Как определяется налог на прибыль организации?
В какой момент (в целях налога на прибыль) организации следует определить финансовый результат от деятельности по строительству дома? В момент получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или после передачи объектов долевого строительства по актам приема-передачи?
Евгения Яковлева
Консультаций: 83
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона № 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ предусматривается, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
В соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ в целях налогообложения прибыли у застройщика не учитываются расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 29.03.2012 № 03-03-06/1/166, от 03.02.2012 № 03-03-06/1/62.
Согласно положениям ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, но не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, исходя из буквального прочтения Закона № 214-ФЗ, финансовый результат от строительства застройщик определяет по окончании строительства на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства участнику. Подобные выводы поддерживают специалисты финансового ведомства (см. письма Минфина России от 29.07.2013 № 03-03-06/1/30040; от 26.10.2011 № 03-07-10/17).
Налоговый учет застройщика при долевом строительстве
В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.
Согласно норме НК РФ : «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».
Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.
Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.
Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.
Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.
Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций застройщиков.
Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.
Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.
Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения.
Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве
Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, что подразумевается под «объектами».
Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.
Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.
Если «объект» это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?
А именно:
- Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
- Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?
И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.
Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.
Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.
Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.
Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.
Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.
2) Налог на прибыль
Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования. Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ.
В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.
Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.
В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.
Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).
Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.
Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…
А на протяжении всего строительства:
Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению. А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика.
И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.
Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г. говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство. Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.
Семинары по праву, налогам, кадрам
Бухгалтерский учет, налогообложение и документооборот Застройщика при финансировании строительства в соответствие с Законом 214-ФЗ «О долевом строительстве». Правовые основы долевого строительства. Курс повышения квалификации
Краткое описание семинара
В ходе семинара рассматриваются актуальные вопросы ведения бухгалтерского и налогового учета, организация документооборота, налогообложения операций, связанных с участием организации в строительной деятельности. Взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности. Даны рекомендации по заключению всех видов договоров.
Особое внимание будет уделено построению бухгалтерского учета и формированию финансового результата в зависимости от применяемых договоров и специализации организации.
Подробное описание семинара. Программа:
- Права и обязанности участников инвестиционно-строительного проекта. Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика. Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.
- Правоотношения между застройщиком и соинвестором – юридическим лицом: налоговые последствия. Договора соинвестирования, не подпадающие под действия Закона 214-ФЗ «О долевом строительстве». Договора купли-продажи недвижимости и производные формы (предварительные договоры с условиями о платеже; с условиями о денежном обеспечении; предварительные договоры в сочетании с займами); договоры соинвестирования подрядного типа, исполняемые за счет застройщика; Простое товарищество с участием инвесторов (соинвесторов) первого уровня и застройщика. Договорные отношения между Застройщиком и техническим заказчиком (договор подряда, агентирование)
- Взаимоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства. Существенные условия договора долевого участия в строительстве. Порядок заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве. Уступка прав по договору. Возникновение прав на объект долевого строительства. Комментарии к поправкам 2010 года в Закон 214-ФЗ «О долевом строительстве».
- Налоговые последствия у застройщика долевого строительства. Сфера действия Закона 214-ФЗ. Юридические признаки предмета договора, признаки объекта долевого строительства, признаки сторон (субъектов) договора. Комментарии к поправкам 2010 года в Закон 214-ФЗ Договоры участия в долевом строительстве без разделения цены и с разделением цены на оплату услуг и стоимость построенного объекта. Целевой характер предоставляемого по договору финансирования. На что можно тратить деньги дольщиков. Правовые последствия расходования средств не по целевому назначению. Законодательство об инвестиционной деятельности. Общие признаки инвестиционных отношений. Значение поправок 2010 года в Закон 39-ФЗ. Затраты в виде «Доли города» и др. обременений. Затраты на расселение. Затраты Застройщика на поддержание коммунального обслуживания в период сдачи объекта соинвесторам (участникам долевого строительства). Налогообложение у «дольщиков» (соинвесторов). Уступка имущественных прав; договоры на передачу прав и обязанностей из контрактов соинвестирования; агентирование.
