Налог с продажи квартиры приобретенной по договору мены

Налог при продаже квартиры, полученной по договору мены

Добрый день! Квартира в собственности по договору мены с городом взамен сносимого жилья 2 года. Снесенная квартира была куплена.

В договоре мены стоимости квартир не указаны, есть фраза о том, что их стоимости признаются равноценными. Возникла необходимость продажи новой квартиры. Возникает ли в таком случае налог с продажи и как он исчисляется: 1) налоговая база равна 0, так как я отдала городу равноценную квартиру; 2) налоговая база равна кадастровой стоимости новой квартиры минус затраты на приобретение старой; 3) налоговая база равна 70% от кадастровой стоимости новой квартиры; 4) налоговая база равна кадастровой стоимости новой квартиры минус кадастровая стоимость старой квартиры; 5) другое — что?

Какими законами регламентируется эта ситуация? Реальная рыночная стоимость продаваемой квартиры на данный момент на 15% ниже кадастровой стоимости. Как правильно заплатить налоги?

Огромное спасибо за ответ!

Все немного проще.

Во-первых, нужно определить сумму дохода от продажи квартиры, которая учитывается при расчете налога. Если проданная квартира получена в 2016 году, то это наибольшая величина:

• или доход от ее продажи по договору;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Во-вторых, нужно определить суммы, которые уменьшают доход при расчете налога. Это наибольшая величина:

• или вычет в 1 000 000 руб.;
• или рыночная стоимость проданной квартиры, указанная в договоре мены (по которому вы ее приобрели), а при отсутствии такого указания определенная независимым оценщиком (см. письмо Минфина России от 29.08.2016 № 03-04-05/50395).

И последнее. Нужно уменьшить полученный доход на полученный расход и получить доход, облагаемый налогом. С него заплатить 13%.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Осуществляется продажа квартиры, приобретенной по договору мены в 2017 году. Был совершен обмен коттеджа (незавершенное строительство собственными силами) на квартиру. Возможен ли зачет затрат на строительство коттеджа для снижения величины налога с продажи?

Алексей Попов
Консультаций: 57

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит специальным правилам о мене, предусмотренным гл.

31 ГК РФ, и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствие со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, в данном случае имеет значение порядок совершенной мены в части определения сторонами стоимости объектов, которыми они обменялись. Фактически мена рассматривается как купля-продажа активов между двумя сторонами без проведения расчетов, если стороны посчитали такие активы равноценными, либо с соответствующей доплатой в пользу одной из сторон, если стороны посчитали активы неравноценными.

Согласно контексту вопроса, если прямо в договоре мены не указана цена приобретенной квартиры, ее стоимостью является цена переданного в обмен на квартиру имущества – незавершенного строительством коттеджа, определяемая при отсутствии иных способов суммой фактических затрат на его возведение, подтвержденных документально.

Представляется, что, определив цену квартиры таким образом, возможно учесть ее стоимость в качестве произведенных и документально подтвержденных расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу для целей исчисления налога на доход при ее последующей продаже на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Данный вывод вытекает из следующего. В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп.

1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пяти лет по общему правилу либо трех лет в особых случаях), не превышающем в целом 1 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вышеуказанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, если в договоре мены цена приобретенной квартиры прямо не указана, в расчете налогооблагаемой базы в целях исчисления налога на доходы физического лица, полученного при последующей продаже той же квартиры, справедливо учесть расходы на ее приобретение в размере фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на строительство коттеджа, переданного в обмен на данную квартиру.

Если в договоре мены прямо указана цена квартиры, расходы на ее приобретение в соответствии с правилами пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ для целей уменьшения налогооблагаемой базы по полученному доходу при ее последующей продаже правомерно приравнять к данной цене.

Она же будет являться ценой проданного (переданного в обмен) коттеджа (как имущества, не относящегося к недвижимому, поскольку его строительство не было завершено).

Следует иметь в виду, что в обоих случаях также выявляется стоимость имущества (незавершенного строительством коттеджа), переданного в обмен на приобретенную квартиру: либо по стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его возведение, либо по цене квартиры, прямо указанной в договоре мены, так как объекты мены признаются равноценными при отсутствии иных указаний в договоре, как указывалось выше.

