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.
После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – .
Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).
Консультации и помощь по налогам и вычетам в недвижимости можно получить – (СЕРВИСЫ).
А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?
С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.
Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.
Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Для купленных квартир (если это не единственное жилье) этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.) – 3 года.
При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно не платить налог с продажи недвижимости (подробнее об этих сроках – по ссылке).
Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:
- купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
- купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет);; или
- получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.
Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – .
При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.
Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.
Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?
А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!
Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ). С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем).
Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.
Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.
Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом. В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»). Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.
В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.
Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е. на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд.
Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.
И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.
Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.
Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.
Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.
Налог на зарубежную недвижимость в россии
Однако стоит помнить, что приобретение дорогого имущества всегда связано с выплатой определенных пошлин в казну государства. Заманчивые рекламные статьи и масса приобретенных выгод от покупки недвижимости за рубежом оказывают настолько сильное влияние на российских граждан, что зачастую просто не возможно отказаться от уникальных предложений, особенно если стоимость покупки значительно ниже, чем за аналогичное жилье в России.
Что представляет налог на недвижимость за рубежом?
Отсюда и цена выше. Как составляется цена? Прежде всего, платят налог на недвижимость за рубежом, который называют еще государственной пошлиной.
Это единоразовый платеж, но сумма его большая: от двух до пяти процентов от сделки. Этот показатель для разных стран – разный. Даже, рассматривая одно государство, он может отличаться.
Если вы покупаете дом, а не квартиру, придется заплатить налог на землю.
Налог на зарубежную недвижимость в россии
Другое дело — если вы продали недвижимость или сдаете ее. Тут вы получаете доход. И в этом случае обязаны заплатить подоходный налог (13%)», — пишет издание.
С некоторыми странами у России есть соглашения об избежании двойного налогообложения. Они предусматривают зачет налога. Например, если гражданин РФ заплатил налог в той стране, где сдает квартиру, и он меньше российского, то нужно просто доплатить разницу.
Закон о добровольном декларировании: что нужно знать владельцам зарубежной недвижимости
Если недвижимость находится в номинальной собственности, фактический владелец может перевести такое имущество на себя без необходимости платить налог на доход в России, если имущество и номинальный владелец указаны в специальной декларации. Такое условие предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Есть еще одно налоговое послабление. Если до 1 января 2015 кто-либо совершал операции, связанные с покупкой, продажей или дарением недвижимости и в связи с этим не оплатил или оплатил лишь частично соответствующие налоги, то сумма этих налогов в России взыскиваться не будет.
В «Законе о добровольном декларировании» также говорится о том, что лицам, подавшим специальную декларацию, гарантируется освобождение от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодексов РФ.
Налог на зарубежную недвижимость в россии
В этой борьбе все активнее участвует и Россия.
Так есть ли у покупателей зарубежной недвижимости реальный повод беспокоиться о российских налогах? И зависит ли степень этого беспокойства от происхождения денег? Заработал?
Доложи! Для начала имеет смысл определиться с сутью двойного налогообложения. У любого государства есть исключительное право собирать налоги с доходов, полученных на его территории.
Как избежать двойного налогообложения при сдаче в аренду зарубежной недвижимости?
Совсем иная ситуация с жильём, купленным для последующей сдачи в аренду. Подобная собственность становится объектом, облагающимся налогом в той стране, где она расположена. Если покупатель является налоговым резидентом другой страны, например, России, то он также должен платить налог на полученную прибыль, но уже в своём государстве. Получается двойная оплата налогов.
Ситуацию спасает наличие соглашения между странами, препятствующее двойному налогообложению. Как действует российское законодательство при покупке и сдаче в аренду зарубежной недвижимости? Согласно нашим законам, резиденты Российской Федерации обязаны уплатить налог в размере 13% от своих доходов, полученных не только на территории России, но и за рубежом.
Налог на зарубежную недвижимость в россии
Москва Ответы юристов (8) Город не указан В соответствие со ст. 207 плательщиками НДФЛ являются налоговые резиденты. Согласно п. 2 ст.
207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Совет АДВОКАТА
При этом есть категории граждан, выселить которых закон не позволяет. Однако непорядочные родственники находят способы их выписать. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, чего стоит опасаться пожизненным пользователям жилья.
Растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита.