- Взаимодействие Застройщика с органами ФРС и другими административными органами, регулирующими инвестиционно-строительные проекты на основе Закона 214-ФЗ. Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве; список необходимых документов. Государственный контроль
- Ввод объекта в эксплуатацию.
- Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Статус, порядок создания, государственная регистрация, а также регулирование деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Права и обязанности товарищества собственников жилья. Применении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним.
- Определение границ и оформление прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок при отношениях по договору долевого участия в строительстве.
- Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении договора долевого участия в строительстве, а также при сделках с жилыми помещениями.
- Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика. Особенности банкротства строительных организаций; права кредиторов на имущество Застройщика; практические вопросы изъятия квартир участников долевого строительства из конкурсной массы.
Условия:
Место проведения: главное здание гостиницы Октябрьская
Всем слушателям выдается Свидетельство о краткосрочном повышении квалификации государственного образца по теме семинара(Лицензия АА№002704). Для получения свидетельства государственного образца необходимо наличие следующих документов: копия диплома о высшем образовании, копия паспорта 1 страница и прописка, заполненная анкета установленного образца.
Все слушатели семинара обеспечиваются комплектом информационных материалов. В стоимость семинара входят обеды и кофе-брейки.
Специалисты, прибывшие на семинар, должны иметь при себе оригинал и копию платежного поручения и доверенность на получение финансовых документов, которые являются пропуском на семинар. Для оформления финансовых документов необходимо иметь полные банковские реквизиты Вашей организации.
Место проведения:
Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.10
Бухгалтерский учет, налогообложение и документооборот Застройщика при финансировании строительства в соответствие с Законом 214-ФЗ «О долевом строительстве». Правовые основы долевого строительства. Курс повышения квалификации
Налогообложение договора долевого участия
Содержание
- Налогообложение договора долевого участия
- Налог на прибыль
- НДС
- Раздельный налоговый учет у застройщика
- Налоговый вычет для участника ДДУ
Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.
Налогообложение договора долевого участия
Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.
В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.
Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.
Налог на прибыль
Застройщик, который является юрлицом и плательщиком налога на общих основаниях, освобождается от уплаты налога на прибыль в части операций по ДДУ.
В соответствие с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ, имущество и средства, полученные налогоплательщиком по договору целевого финансирования, исключаются из налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.
Застройщик вправе принять налоговую льготу при условии, что сумма получена в качестве оплаты доли в строительстве, в соответствие с положениями закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».
Из расчета налогооблагаемой базы налога на прибыль застройщик может исключить суммы, полученные от дольщиков по ДДУ и использованные непосредственно на строительство жилого дома (комплекса, т.п.), указанного в договоре. Кроме того, в соответствие с п.2 ч.1 ст. 18 закона №214-ФЗ, оплата участников в пользу застройщика по ДДУ не является объектом налогообложения в случаях, когда средства были использованы для приобретения земельного участка, на котором ведется строительство.
Средства, полученные от участников ДДУ, не признаются целевыми и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке в случае, если застройщик направил полученную сумму на строительство другого объекта (не того, который указан в ДДУ).
В соответствие с пп.23, 23.1 ст. 149 НК РФ, в расчет налоговой базы НДС не включаются:
- суммы, полученные застройщиком от участников ДДУ в качестве оплаты за собственность в объекте жилого строительства;
- оплата дольщиков ДДУ за услуги застройщика, предоставляемые в соответствие с законом №214-ФЗ.
При этом пп. 23.1 ст. 149 НК РФ содержит положения, согласно которым от налогообложения НДС исключаются суммы, полученные застройщиком за услуги по ДДУ, при условии, что данные услуги оказывались в рамках строительства жилого объекта.
Если между застройщиком и участниками заключен ДДУ на строительство коммерческого или производственного объекта, то суммы, уплаченные дольщиками в пользу застройщика, признаются доходом и облагаются НДС в общем порядке.
Начисление НДС на суммы в рамках ДДУ в строительстве производственного/коммерческого объекта осуществляется по первому событию, то есть по подписания договора и его регистрации в Росреестре. Если ДДУ внесен в базу ЕГРН до 01.01.2022 года, то застройщик начисляет НДС по ставке 18%, в случае если регистрация ДДУ произведена в 2022 году, то для расчета НДС применяется ставка 20%.
Застройщики, признаваемые плательщиками НДС, подают налоговую декларацию (исключительно в электронной форме) ежеквартально в срок до 25-го числа, следующего за отчетным кварталом (за 1 кв. 2022 года – до 25.04.2022 года, и т.д.). Этот же срок предусмотрен для оплаты НДС на основании декларации.
Раздельный налоговый учет у застройщика
Одним из условий применения налоговых льгот является ведение застройщиком раздельного налогового учета, в соответствие с которым:
- суммы, поступившие от дольщиков ДДУ жилого дома, отражаются отдельно от сумм оплаты по ДДУ коммерческого и производственного назначения;
- средства, использованные застройщиком на строительство других объектов (не указанных в ДДУ), отражаются отдельно от средств целевого использования;
- отдельно отражаются суммы, поступившие застройщику в качестве оплаты за услуги, на которые не распространяются нормы закона №214-ФЗ.
Для обеспечения требований раздельного налогового учета застройщик использует унифицированные формы (Книга учета доходов и расходов, Журнал счетов-фактур, т.п.) в электронном виде либо на бумажном носителе.
Налоговый вычет для участника ДДУ
Налоговые льготы в рамках ДДУ предоставляются не только застройщикам, но и участникам договора. В соответствие с НК РФ, дольщикам жилого строительства предоставляется право на применение имущественного вычета и получение налоговой компенсации.
Сумма вычета определяется по сумме оплаты за участие в ДДУ, но не может составлять более 2.000.000 руб. Размер налоговой компенсации рассчитывается как 13% от стоимости, указанной в ДДУ, но не более 260.000 руб. (13% * 2.000.000 руб.).
Дольщик может получить компенсацию только по завершению строительства, после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
Налогообложение застройщиков по договору долевого участия
Долевое строительство собственными силами застройщика
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Как следует из письма, организация по договору совмещает функции застройщика, заказчика и генерального подрядчика.
Налогообложение застройщиков по договору долевого участия
С одной стороны, ГК РФ допускает возможность существования договоров, не предусмотренных действующим законодательством (или не регулируемых им), с другой – для целей налогообложения приходится использовать описанные в Налоговом кодексе РФ формулировки, а они включают в себя лишь строительный подряд, совместную деятельность, агентирование. Сложность использования инвестиционного договора заключается как раз в неопределенности относительно его предмета, прав и обязанностей сторон.
Как квалифицировать инвестиционный договор для целей налогообложения?
13 Федерального конституционного закона РФ от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации. Примечательно, что ФНС своим письмом от 22 сентября 2011 г. № СА-4-7/[email protected] довела до сведения налоговых органов факт появления Постановления Пленума ВАС РФ № 5, однако от комментариев воздержалась.
Заметки для застройщиков
Налоговая служба изменила свою позицию, касательно заполнения поля 101 «Статус плательщика» в платежках на перечисление страховых взносов. Теперь юрлицам рекомендуется использовать статус «01», а ИП – «09». Расширен перечень видов госконтроля, при которых применяется риск-ориентированный подход. Теперь в этот список включены и проверки за соблюдением требований трудового законодательства, проводимые трудинспекцией.
Застройщики многоквартирных жилых домов и иной недвижимости, оказывающие свои услуги в рамках договора долевого участия, должны защищать деньги дольщиков.
Налогообложение ндс услуг застройщика на основании договора участия в долевом строительстве
С 1 октября 2011 г. согласно Федеральному закону от 19.07.2011 N 245-ФЗ »О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» к объектам производственного назначения в целях вышеуказанного пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Освобождение от НДС услуг застройщика: возможности и ограничения
освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость . Следует подчеркнуть, что ограничен и круг ее пользователей: не облагаются налогом услуги именно застройщика (владельца земельных участков на праве аренды или собственности), но не заказчика. Цель законодателя очевидна – стимулировать игроков строительной отрасли к работе по договорам долевого участия (ДДУ) не только санкциями, но и налоговыми привилегиями.
Налоговый учет застройщика при долевом строительстве
Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.
Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.
Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода. Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций — застройщиков.
Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения. Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)».
Экономия застройщика для целей налогообложения
Значит, застройщик — это организация, занимающаяся организацией процессов реконструкции, строительства или ремонта недвижимости. При этом застройщик может выполнять свои функции, как для собственных нужд, так и для нужд других организаций. В соответствии с п. п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса, технический заказчик — юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Бухгалтерский учет застройщика
Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ
«О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …»
Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора? Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении.
Многоэтажное строительство
Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль. При необходимости УК Д.У. ЗПИФ получает кредит под залог своей доли в ДУС.
УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями предварительный договор купли-продажи квартир. Для того, чтобы отношения нельзя было квалифицировать по 214-ФЗ, УК не должна принимать деньги по такому договору и направлять в целях инвестирования строительства.
Учет и налогообложение для застройщиков: формируем финансовый результат
Рассмотрим на примере одного из самых сложных видов строительства – возведения многоквартирного жилого дома – как правильно и своевременно, с учетом всех особенностей действующего законодательства равномерно формировать финансовый результат. Прежде всего, ответим на вопрос, что является доходом застройщика. В договоре участия в долевом строительстве указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства (п.
Учет при долевом строительстве
В принципе такой подход соответствовал существующему пониманию требования подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99, который одним из условий признания выручки в бухучете определял переход права собственности от организации к покупателю или приемку работ (услуг) заказчиком. Нет перехода права собственности (приемки работ, услуг) – нет выручки. При этом никто особо не задавался вопросом: а какой характер отношений между застройщиком и дольщиком имеет договор участия в долевом строительстве с точки зрения гражданского законодательства?
Считалось, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, которые многие учитывали не по кредиту счета 76.
Особенности учета поступлений от участников строительства у заказчика-застройщика
Е сли в договоре не зафиксировано, что в случае образования экономии, таковая остается в распоряжении Застройщика и является его доходом, то существуют риски, что долевщики могут потребовать ее возврата, поскольку она осталась от денежной суммы, переданной Застройщику исключительно для строительства, и не была в процессе строительства израсходована.
Во избежание возможных споров с долевщиками, организации следует включать в договоры долевого участия пункт, согласно которому в случае образования у Застройщика экономии, полученных от Долевщика денежных средств, она остается в распоряжении Застройщика и является его доходом.
Аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков признаются целевым финансированием на основании договора долевого участия в строительстве только при выполнении следующих условий: — средства должны использоваться по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования (пп.
Как могут повлиять на размер налога «крупные» расходы, если компания применяет УСН 6%?
Сумма расхода — 11 143 420 руб. 01.09.2015 заключен предварительный договор купли-продажи незавершенного объекта строительства «Общественный центр» с указанием срока заключения основного договора купли-продажи — до 30.04.2022. 01.09.2015 решением учредителей одобрено заключение вышеуказанного договора, а также указано: «Директору приступить к расконсервации Общественного центра и продолжить его строительство.
Какие доходы учитываются при исчислении предельного размера доходов (п. 4 ст. 346.13 НК РФ), полученных от деятельности, облагаемой в рамках УСН (все 60 млн рублей или 1%, полученный за услуги заказчика-застройщика)?
Утвержденные ведомством величины коэффициентов-дефляторов применяются для целей налогообложения на УСН и ПСН, а также при ЕНВД, торговом сборе, налоге на имущество физлиц, и даже, в некоторых случаях, НДФЛ. После реорганизации предприятия в форме преобразования возникает новое юридическое лицо.