Таким образом, при исполнении указанного в вопросе договора мены имеет место реализация (продажа) имущества (недостроенного коттеджа), не являющегося недвижимым в юридическом смысле, что также влечет соответствующие налоговые последствия в форме наступления обязанности исчислить и уплатить в бюджет соответствующий налог на доход, определяемый одним из вышеуказанных способов. Данный доход также может быть уменьшен, но по иным правилам, нежели предусмотрены для недвижимого имущества, что в предмет вопроса не входит. Кроме этого, в предмете не рассматривается стоимость земельного участка, на котором возведен коттедж, относящегося к недвижимости.

Данный участок также фактически реализован в обмен на квартиру неотъемлемо от недостроенного коттеджа, и его стоимость может влиять на общую стоимость переданного в обмен на квартиру актива и совокупный объем налоговых обязательств.

Налог с продажи квартиры по договору мены

Здравствуйте. В 2014 году по договору мены с государством была получена квартира взамен снесённой пятиэтажки. Квартира находилась в болевой собственности 3 человек-по 1/3 у двоих и 2/3 у одного. В договоре мены цена не указана, написано что равноценное жильё.

А 2016 году эта квартира была продана по одному договору купли продажи. Нужно ли в данном случае платит налоги если договор мны приравнивается к договору купли продажи и как это будет считаться. В собственности была менее 3 х лет. Можно ли уменьшить налог с продажи квартиры учитывая что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых расходов. Можно ли это применить в моём случае если квартира была подана 5 мес назад и оценку её стоимости нельзя сейчас произвести.

На момент обмена никаких сведений о стоимости квартиры нет. Есть только кадастровая стоимость на момент продажи.

16 сентября 2016, 21:48 , Екатерина, г. Москва Ответы юристов Евгений Урванцев Юрист, г. Кемерово Общаться в чате

Да, все верно — касаемо налогооблажения мены применяются нормы как к купле-продаже. ст 567 ГК РФ:

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Касаемо того, что в договоре нет стоимости, то это тоже обычное дело — Вам необходимо оьратиться в оценочную компанию и сделать отчет о рыночной стоимости квартиры на момент ее приобретения, отчет и договор мены будут основанием для уменьшения Ваших доходов на суммы произведенных расходов.

17 сентября 2016, 02:35 Евгений Урванцев Юрист, г. Кемерово Общаться в чате

Также хочу обратить Ваше внимане на то, что налог необходимо будет рассчитывать и суммы, превышающей 1 млн. рублей в зависимости от доли в праве собственности на квартиру. Например, если продали квартиру за 1300000, то налог необходимо оплачивать с 300000 в завсимости от размера своей доли. Если доля равна 13, то налог оплачивать со 100000 рублей 13%.

Если рыночная стоимость квартиры окажется выше на момент покупки чем на момент продажи, то налог оплачивать не нужно, так как доход Вы не получили.

17 сентября 2016, 02:43 Клиент, г. Москва

Спасибо за ответ, все очень понятно написано. А если договор мены у меня забрали при продаже кварт иры и у меня остались только сканированные копии, то как быть, они не подойдут?

17 сентября 2016, 17:30 Показать еще 3 Консультация юриста бесплатно Анна Проворова Юрист, г. Москва Общаться в чате

Екатерина, доброе утро.

Вы вправе уменьшить сумму налога, применив вычет в сумме рыночной стоимости квартиры, даже если в договоре мены стоимость не указана.