Чем рестораны насолили москвичам? В московских судах растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита.
Особенности при покупке и продаже недвижимости иностранцами. Какой налог платят при сделке нерезиденты?
Большинство иностранных граждан предпочитают не покупать, а брать в аренду недвижимость на территории России. Несмотря на это, среди них все же находятся те, кто рассматривает приобретение квартиры для длительного проживания или же интересуется нюансами продажи недвижимости, полученной по наследству от резидента РФ.
Юридические новости Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите консультацию: Показать содержание
Согласно часть 3 статьи 62 Конституции РФ, иностранцы и лица, не имеющие гражданства Российской Федерации пользуются правами и исполняют обязанности наравне с гражданами России, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
Законодательство РФ практически не предусматривает ограничений на приобретение жилой недвижимости нерезидентами, но при проведении сделки не стоит забывать о некоторых тонкостях.
Может ли иностранный гражданин купить или продать жилплощадь в РФ?
Имеет ли право иностранный гражданин купить жилплощадь в РФ, можно ли ему реализовать квартиру или дом? Он может выступать в качестве покупателя или продавца, но с некоторыми нюансами. Лицо, являющееся нерезидентом, облагается налогом по системе, отличной от большинства граждан РФ, постоянно проживающих на территории России.
Налоговым резидентом, согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ, считается лицо, фактически находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в год.
Наличие российского гражданства в ситуации, когда гражданин более полгода постоянно проживает на территории другой страны, а затем возвращается, не имеет никакого значения – статус резидента будет утрачен. Так же и иностранец может стать налоговым резидентом РФ, если проведет более полугода на территории страны.
Таким образом, покупать и продавать недвижимость может каждый. При участии нерезидента в сделке, есть разница в налогообложении, требованиях к документам и расчетах между сдельщиками. Также лицо, являющееся нерезидентом, имеет некоторые ограничения на приобретение недвижимости определенных категорий и не может воспользоваться правом на возврат подоходного налога, так как его сумма рассчитывается обычно по ставке не 13%, а выше.
Необходимые условия
Чтобы выступать в качестве покупателя, иностранец должен убедиться в том, что приобретает земельный участок, который не расположен на приграничной территории. Согласно п.3 ст. 15 ЗК РФ данная категория недвижимости может предоставляться нерезидентам только на правах аренды.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает ограничение на приобретение участков данного типа – оформить их в собственность нерезидент также не может.
Покупатель обязуется подготовить вполне стандартный пакет документов при продаже квартиры, и помнить о том, что будучи нерезидентом, он не может воспользоваться налоговыми льготами и уменьшить сумму выплат.
Как проходит процедура реализации и приобретения жилья?
Расчет между участниками сделки производится строго в российских рублях. При желании сумму можно привязать к национальной валюте другой страны по действующему курсу.
Документы иностранных граждан должны быть переведены на русский язык. Составление договора купли-продажи и процедура регистрации собственности в Росреестре проходят в обычном порядке, лишь с некоторыми незначительными поправками.
Какие дополнительные документы потребуются иностранному гражданину?
Для продавца и покупателя требуются разные пакеты документов. Самое главное – убедиться в том, что иностранные бумаги переведены и нотариально заверены на территории Российской Федерации.
Если он совершает покупку
В случае, когда нерезидент хочет приобрести недвижимость, ему следует подготовить такие документы:
- Паспорт государства, гражданином которого он является, а также его переведенная и нотариально заверенная копия.
- Если со страной установлен визовый режим – виза.
- Для государств с безвизовым режимом – документ, подтверждающий официальное пребывание гражданина на территории РФ.
- Документ о временной или постоянно регистрации на территории России.
Если оформление сделки занимается доверенное лицо покупателя-иностранца, то не обойтись без доверенности. Она должна быть заверена у нотариуса страны, гражданином которой является покупатель, а также пройти процедуру легализации и проставления апостиля. Разумеется, что документ должен быть переведен на русский язык и нотариально заверен.
Если он осуществляет продажу
Когда нерезидент продает недвижимость в России, ему потребуются такие же документы, что и продавцу-резиденту:
- Документ, подтверждающий право на собственность.
- Договор купли-продажи на русском языке.
- Кадастровый паспорт.
- Письменное согласие от супруга или лица, находящегося в долевой собственности.
Сделку также может производить доверенное лицо без личного присутствия продавца.
Если обе стороны – нерезиденты
В случаях, когда обе стороны являются нерезидентами РФ, на покупателя и продавца действуют такие же ограничения по поводу типа недвижимости. Также применяется система налогообложения для нерезидентов РФ, включая изменения с 1 января 2019 года. Расчет производится так же в рублях.
Особенности заключения ДКП
Дополнительные условия оговариваются участниками сделки и фиксируются на бумаге. Процесс составления ДКП с нерезидентом, в соответствии со ст. 1205 Гражданского кодекса РФ, практически не отличается от документального сопровождения сделки с гражданином России.
Статья 1205 ГК РФ. Право, подлежащее применению к вещным правам
Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.
Прежде всего, должно быть подтверждено законное нахождение на территории страны нерезидента. Если сделка совершается с иностранцем, то в ДКП необходимо указать, что приобретаемая недвижимость может быть куплена нерезидентом без ограничений.
Очень важный пункт для иностранца – сроки освобождения жилого помещения продавцом, т.к. в некоторых странах вообще нет такого понятия, как «регистрация по месту пребывания и жительства».
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с нерезидентом РФ
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры с нерезидентом РФ
Особенности расчетов по сделке
Иностранный гражданин должен быть готов рассчитаться в рублях. Самый распространенный способ расчета по сделке с участием нерезидентов – использование банковской ячейки, куда покупатель закладывает оговоренную в ДКП сумму. После того, как продавец выполнит все требования для передачи собственности, он сможет забрать деньги.
Регистрация
Регистрация сделки в Росреестре с участием иностранца может осуществляться по доверенности от лица его представителя на территории РФ. Это актуально в тех случаях, когда покупатель не имеет возможности приехать лично для заключения сделки. Чтобы зарегистрировать имущество лично, иностранцу потребуется документально подтвердить законность своего нахождения на территории РФ.
На перерегистрацию недвижимости может уйти от 5 до 12 дней. ДКП считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности, осуществить которую можно в филиале Федеральной регистрационной службы. Для этого две стороны купли-продажи предоставляют соответствующие заявления, переведенные на русский язык документы и квитанцию об оплате госпошлины на регистрацию собственности в размере 2000 рублей.
Какой налог платят нерезиденты при сделке?
Отличительной особенностью сделок с иностранцами является разница в налоговых выплатах резидента и нерезидента Российской Федерации. Согласно статье 224 НК РФ, доходы налоговых резидентов РФ облагаются НДФЛ по ставке от 9 до 13% в зависимости от источника дохода, а нерезидентов – 30%.
Для тех и других есть возможность продажи недвижимости без уплаты НДФЛ – достаточно владеть ею более 3 лет или получить в наследство.
Несмотря на то, что Законодательство РФ позволяет совершать сделки с гражданами других государств, следует учесть несколько нюансов. Например, раннее согласно пункту 4 статьи 5 ФЗ от 27.12.2009 № 368-ФЗ, НДФЛ не облагались только доходы резидентов РФ от продажи недвижимости, которая находилась в собственности более 3 лет.
Для нерезидентов налог в размере 30% от суммы сделки раньше требовалось уплатить в любом случае, сколько бы ни находилось в собственности имущество. Однако с 1 января 2019 года на нерезидентов также действует поправка в виде 2 статьи ФЗ № 424-ФЗ, которая позволяет нерезиденту не платить НДФЛ, если он владеет недвижимостью более 3 лет, но это касается только той собственности, которая была приобретена нерезидентом до 1.01.2016 или получена по наследству.
Нерезидент должен:
По доходам от сделок, оформленных после 1 января 2019 года, освобождаются от уплаты НДФЛ нерезиденты, которые имели в собственности недвижимость на территории РФ более 3 лет.
В видео говорится о том, как нерезиденту продать недвижимость и какой налог со сделки:
Продать и купить недвижимость, будучи нерезидентом, можно без особых ограничений и трудностей. Очень важно уделить внимание документальной составляющей вопроса и расчету между иностранными гражданами. Продать недвижимость на территории Российской Федерации с 1 января 2019 года стало еще легче – при определенных условиях нерезидент полностью освобождается от уплаты налога на продажу недвижимости.