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ,
если по договору мены город предоставил налогоплательщику квартиру
взамен квартиры в сносимом доме, которая находилась в его собственности
менее трех лет.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 3 июня 2014 г. N 03-04-05/26663

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со «статьей 34.2»
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет
следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по
договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в
сносимом доме, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех
лет.
«Статьей 567» Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что
к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже,
если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса
Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон
признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, учитываемый при
определении налоговой базы, определяется исходя из стоимости
обмениваемого имущества.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены
квартир, определяется исходя из стоимости квартир, указанной в договоре
мены. В случае если в договоре мены стоимость обмениваемых квартир не
указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости
обмениваемых квартир.
В соответствии с «подпунктом 1 пункта 1» и «подпунктами 1» и «2 пункта 2
статьи 220» Кодекса при реализации имущества, находившегося в
собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе
получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных
налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир,
комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков
или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в
целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом
доходов на сумму фактически произведенных им и документально
подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве
расходов при совершении мены квартир учитываются документально
подтвержденные расходы по приобретению квартиры налогоплательщиком,
которая в дальнейшем была обменяна по договору с городом.
При последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с
городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи
квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом
случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в
договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемой
квартиры.

По вопросу документов, требующихся для получения имущественного
налогового вычета, следует обратиться в налоговый орган по месту
жительства.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Продажа квартиры, которая была получена по договору мены

К договору мены необходимо применять правила о купле-продажи, согласно которым, каждая из сторон одновременно признается и покупателем товара, и его продавцом.

доход, получаемый каждой из сторон договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Согласно Налогового кодекса РФ, к доходам налогоплательщика, с которых необходимо рассчитать и перечислить подоходный налог (НДФЛ) в бюджет, относятся доходы, которые были получены в любой форме: в денежной или натуральной.

Но при этом, налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую базу, примененив любой из двух возможных вычетов:

• в размере 1 000 000 рублей;
• в размере документально подтвержденных расходов.

В первом случае, все более менее понятно: допустим, физлицо продает квартиру за 1 250 000 рублей и применяет вычет в размере 1 000 000 рублей, налог тогда составит 32 500 рублей (1 250 000 1 000 000 = 250 000*13 % = 32 500)

Во втором случае, возникает вопрос: как определить документально-подтвержденные расходы по квартире, которая ранее была получена по договору мены?

Необходимо посмотреть в сам договор мены, и, если там отсутствуют данные о стоимости приобретенной (обмениваемой) квартиры, тогда нужно привлечь оценщика и установить рыночную стоимость.

Таким образом, сумма документально подтвержденных расходов определяется, как:

при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. Если же в договоре эта стоимость не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры.

Эту стоимость может определить оценщик.

Если Вы официально трудоустроены, Вы имеете право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на обучение, лечение или покупку жилой недвижимости!

Рассчитайте онлайн сумму компенсации, которую можно получить из налоговой инспекции, официально работая, по расходам на обучение, лечение или покупку квартиры!

Налог при обмене квартиры — размер, порядок уплаты и ее нюансы

Каков налог при обмене квартиры — актуальный вопрос. Ведь с 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.

С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости. А с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

О налогообложении сделок мены недвижимости

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок.

Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

• Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от оплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
• Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае оплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену недвижимости, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при соглашении мены недвижимости к системе налоговых вычетов.

Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств. А также получить некоторый вычет на свое имя.

Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ. То есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не используется.

Размер налога при обмене квартиры

Сколько придется уплатить при регистрации сделки?

Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

• В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
• В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

• Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
• Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости

Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:

(Стоимость квартиры + Доплата – 1 000 000) * 0,13

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется оплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Порядок расчета налога с учетом налогового вычета или получение такового может быть использован любой из сторон договора мены.

Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи. Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

Порядок уплаты и ее особенности

Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости

Налоговые органы не так тщательно контролируют оплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.

Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без оплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.

Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо.

Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:

• налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
• паспорт лица, уплачивающего налог;
• договор мены;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.

Подав нужные документы, в госоргане гражданин получит квитанцию, по которой должен будет оплатить налог. После уплаты последнего налоговые обязательства с лица официально снимаются.

Как видите, особых сложностей в расчете и уплате налога при обмене квартиры нет. Главное в данных процедурах – знать их законодательные тонкости, которые, к слову, подробно освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы.

Все об уплате налогов при осуществлении сделок с недвижимость, в том числе при обмене жилья, вы можете узнать, посмотрев видео: